10月23日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，備受關注的自住型商品房管理細則正式出臺，北京市的樓市調(diào)控進入一個新階段。
今年以來，全國大部分城市的房價再次迎來飆漲，這其中尤以北京、上海等城市為甚。房價的持續(xù)上漲，除了使群眾很有意見外，在另一個層面也不得不讓人再次思索，過往的調(diào)控手段是否能長期奏效。當行政色彩濃厚的調(diào)控手段屢屢遭遇市場的嘲弄后，推出長效的市場化調(diào)控機制更顯緊迫。而在房價不斷飆漲的北京市，率先出臺加碼的調(diào)控手法。只是不知道，類似的手法，能否管住房價這頭脫韁的野馬。
“京七條”調(diào)控新政的隱患
北京市的自住型商品房細則出臺后，人們在研析后發(fā)現(xiàn)，對于購買人群的資格設定門檻非常低，在北京現(xiàn)有“雙限”政策下具備購房資格的，基本都可購買自住型商品房，這其中包括在北京已經(jīng)擁有一套住房的北京籍家庭，以及在北京沒有住房的非北京籍家庭。
與過去的政策多針對豪宅或剛需房不同，這次北京市推出的新政，主要是為了解決中端人群的購房需求，單套自住型商品房的總價基本控制在200萬元以內(nèi)。這從某個層面而言，也算彌補了市場的一個空白，由于此前大多數(shù)中等收入群體無法享受保障房的政策優(yōu)惠，而收入又不足以跟上北京房價上揚的幅度，這次自住型商品房的推出，可以看做是一種升級版的經(jīng)濟適用房，覆蓋更多的中等收入群體。
根據(jù)北京市住建委的規(guī)劃，目前大約推出2萬套自住型商品房，2014年推出5萬套。2012年，北京市全年新住宅成交12.3萬套，扣除保障房之后約為9萬套，這意味著一旦計劃執(zhí)行，現(xiàn)有的商品房市場將有相當一部分的需求轉(zhuǎn)移到自住型商品房，對于北京市整個房地產(chǎn)市場的沖擊不言而喻，因此極有可能改變民眾的恐慌性購房情緒，從而拉低房價。
由于我們的政府都是大政府，手中握有大量資源，因此，對于自住型商品房這一新鮮事物，個人的觀點是建造并不難，更多的難題將會出現(xiàn)在后期的分配階段。根據(jù)以往經(jīng)驗，我國經(jīng)濟適用房分配過程中存在眾多腐敗現(xiàn)象，媒體爆出的開寶馬車住經(jīng)適房的現(xiàn)象屢見不鮮，如果說購買門檻相對較高的經(jīng)適房都不能實現(xiàn)公平分配，低門檻的自住型商品房又如何去杜絕腐??？雖然北京方面對此制定了相應的處罰規(guī)則，如“對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一旦查實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經(jīng)濟和法律責任，且5年內(nèi)不得在本市購房住房。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任”。但如此語焉不詳，缺乏明細處罰條款的規(guī)則，能在多大程度上防范權(quán)力尋租，得打個問號。
當然，建造容易，也不是說在建造環(huán)節(jié)就可以高枕無憂，由于自住型商品房的利潤空間相對較低，開發(fā)商在開發(fā)類似項目時，如何保障項目的質(zhì)量同樣惹人關注。以往的經(jīng)適房，后來在使用過程中暴露出問題的案例很多，甚至有的經(jīng)適房，尚未來得及投入使用，就被爆出大量質(zhì)量問題。如今，同樣的擔心又將轉(zhuǎn)移到自住型商品房身上。與經(jīng)適房相對較小的規(guī)模相比，按照北京市的規(guī)劃，未來自住型商品房在市場上的比例將超過5成，數(shù)量如此龐大的自住型商品房一旦爆出大面積的質(zhì)量問題，其影響將更為惡劣。
從某種角度說，自住型商品房的推出，只是過往調(diào)控思路的一種延續(xù)，據(jù)說北京迄今為止已出臺了20余種各類名目的房產(chǎn)品，但仍沒有遏止房價瘋漲的勢頭，希望用自住型商品房就一勞永逸地解決這個難題，并不現(xiàn)實。這種處于市場和保障夾縫之間的做法，能解決的可能也就是一部分人的購房需求，對于更多的購房者來說，市場才是唯一的選擇。相比之下，推出長效的市場化調(diào)控機制更為重要，只是這種機制的建立，確實應以解決問題為最終出發(fā)點，而不能又是利益方的一次豪奪，房產(chǎn)稅這樣以征稅為手段的做法，也要慎重。
“京七條”比單純限購有意義
“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，這應該是“京七條”的一個總體思路。
10月23日，北京出臺了廣受關注的《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，共有7條，被稱為“京七條”。但實際上頗具新意的就是第5條：切實增加供應，有效滿足居民剛性自住需求。在今年住房供地總量成倍增加的基礎上，重點通過“限房價、競地價”方式，加大自住型商品住房供應力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求，年內(nèi)要形成2萬套供應，今后年度這類住房用地在土地供應計劃中單列，供應規(guī)模要達到市場的40%到50%。
“京七條”率先推出了自住商品房的概念，并且明確加大市場供應量，還提供了價格折扣，低于周邊樓盤30%。這是相當具有含金量的。
所謂自住商品房顧名思義就是自住，無論是否北京居民，只要符合條件均可申請：名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及持有有效暫住證、連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社保或個稅，且名下無房的非京籍家庭，都可以購買一套“自住型商品房”。值得注意的是，一個家庭只能享受一次購買機會，即使將名下自住型商品房出售，也不能再購買新的自住型商品住宅。為了確保房屋的“自住”屬性而非“投資營利”，京七條規(guī)定，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后上市交易增值收益的30%須上繳。
