銀行放貸收緊不僅讓進(jìn)入銷售旺季的房地產(chǎn)企業(yè)很擔(dān)心，也讓不少購房置業(yè)者很煩心。銀行久久不能放款之余，利率水平又同時在上升，手握合同的購房族是越等越心慌。本期投資周刊為購房族詳解目前的銀行房貸政策。
●南方日報記者 黃倩蔚
案例
房貸一拖再拖
換房族面臨違約風(fēng)險
又到金九銀十的季節(jié)，隨著房價節(jié)節(jié)上升，不少剛需購房置業(yè)者最近也開始出手，但尷尬的是，不少真正有剛需的購房人卻面臨著房貸無法發(fā)放的難題。
李小姐是廣州本地人，準(zhǔn)備結(jié)婚的她正在著手將她名下40平方米的小房子賣掉，和先生共同換一間稍大的房子。經(jīng)過一個月的看房，7月份他們已經(jīng)在海珠區(qū)找到一套86平方米的滿意二手房，就等李小姐原來的房間出售。好不容易，小房子找到合適的買家，90萬元的售價也讓李小姐很滿意。達(dá)成成交后，李小姐迅速與新看中的房子賣家簽訂協(xié)議，賣一買一，就等著舊房子的貸款順利發(fā)放到位可拿出來做首付款。
“可是銀行遲遲沒有放款，買家是在某國有大行申請的商業(yè)貸款，本來說商業(yè)貸款會比公積金貸款要快，一個多月就能放款，可是到現(xiàn)在已經(jīng)兩個月過去，一直都沒音訊，銀行也沒法承諾放款時間，打電話過去說估計要等3個月。”李小姐說，買房子的一頭，已經(jīng)與原業(yè)主簽訂了協(xié)議，首付款期限快到了，再拿不出錢來就面臨著違約風(fēng)險，不僅定金沒了，在房價不斷攀升的情況下，也擔(dān)心連房子都“飛”了。
事實上，今年下半年以來，這樣的情況并不少見，由于大部分銀行貸款額度緊張，導(dǎo)致房貸放款大面積延誤的情況較為嚴(yán)重。接近監(jiān)管層的知情人士表示，近期接到相關(guān)房貸延誤的信訪也逐漸多起來。
調(diào)查
新增額度杯水車薪
只能價高者得
目前，珠三角范圍內(nèi)，不少的股份制銀行已經(jīng)事實上暫停了房貸業(yè)務(wù)，有部分甚至已經(jīng)不再接受申請。向來額度較多的國有大行情況也好不了多少。最晚取消房貸折扣優(yōu)惠的工行目前額度也非常緊張，新申請房貸的甚至需要利率上浮。中行、建行和農(nóng)行同樣是一貸難求。南方日報記者此前調(diào)查時，不少網(wǎng)點的工作人員都表示放款現(xiàn)在都說不準(zhǔn)，估計要等3個月左右。那事實上意味著，不少購房者的置業(yè)夢或許無法在年內(nèi)實現(xiàn)。
“我們行最近已經(jīng)撥了一筆額度專門滿足此前的貸款申請，可也是杯水車薪。”某國有大行信貸業(yè)務(wù)員對南方日報記者表示，現(xiàn)在很多申請人都迫不及待，寧愿將利率稍微往上調(diào)以爭取早點放款。
“我們也在做動員工作，因為新下來的額度依然是有限的，只要客戶愿意做出調(diào)整，我們就幫忙做申請，看能否爭取到額度。之前其實還積壓著很多八五折的申請，但貸款人不愿意調(diào)利率，我們也沒有辦法，只能慢慢等額度再次充足了，至于等到什么時候，真不好說，只能盼望明年年初有新額度。”
事實上，珠三角二三線城市情況也亦如此。不少地方的中行、建行、郵政、廣發(fā)、交行、招商等都已經(jīng)執(zhí)行首套房貸利率上浮10%的政策。記者計算過，商業(yè)貸款100萬元，20年還款，基準(zhǔn)利率比8.5折月供多568元，總利息多13.6萬。若再上浮10%，則月供要再多近400元。
探因
額度、利潤、成本多重壓力
房貸食之無味
上述國有行信貸業(yè)務(wù)員表示，今年上半年房貸實在是太熱了，房屋成交量不斷上升。“我們上半年已經(jīng)完成了全年的額度任務(wù)?，F(xiàn)在已經(jīng)是超額了，因此下半年就及時調(diào)整了政策，將利率往上調(diào)。”
銀行業(yè)內(nèi)人士分析指出，現(xiàn)在央行額度控制很嚴(yán)，信貸資源緊張之下，銀行都在調(diào)整結(jié)構(gòu)，因此大部分中小股份制銀行都暫停了房貸業(yè)務(wù)，將資金資源更多放到經(jīng)營貸款和中小企業(yè)貸款中。“小微貸款利率現(xiàn)在基本都上浮30%，不少銀行經(jīng)營類貸款甚至已經(jīng)上浮至50%，一年貸款利率絕對值算下來也有8%左右，5年以上房貸基準(zhǔn)利率才6.55%利率，即便上浮1.1倍，也才7.2％，雖然按揭風(fēng)險相對低，但利差空間也小很多，銀行目前都不愿意這部分業(yè)務(wù)規(guī)模太大。”
