編者按：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過去的十年被稱為“黃金十年”，但也是“調(diào)控十年”—幾乎每年都有新的調(diào)控政策出臺(tái)，遍及金融、土地、稅費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)。但房?jī)r(jià)越調(diào)越高的現(xiàn)實(shí)也讓很多原本對(duì)調(diào)控抱有期待的人失去了耐心。在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版”中，如何擺放房地產(chǎn)行業(yè)的位置，如何促使其體制機(jī)制升級(jí)，是一個(gè)十分嚴(yán)肅而緊迫的問題。房地產(chǎn)改革的目標(biāo)是“住者有其屋”，要首先保障人們基本的居住需求。在此基礎(chǔ)上的市場(chǎng)化才是我們要的市場(chǎng)化。換言之，房地產(chǎn)行業(yè)要堅(jiān)持兩條腿走路，一方面提供基本居住保障，一方面提供市場(chǎng)化差異化消費(fèi)。所有這一切，都需要完善配套、強(qiáng)化落實(shí)、建立長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)控只能治標(biāo)，只有深層次的制度改革才能治本。
三箭齊發(fā) 升級(jí)“住者有其屋”制度框架
7月末召開的中共中央政治局會(huì)議沒有重申房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)，而是使用了“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的詞匯。
近期中央決策層很少有針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的直接表態(tài)，對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)暨房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)主任委員胡志剛認(rèn)為，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和此前中央決策層釋放的改革信號(hào)來看，系統(tǒng)地解決經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的房地產(chǎn)泡沫隱患是必然的政策取向；此外，稅收改革、《基本住房保障條例》等都將適時(shí)出臺(tái)，將為建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制做深層次的鋪墊。
《基本住房保障條例》
加速推出
消息稱，住建部已完成《基本住房保障條例》的起草工作，在完成征求意見的工作程序后，條例草案有望于2013年進(jìn)入國(guó)務(wù)院級(jí)別的立法程序，但是否能在年內(nèi)審議通過并頒布實(shí)施尚未確定。在2013年2月國(guó)務(wù)院下發(fā)的“立法計(jì)劃”的“力爭(zhēng)年內(nèi)完成”一項(xiàng)中，并不包含此“條例”。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“從"法"到"條例"，從法律效力上來看是降格了，但實(shí)則加快了推出的腳步。法律需要由全國(guó)人大審議，效力最高，但往往過程較長(zhǎng)；條例由國(guó)務(wù)院審議，較立法程序來說較為及時(shí)”。
雖然全國(guó)性的基本住房保障制度還沒有出臺(tái)，但地方性制度已經(jīng)先行。
四川（樓盤）省住建廳于7月1日發(fā)布全國(guó)第一個(gè)省級(jí)住房保障框架政策—《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》，確立了住房保障的原則和保障體系，規(guī)范管理體制、住房貨幣化保障、住房實(shí)物保障、監(jiān)督管理和法律責(zé)任等內(nèi)容。
此外，山西省也擬出臺(tái)《山西省住房保障條例》，以規(guī)范山西省保障房建設(shè)、分配、監(jiān)管。
制定《基本住房保障條例》是我國(guó)住房制度體系建設(shè)的一件大事，是以“基本保障房歸政府、商品房（資料、團(tuán)購、論壇）歸市場(chǎng)”為核心架構(gòu)的住房體系建設(shè)的重要組成部分，財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧建議，應(yīng)該考慮將首套房?jī)?yōu)惠政策列入條例之中。條例不應(yīng)僅僅局限于政府主導(dǎo)的各類保障性住房的建設(shè)、分配、轉(zhuǎn)讓和管理范疇，而應(yīng)該充分顧及高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)，把買不起商品房、又夠不上保障性住房條件的“夾心階層”的首套房需求包括進(jìn)去。
目前，雖然基本住房保障制度的建設(shè)正在加速，但執(zhí)行層面受制于各種利益群體的羈絆，實(shí)施的效果仍待觀察。
保障房多重尷尬
折射制度缺陷
近期保障房暴露出來的一些問題表明，保障房的監(jiān)管、配套急需完善和升級(jí)。
審計(jì)署日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，360個(gè)項(xiàng)目或單位挪用保障性安居工程專項(xiàng)資金57.99億元，這些錢被用來歸還貸款、對(duì)外投資、征地拆遷以及單位資金周轉(zhuǎn)等非保障性安居工程項(xiàng)目支出。此前，多省市剛剛公布了保障房閑置狀況。山東1.29萬套，海南9000多套，廣東1.15萬套，云南2.3萬套……這些審計(jì)結(jié)果暴露出了“保障房空置”的尷尬。