與此同時，“京七條”還鼓勵企事業(yè)單位和相關機構(gòu)將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設項目。北京市住建委委員秦海翔在接受記者采訪時曾表示，將加快發(fā)展自住型商品住房，采取“限房價、競地價”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，著力解決廣大居民自住型改善型購房需求。目前已經(jīng)落實到地塊和項目，年底前完成2萬套供應，明年還將繼續(xù)加大供應，預計完成5萬套，將占新增供應的50%以上。
就在“京七條”出臺的前一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份70個大中城市房價指數(shù)，北京新建商品住宅、二手住宅的價格指數(shù)同比漲幅分別為20.6%和17.8%，居70大城市之首，首都變成了“首漲”。于是，有專家認為“京七條”的出臺意圖就是通過低于市場價格30%左右的2萬套自住型、改善型商品住房的入市，迅速拉低整體銷售均價，使得房價較去年呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的局面。的確，“京七條”明顯有平抑的功能，自住型商品住房的入市將有助于緩解購房者對房價上漲的預期。但“京七條”精髓之處在于加大自住商品房供應量，改變市場供求預期，完善北京樓市“低端有保障、終端有支撐、高端有市場”的三元格局。
10月29日，習近平在主持中央政治局學習時指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)活力，滿足多層次住房需求。習近平強調(diào)，從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，要總結(jié)我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規(guī)律性問題，加強頂層設計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系，千方百計增加住房供應，同時把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。
“千方百計增加住房供應”是這段講話的一大亮點，是否意味著，樓市調(diào)控將從以往的單純抑制需求走向調(diào)節(jié)供需平衡，改變供求預期，使樓市經(jīng)濟長效健康發(fā)展。
“自住房”不能藥到病除
盡管北京人天天抱怨生活在嚴重的霧霾中，看起來似乎這已不是一個適合居住之地，但事實上，購房者對于北京還是趨之若鶩。與我們杭州現(xiàn)在相對平穩(wěn)的房價相比，北京今年的房價一路走高。就在國家統(tǒng)計局宣布北京房價再度領漲全國的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出臺了地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”。
“京七條”最大的創(chuàng)意是制造了一種新的住房品種——“自住型商品房”。它比周邊同地段、同品質(zhì)的商品房要便宜三成，購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。
這樣的規(guī)定，讓我想起了經(jīng)濟適用房，很多地方的經(jīng)濟適用房同樣也是5年后上市，上市后要補差價。當然，自住型商品房的價格門檻要比經(jīng)濟適用房高多了，針對的人群也不一樣。經(jīng)濟適用房完全是針對低收入的住房困難家庭，而自住型商品房針對的是不夠保障房資格，又買不起商品房的夾心層的住房問題。
乍一看這確實是剛性需求購房者的一個福音，至少為廣大“望樓興嘆”的剛性需求購房群體，尤其是年輕人提供了一條可能的購房路徑。但是，仔細一想會發(fā)現(xiàn)，這種“受益”是短期的也是表面的。如果房價就此停滯，那比別人便宜三成買到房子總還是好的，但是如果房價繼續(xù)上行，即使便宜三成了可能還是買不起。就像地產(chǎn)界名人任志強所擔憂的那樣——“保障與限價型住房用地超指標，嚴重擠壓商品房用地，進一步提高房價”。
這種擔憂不無道理，盡管2013年只剩下最后2個月，北京依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套“自住型商品房”的用地，相當于一般年景下北京新房總成交量的1/5；明年的計劃更為龐大，5萬套。北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就會更加緊張。供地一緊張必然會帶動房價的上漲，而參照周邊商品房價格的自住型商品房，不也要跟著漲價了嗎？
道理其實很簡單，從根本上改變一個地方的高房價，必須從解決這個區(qū)域住房供需失衡的狀況入手。像北京這樣的城市，集中了中國最好的醫(yī)療、教育等公共資源，想不吸引人都難。在土地供應相對有限，而外地人不斷涌入、購房需求始終旺盛的背景下，北京的高房價似乎是一道無解的難題。這也就不難解釋，在今年的樓市版圖里，只有作為一線城市的北京、上海等大城市房價是上漲最明顯的，而許多二三線城市房價相對平穩(wěn)。就杭州來說，從整體上而言，許多板塊的樓盤價格都已經(jīng)三年未漲。今年以來雖然許多樓盤都有了小幅提價，但是這也只是去年的下挫之后的反彈而已。房價的相對平穩(wěn)縱然有許多因素，但是杭州今年相對較大的供應量以及逐漸疲軟的需求是一大主因。