此外，該人士分析表示，房貸屬于中長期貸款，從期限匹配角度來看，目前市場普遍預(yù)期中長期存款利率將率先放開，因此中長端的資金成本的上行壓力大于短端。再加上房地產(chǎn)潛在風(fēng)險，銀行也要將住房按揭貸款控制在一定規(guī)模以內(nèi)。
支招
三招應(yīng)對房貸收緊
外資行額度相對充裕
雖然目前各家國有大行和股份銀行紛紛收緊房貸，但計劃近期申請房貸購房的剛需一族也不用太擔(dān)心。事實上，雖然大行資金緊張，但上半年業(yè)務(wù)不是沖得很厲害的外資銀行房貸額度目前還是相對充裕。
其中，匯豐銀行仍然保留著首套房貸最低8.5折的優(yōu)惠。該行相關(guān)人士表示，只要貸款在100萬元以上，是首次貸款置業(yè)，根據(jù)客戶資質(zhì)，不同銀行目前還有相應(yīng)的房貸利率折扣優(yōu)惠，最低可以做到8.5折。記者以申請人身份咨詢放款會否很難時，該銀行業(yè)務(wù)員表示目前額度情況尚可，沒有出現(xiàn)放款積壓情況，還是比較容易放款的。
與匯豐相似，截至上周恒生、花旗等銀行也保持著房貸折扣。“首套房貸可享受基準(zhǔn)利率折扣8.5折或9折，并且審批通過后能很快放出款來。”恒生銀行一工作人員表示。
不過，外資銀行申請房貸折扣需要滿足一定的條件。“目前我們的人民幣首套房貸可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率的8.5折優(yōu)惠，也就是5.5675%的利率水平”，匯豐客服人員告訴記者，申請折扣要根據(jù)客戶的個人信用情況、還款能力、樓盤情況等一系列條件才能確定優(yōu)惠幅度，申請貸款額度要在100萬元以上。恒生銀行也表示，是要申請人符合相關(guān)條件，比如是該行優(yōu)越理財客戶，貸款額在150萬元以上等，還要看客戶的資質(zhì)和樓盤的地址。
公積金貸款更暢通
此外，對于資金缺口額度不是很大的貸款申請人，也有銀行人士支招可以善用公積金貸款。目前公積金貸款個人貸款額度上限是50萬元，家庭公積金貸款最高可以達(dá)80萬元。“公積金貸款過往比商業(yè)貸款要慢很多，但今年7月份情況就已經(jīng)開始倒掛了。公積金1～2個月基本能夠發(fā)放下來，但是商業(yè)貸款就很難說了。購房人可以積極采用公積金貸款。”
按照現(xiàn)行人民銀行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率，公積金貸款利率4.50%，商業(yè)個人住房按揭貸款利率6.55%，公積金貸款利率大約相當(dāng)于商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率的6.9折，放款速度更快的同時，又可以節(jié)省利率。
此外，對于不少已經(jīng)貸過兩次款有兩套房，但是又希望賣一套換一套的家庭來說，申請公積金是目前唯一能操作的方法。“由于已有兩次房貸記錄，即便你是賣一套再買一套，房屋總數(shù)保持兩套，但商業(yè)貸款是’認(rèn)房又認(rèn)貸’的，再貸款我們也只能按照三套房貸來處理，嚴(yán)格不能貸。而公積金則只‘認(rèn)房’，還可做。”
缺口不大可用P2P
此外，還有業(yè)內(nèi)人士支招，對于銀行遲遲不能放貸導(dǎo)致的換房“違約”風(fēng)險，如果首付缺口不是很大，可以考慮到發(fā)達(dá)的P2P網(wǎng)絡(luò)借貸處申請幾十萬元的“過橋”貸款，暫時緩解首付款燙手山芋。記者看到宜信旗下的宜人貸無抵押無擔(dān)保貸款最高可以貸款50萬元，一年期貸款年化利率為10%，最長3年貸款年化利率12%。
相關(guān)工作人員表示，申請借款審核需要1—2個工作日，然后等待出借人進(jìn)行投標(biāo)，一般為7天左右，但根據(jù)具體情況而定。滿標(biāo)后三個工作日之內(nèi)會進(jìn)行款項支付，款項直接打到貸款人相應(yīng)的帳戶。
目前P2P網(wǎng)絡(luò)借貸發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，人人貸、陸金所、宜信……眾多網(wǎng)絡(luò)借貸公司都瞄準(zhǔn)了短期資金需求的貸款人和資金無好去處的投資人。
