年底臨近，面對(duì)全國(guó)各城市承諾的年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)考核日已迫近，繼北上廣深出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策之后，部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線(xiàn)城市也出臺(tái)調(diào)控新規(guī)，對(duì)以往出臺(tái)政策進(jìn)行升級(jí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，短期內(nèi)已有鄭州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、南昌、南京等多個(gè)城市調(diào)控新政新鮮出爐。
各地紛紛升級(jí)調(diào)控
11月26日，南京、杭州、長(zhǎng)沙在同一天推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)。其中南京規(guī)定，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例，強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人發(fā)放貸款。而此前一天，類(lèi)似的情況已經(jīng)上演，廈門(mén)、武漢、南昌三地同天出臺(tái)新調(diào)控政策。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在目前已經(jīng)收緊調(diào)控的二線(xiàn)城市中，只有鄭州的政策在9月初發(fā)布，其余城市則集中在11月中下旬發(fā)布，時(shí)間相隔不超過(guò)一周。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市外，已有鄭州、武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、杭州、南京二線(xiàn)城市，共計(jì)12個(gè)城市發(fā)布進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。
從各地的調(diào)控政策看，主要以提高外地購(gòu)房者門(mén)檻以及上調(diào)二套房首付比例為主，以沈陽(yáng)為例，其在11月25日出臺(tái)的政策就將非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房需提供的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明年限，由一年以上提高到兩年以上。此外，未來(lái)沈陽(yáng)居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。同時(shí)，武漢也在抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商的限價(jià)，各地都不約而同地指出加強(qiáng)和完善商品房預(yù)售管理，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較快和不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。
問(wèn)責(zé)制令政策升級(jí)
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，之所以眾多城市選擇此時(shí)加碼調(diào)控，與這些城市房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快直接相關(guān)，令這些城市在年內(nèi)完成當(dāng)初制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)出現(xiàn)阻力。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的二線(xiàn)城市10月新建住宅價(jià)格漲幅基本都超過(guò)10%，在70個(gè)大中城市中漲幅偏高。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，后續(xù)可能有超過(guò)20個(gè)城市繼續(xù)出臺(tái)地方收緊調(diào)控的文件。今年新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到21個(gè)，這些城市要完成年度調(diào)控任務(wù)難度相當(dāng)大。
與此同時(shí)，住建部約談房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市也是促使各地調(diào)控升級(jí)的原因。
年初，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于樓市調(diào)控的“國(guó)五條”要求，全國(guó)省會(huì)城市除拉薩外要制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。按照這一要求，多數(shù)城市年度目標(biāo)定為2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。
然而，一些城市連續(xù)數(shù)月房?jī)r(jià)的上漲幅度已超過(guò)居民人均可支配收入增幅。面對(duì)當(dāng)初公布的年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，面臨考核問(wèn)責(zé)制度，各地調(diào)控加碼勢(shì)在必行。
據(jù)相關(guān)人士透露，事實(shí)上，就在上周，南京、武漢、廈門(mén)等漲幅居前的二線(xiàn)城市都再次被住建部約談，而且據(jù)說(shuō)態(tài)度比較強(qiáng)硬。由此地方政府迅速做出反應(yīng)，出臺(tái)調(diào)控新政也并不難以理解。
增加土地供應(yīng)成亮點(diǎn)
業(yè)內(nèi)人士分析，本輪各城市在調(diào)控升級(jí)手段上除了限購(gòu)限貸等行政手段之外，也都幾乎不約而同提出了增加土地供應(yīng)的市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控，稱(chēng)得上一個(gè)亮點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在出臺(tái)新政的12個(gè)城市中，有9個(gè)表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)有所擴(kuò)大。
其中，以武漢為例，自今年3月以來(lái)，單月成交面積一直保持在100萬(wàn)平方米以上，但僅有4個(gè)月的供應(yīng)面積超過(guò)了100萬(wàn)平方米。本輪調(diào)控明確表示，增加住房用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度，力爭(zhēng)2013年全市住房用地實(shí)際供應(yīng)總量比過(guò)去五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。
事實(shí)上，很多二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的背后是供不應(yīng)求的矛盾。當(dāng)月度新增供應(yīng)量遠(yuǎn)不及市場(chǎng)需求，住房庫(kù)存去化周期明顯偏小，使得此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲具備了內(nèi)在動(dòng)力。專(zhuān)家表示，本輪調(diào)控顯然已經(jīng)考慮到要增加供應(yīng)以改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。另外，在短期政策出臺(tái)的同時(shí)，各城市基本都對(duì)未來(lái)的土地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)先披露，這能夠起到穩(wěn)定市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期效果。
此外，除了房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控政策外，市場(chǎng)上也傳出包括徐州、溫州、蕪湖等房?jī)r(jià)漲幅較慢甚至下降的城市有限購(gòu)悄然放松趨勢(shì)，對(duì)此，專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)分化，調(diào)控必然也呈現(xiàn)差別化，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市出臺(tái)收緊政策，樓市過(guò)剩的三四線(xiàn)城市則可能會(huì)在供應(yīng)上收縮。