被逼出來的“另類”商品房
“京七條”的重中之重，是“自住型商品住房”這七個關鍵字。自住型商品住房，是一個北京自創(chuàng)式的新名詞。
自住型商品住房，說它是商品房，又不是完全意義上的商品房，它采取的“限房價、競地價”的行政手段式干預，導致它的供應勢必也帶有濃厚的非市場性的行政色彩。說它是經(jīng)濟適用房，當然也不是，眾所周知，經(jīng)濟適用房設立之初是為了滿足“城市中低收入家庭”的購房需求，雖然后來變味了、打算被取消了，但是，自住型商品住房的準入門檻明顯低于經(jīng)適房，且供應量巨大。
這樣一來，就算明白了，自住型商品住房是為了給那些城市的“夾心層”住的，既買不起高昂的商品房，又不夠格申請保障房的人群。
在中央的樓市調(diào)控政策并未放松的情況下，北京為什么還要大張旗鼓推出地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”？這就不得不提到繞不開的房價話題。自從2012年6月份被限購政策壓抑許久的剛需爆發(fā)之后，北京的新房價格已經(jīng)實現(xiàn)了連續(xù)16個月的同比上漲，最近6個月領漲全國，9月份依然是以高達20.6%的同比漲幅位居首位。
到頭來是北京地方政府被逼著，“不得不做點事情”出來，要不然，北京市今年承諾的房價控制目標恐怕難以實現(xiàn)。到這里，“京七條”的出臺意圖也很明顯了，就是為了穩(wěn)住房價。
雖然，對目前就有約13萬戶家庭在輪候保障房的北京來說，現(xiàn)有的自住型商品住房，在量上還是遠遠不足以滿足的，但是，我們也應該看到，如果這個政策持續(xù)下去，當這些“限房價、競地價”的出讓土地真正建成樓盤面市時，那么，對于整個北京樓市來說，還是非常具有沖擊力的。這些套型建筑面積以90平方米以下為主的房子，銷售均價會比同時段同品質(zhì)商品住房低30%左右，這意味著市場將面臨重新洗牌，尤其是，那些同類地段的剛需盤將首當其沖地受到影響。7萬套房源的入市，對市場的預期改變也是巨大的，人們就不會恐慌買不到房，也不會開發(fā)商隨行就市地漲價，畢竟這邊還有售價更低的房源，有機會去輪到買。對區(qū)域定位中低端的商品房來說，為了能夠避免和自住型商品住房直接搶客源，也勢必會采取快速開發(fā)、低價促銷的集中式推盤入市。
自住型商品住房面市后，毫無疑問將緩和房價壓力，對高房價產(chǎn)生稀釋作用。所以，很難說，“京七條”確有實效后，不會被推廣到全國的其他一線城市。顯然，在高房價的背景下，政府的手已經(jīng)按捺不住，從保障低端收入人群的公租房、廉租房，伸向了商品房，低價銷售給中低收入家庭的自住型住房，其實就是行政干預下的“商品房另類”，行政手段對商品房的又一重干預。
這或許會是樓市調(diào)控的新思路。但是，就如經(jīng)濟適用房和傳統(tǒng)商品房存在差價，出現(xiàn)權(quán)力尋租，利用弄虛作假與腐敗手段謀取經(jīng)濟適用房，從而影響與妨礙保障性住房分配公平與社會和諧。自住型商品住房，需要避免的恰恰是這類前車之鑒。另外，建立完善的退出和轉(zhuǎn)換機制，也尤為重要。
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北京出臺“京七條”調(diào)控樓市
不久前，北京住建委發(fā)布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，明確加快自住型商品住房建設，通過“限房價、競地價”的方式，加大房屋供應力度，完善住房供應結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場預期。該文件被市場稱為“京七條”。
主要內(nèi)容：
一、高度重視自住型商品住房建設和管理工作。
二、加強計劃管理，確保土地供應。自住型商品住房用地，可以采取集中建設或者配建等多種形式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。市國土、規(guī)劃部門在編制下一年度的土地供應計劃時，應明確一定規(guī)模的自住型商品住房用地，具體分解到各區(qū)縣，并向社會公布。2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求情況進一步加大供地規(guī)模。
鼓勵企事業(yè)單位和相關機構(gòu)在符合相關法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設項目。
三、合理確定套型面積和價格標準。自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。
四、明確銷售對象。按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購買：本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲；經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。
五、加強銷售和登記管理。
六、加強自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理。自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。
七、嚴肅查處違法違規(guī)騙購行為。對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經(jīng)查實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經(jīng)濟和法律責任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
