情侶聯(lián)名買“婚房”
畢業(yè)后同學(xué)合買房
親戚之間聯(lián)合投資買房
新觀念帶來(lái)新思考
情侶合資購(gòu)房應(yīng)注意哪些問(wèn)題？剛畢業(yè)、工作時(shí)間不長(zhǎng)的置業(yè)者采取合資購(gòu)房的方式可取嗎？被限購(gòu)了就要借他人名義買房嗎？親戚朋友之間合資購(gòu)房又有了哪些新方向……多方出資共享房產(chǎn)——想必大家對(duì)這種置業(yè)方式也早有耳聞，不少人也正躍躍欲試，但是因?yàn)楹腺Y購(gòu)房所涉及的問(wèn)題紛繁復(fù)雜，常常會(huì)讓購(gòu)房者“云山霧罩”。本期《廣廈時(shí)代》特別邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家，試圖對(duì)其中所牽扯的問(wèn)題一一厘清，并根據(jù)不同人群的現(xiàn)實(shí)情況與需求，總結(jié)出相應(yīng)的注意事項(xiàng)，以求“對(duì)癥下藥”，使買房人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
情侶婚前合資購(gòu)房應(yīng)注意房產(chǎn)證署名問(wèn)題
孫女士和劉先生是大學(xué)同學(xué)，兩人自大三確定關(guān)系至今，已有5年的時(shí)間。目前兩個(gè)人的感情比較穩(wěn)定，計(jì)劃于明年領(lǐng)證結(jié)婚。由于北京地區(qū)的房屋總價(jià)相對(duì)較高，工作年限不長(zhǎng)的劉先生和孫女士均無(wú)力獨(dú)自承擔(dān)房款，最終兩人決定以合資購(gòu)房的形式購(gòu)置婚房，與此同時(shí)，雙方父母也要給予一定的經(jīng)濟(jì)支持。
據(jù)了解，在北京像孫女士和劉先生這種情況比較普遍，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從目前的市場(chǎng)情況上看，在合資購(gòu)房的人中，有三分之二都是迫于選購(gòu)婚房的需求。那么對(duì)于大多數(shù)婚前合資購(gòu)房的人到底該考慮哪些問(wèn)題？對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清認(rèn)為，最重要的是要注意房產(chǎn)證上的署名問(wèn)題。“因?yàn)榍閭H在婚前合資購(gòu)房會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)，所以房產(chǎn)證上以簽署雙方的名字為好。”常清說(shuō)道。
胡景暉認(rèn)為，即便是對(duì)于那些已經(jīng)有合法夫妻關(guān)系的購(gòu)房者來(lái)講，雙方也要盡量一起署名，以避免日后不必要的麻煩。此外在購(gòu)房合同上，雙方的名字最好也能同時(shí)得以體現(xiàn)。“雖然購(gòu)房合同沒(méi)有房產(chǎn)證上的法律效益大，但是一定程度上這也能起到產(chǎn)權(quán)關(guān)系的認(rèn)定作用。同時(shí)男女雙方還要對(duì)出資比例、按揭房款以及日后房產(chǎn)處置等問(wèn)題都做一個(gè)事前的‘約定’。”胡景輝表示。
未來(lái)一旦情侶婚前雙方感情出現(xiàn)破裂，牽扯到房產(chǎn)處置的問(wèn)題，律師表示，如果產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方名字，那么房產(chǎn)歸署名方所有，另一方需拿出有力證據(jù)證明該房產(chǎn)是其共同出資購(gòu)買，否則無(wú)法分割房屋產(chǎn)權(quán)。“若產(chǎn)權(quán)證上登記為雙方名字，情侶可在房屋出售后按出資比分割房產(chǎn)。此外，若情侶一方想繼續(xù)持有房產(chǎn)，那么這一方就應(yīng)該把需要補(bǔ)充的房款支付給另一方。”胡景暉說(shuō)道，“原則上講，由父母出資的部分房款應(yīng)返款給其本人，若情侶或夫妻雙方還要承擔(dān)按揭貸款的話，那么誰(shuí)在這方面的貢獻(xiàn)大一些，將來(lái)法院分配房產(chǎn)時(shí)會(huì)向這方做一定的傾斜。”
