滬七條出臺(tái)之后，年底上海樓市調(diào)控再現(xiàn)組合拳。
11月25日，上海浦東限購(gòu)政策再度收緊。浦東新區(qū)外地離婚帶未成年小孩的，11月26日起不能買房；上海戶籍離婚帶未成年子女的也認(rèn)定為單身，即只能購(gòu)買1套住房，而之前的政策是可以購(gòu)買2套。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，單身限購(gòu)將使此前火爆的自貿(mào)區(qū)樓市熄火，同時(shí)對(duì)于年底樓市“翹尾”行情而言，已經(jīng)形成打擊作用。
浦東新區(qū)單身限購(gòu)政策收緊，將會(huì)影響以“假離婚”方式購(gòu)房的群體，尤其是最近市場(chǎng)熱度較高的自貿(mào)區(qū)板塊，比如森蘭板塊、臨港新城等，將該區(qū)域短期內(nèi)陷入僵局。業(yè)內(nèi)多名中介分析師表示，自貿(mào)區(qū)樓市房?jī)r(jià)早已透支利好。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上海自貿(mào)區(qū)板塊個(gè)案相對(duì)成立前普漲15%-20%。
隨后，“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”再襲上海樓市。業(yè)內(nèi)流傳的一份行政限價(jià)名單顯示，閔行的預(yù)售審批指導(dǎo)價(jià)位27000元/平方米，寶山的預(yù)售指導(dǎo)價(jià)格為20000元/平方米，青浦為19000元/平方米，松江為20000元/平方米，原浦東南匯為16000元/平方米，原浦東為35000元/平方米。高于指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目，年底很難取得預(yù)售許可證。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)是一種較為直接的干預(yù)房?jī)r(jià)的手段，但很可能也只是臨時(shí)性的監(jiān)管措施，難以對(duì)樓市產(chǎn)生根本性的影響，明年滬上樓市依然面臨著較大的價(jià)格上漲壓力。
綜合多家中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至11月24日，上海市商品住宅成交量已高達(dá)1158.56萬(wàn)平方米，已經(jīng)接近自2010年以來(lái)任何一年的成交量，僅次于2009年的1763.6萬(wàn)平方米，需求的釋放已經(jīng)讓市場(chǎng)成交量達(dá)到階段性的高峰。
在政策組合拳的調(diào)控下，上海市商品住宅成交量能否出現(xiàn)年底“翹尾”行情？張宏偉認(rèn)為，在“滬七條”、浦東單身限購(gòu)政策收緊、“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”等政策作用下，上海市商品住宅成交量相比之前將出現(xiàn)下跌。高端樓盤(pán)成交量因?yàn)轭A(yù)售許可證的收緊會(huì)受到影響；浦東單身限購(gòu)政策收緊，自貿(mào)區(qū)炒作熱度較高區(qū)域、浦東部分高端板塊會(huì)受到影響；由于“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”的限價(jià)政策，將使部分高價(jià)樓盤(pán)暫時(shí)無(wú)法入市。因此，綜合以上因素來(lái)看，上海樓市年底“翹尾”行情有可能難以出現(xiàn)。2013年上海市商品住宅成交量預(yù)計(jì)會(huì)在1250萬(wàn)平方米左右，相比前兩年仍然是相對(duì)樂(lè)觀的。
機(jī)構(gòu)分析師李瑩認(rèn)為，二套房貸首付比例提升、提高非本市戶籍人口購(gòu)房門(mén)檻的舉措以及對(duì)項(xiàng)目預(yù)售的嚴(yán)格把控等等，都有較強(qiáng)的短期效應(yīng)，政策出臺(tái)后短期內(nèi)這些需求將產(chǎn)生后置，從而使市場(chǎng)成交量暫時(shí)回落，房?jī)r(jià)漲幅也將得到一定抑制，但隨著這部分購(gòu)房者具備了足夠資金或者滿足了納稅條件等等，這部分需求還將再入市，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能再度進(jìn)入新一輪高速增長(zhǎng)期。
張宏偉表示，“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”為短期內(nèi)完成年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)提供了市場(chǎng)環(huán)境。但從個(gè)案價(jià)格來(lái)看，由于市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的基本面并沒(méi)有改變，個(gè)案價(jià)格很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào)。
值得注意的是，上海高端公寓行情持續(xù)在高位運(yùn)行。據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2013年10月，全市單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米及以上的一手豪宅的成交面積為7.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲24.9%，成交均價(jià)66823元/平方米，環(huán)比微跌0.5%。據(jù)陸騎麟分析，近年來(lái)豪宅市場(chǎng)的漲價(jià)幅度要小于剛需和改善型市場(chǎng)，在市場(chǎng)整體回暖的大趨勢(shì)下，也刺激了豪宅市場(chǎng)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。11月20日，瑞安集團(tuán)旗下瑞安建業(yè)宣布，將帶租約出售旗下翠湖天地御苑公寓，單價(jià)高達(dá)15萬(wàn)元／平方米。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可分析，上海高端公寓銷售市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。上半年供求量基本持平，三季度高端公寓供應(yīng)量幾乎為季度成交量的兩倍。高端公寓的一級(jí)區(qū)域如黃浦淮海中路、黃浦老西門(mén)、靜安江寧路區(qū)域售價(jià)為5.5萬(wàn)元-11萬(wàn)元／平方米。今年新增服務(wù)式公寓主要集中在浦東及浦西的黃浦，租金報(bào)價(jià)為人民幣每平方米每月1.9-7萬(wàn)元。