保障房領(lǐng)域存在的種種分配不均現(xiàn)象本就屢受詬病，此次審計(jì)署的報(bào)告將其問題暴露在“陽光”之下。在全國(guó)大規(guī)模建設(shè)保障房的背景下，保障房卻正悄悄上演“連環(huán)套”與“空城計(jì)”。
“十二五”期間3600萬套保障房的建設(shè)任務(wù)對(duì)資金鏈提出了巨大考驗(yàn)，本應(yīng)該是保障房建設(shè)?？顚Ｓ玫呢?cái)政支持、社會(huì)融資資金，卻遭遇非法挪用，令人觸目驚心、心寒手冷。
除了上述專項(xiàng)資金挪用的問題外，公告指出，10.84萬戶不符合保障條件的家庭，因提供不實(shí)資料、相關(guān)部門審核把關(guān)不嚴(yán)，違規(guī)享受保障性住房實(shí)物分配3.89萬套、領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼1.53億元，另有1.13萬戶家庭重復(fù)享受保障性住房實(shí)物分配2975套，重復(fù)領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼2137.55萬元。
非法挪用保障房建設(shè)資金、違規(guī)申領(lǐng)保障房，只是保障房亂象的一方面，空置率高正在成為保障房的新問題。
深圳最大公租房項(xiàng)目分配進(jìn)入最后階段，首批推出的8250套公租房房源，入圍申請(qǐng)家庭一萬余戶，但有45%的申請(qǐng)家庭棄租。新一輪大規(guī)模保障房建設(shè)啟動(dòng)以來，部分地方卻出現(xiàn)了始料未及的“房等人”現(xiàn)象，原本“一房難求”的保障房卻面臨“愁嫁”尷尬。
“保障房建設(shè)的核心，是必須從中低收入住房困難家庭的實(shí)際需求出發(fā)，防止出現(xiàn)"兩張皮"。”四川省社科院研究員胡光偉認(rèn)為，地方政府必須要有勇氣直面“空城”的尷尬，厘清問題根源，切實(shí)解決保障對(duì)象的顧慮、憂慮和實(shí)際困難。
“年年審年年出問題，保障房建設(shè)過程中頻頻暴露出的問題，如果制度問題不解決，類似的問題還會(huì)發(fā)生。總體來說，這幾年我國(guó)的保障房建設(shè)和分配是存在很大漏洞的。"條例"關(guān)于保障房建設(shè)的規(guī)定不應(yīng)該過于理想化，關(guān)鍵是要考慮保障房建設(shè)資金的來源問題。保障房應(yīng)該是租賃化而不是產(chǎn)權(quán)化，產(chǎn)權(quán)化的保障房應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)，但現(xiàn)在確實(shí)分配不公，很多產(chǎn)權(quán)型的保障房都成了公務(wù)員的福利房。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示。
公積金制度
要改掉嫌貧愛富
推出保障房，是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。而住房公積金制度的推出，則有利于提高人們購房支付能力，調(diào)節(jié)住房供需矛盾。實(shí)踐證明，實(shí)行住房公積金制度對(duì)加快城鎮(zhèn)住房制度改革，完善住房供應(yīng)體系，改善中低收入家庭居住條件發(fā)揮了重要作用。
不過，住房公積金也出現(xiàn)了新情況：2013年走高的住宅成交量緩解了開發(fā)商一度緊張的資金鏈條，但幾個(gè)主要城市的住房公積金管理中心卻宣告住房公積金“很忙”，建議購房者選擇商貸，差額利息由住房公積金管理中心進(jìn)行補(bǔ)貼。
究竟是什么原因讓住房公積金管理中心“忍痛”做這賠本的“買賣”？是不匹配的收入支出速度嗎？
以上海為例，上海市公積金管理中心公布的《上海市住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告》顯示，今年上半年，上海發(fā)放住房公積金個(gè)貸金額333.80億元， 同比增長(zhǎng)115.31%；發(fā)放戶數(shù)8.65萬戶，同比增長(zhǎng)95.70%。今年上半年上海市共歸集住房公積金和補(bǔ)充公積金299.18億元，但同期提取、住房貸款 、保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款這三項(xiàng)支出的金額分別達(dá)到179.38億元、333.80億元、34.44億元，支出合計(jì)幾乎是收入的一倍。
公積金制度的改革，刻不容緩。
業(yè)內(nèi)人士指出，在我國(guó)沒有明確的公積金存貸機(jī)制的背景下，集中的購房需求容易出現(xiàn)公積金余額短缺、吃緊的現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)建立公積金存貸機(jī)制，控制公積金存貸比例，加大對(duì)公積金風(fēng)險(xiǎn)的管控。
另外，值得關(guān)注的是，作為一項(xiàng)社會(huì)福利保障制度，住房公積金陷入了“濟(jì)富不濟(jì)貧”的怪圈。本應(yīng)是“雪中送炭”的住房公積金，如今變成了“錦上添花”，不但沒有起到縮小貧富差距的作用，反而進(jìn)一步拉大了收入差距，嚴(yán)重傷害社會(huì)公平。
鑒于此，業(yè)內(nèi)人士提出，改革公積金制度，一方面要引入市場(chǎng)化機(jī)制，適當(dāng)提高公積金的收益率；另一方面也要將住房公積金制度改革納入收入分配改革的籃子當(dāng)中，堅(jiān)持“提低、擴(kuò)中、限高”也應(yīng)成為公積金改革的主要思路。只有秉承公平正義的宗旨，積極推進(jìn)改革，住房公積金的弊端才有望革除，才能真正配得上“公”字，其社會(huì)福利保障的屬性，也才能更好體現(xiàn)。