剛畢業(yè)的學(xué)生合資購(gòu)房應(yīng)綜合考量
就在大部分剛剛畢業(yè)的大學(xué)生還在選擇租房的時(shí)候，一同畢業(yè)的小李與小高已開(kāi)始打算與已工作三年的師兄合資購(gòu)置位于通州的一處小三居。在小李與小郭看來(lái)，與其把每月不少的租金交給房東，還不如合資供房來(lái)得實(shí)在。
律師崔鵬表示，對(duì)于目前像小李和小郭這樣無(wú)獨(dú)立購(gòu)房能力、又暫時(shí)處于合租狀態(tài)下的年輕人來(lái)說(shuō)，他們完全可以選擇合資購(gòu)房。在崔鵬律師看來(lái)，買房無(wú)非兩種目的：一種是居住，一種是理財(cái)，而合資購(gòu)房可以將兩種目的屬性糅合在一起。“合租無(wú)非是平攤了租金，但是房子只用使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，而合買的話，購(gòu)房者從房屋的使用者變成房屋的所有者，其身份發(fā)生了很大變化，純消費(fèi)行為也同時(shí)變成了一種投資理財(cái)、儲(chǔ)蓄的方式。合資購(gòu)房有助于購(gòu)房者分?jǐn)傎?gòu)房成本并提前鎖定中意的房子。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管及助理董事魏東認(rèn)為，只要提前提理順理清買賣雙方的關(guān)系，避免法律上的糾紛，這類人群選擇合資購(gòu)房也未嘗不可。
對(duì)于這種方法是否可取，胡景暉表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。“因?yàn)檫@要涉及每個(gè)人的錢款怎么支付、將來(lái)房屋分割時(shí)如何退出等各方面的問(wèn)題，比較復(fù)雜。”胡景暉說(shuō)道，“比如有人結(jié)婚，總不能和幾個(gè)朋友住在一起吧，一旦搬出的話就要考慮這部分房產(chǎn)如何處置。另外，像小三居的房間誰(shuí)住南向、誰(shuí)住北向，取暖費(fèi)怎么付等問(wèn)題都需要去考慮。”
此外，在這部分人中，也不排除少數(shù)置業(yè)者因受限購(gòu)政策影響，欲借當(dāng)?shù)厝嗣x買房的想法。對(duì)此，常清表示，只要合資人沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)、納稅不滿五年的話，房本上肯定署不了名。即便與共同出資人私下做協(xié)議，等其以后有了購(gòu)房資質(zhì)，再將其名字加在房產(chǎn)證上，這也會(huì)為日后埋下一些隱患。同時(shí)，魏東也不建議受限購(gòu)政策制約的出資人采取私下協(xié)議的方式。“因?yàn)楹芏鄷r(shí)候口頭表述或是落在筆頭上的內(nèi)容也不見(jiàn)得符合法律規(guī)定，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，出資人的利益不會(huì)得到法律保護(hù)。”魏東說(shuō)道。
此外，胡景暉表示，未來(lái)一旦有購(gòu)房資格的出資方反悔，沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的一方不能到法院說(shuō)當(dāng)初這么做是為了規(guī)避限購(gòu)政策。“從法律制度和現(xiàn)實(shí)案例來(lái)看，除了婚房是一種特殊需求外，建議大家最好不要采用這種方式購(gòu)買房產(chǎn)，其本身也不會(huì)成為一種購(gòu)房的主流方式。”胡景暉說(shuō)道。
另外，常清提醒，對(duì)于這類人群中不受限購(gòu)政策影響的人來(lái)講，選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)盡量購(gòu)買中小戶型的房子，因?yàn)檫@種類型的房子目前市場(chǎng)需求較大，相比大戶型房產(chǎn)而言，將來(lái)處理房產(chǎn)時(shí)也較為容易一些。
