昨天下午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì)，介紹了杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易和回購(gòu)管理相關(guān)政策。從今年9月12日起，簽訂購(gòu)房合同(含預(yù)售合同)之日起已滿5年、并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買賣、贈(zèng)與等方式處置。
此前的8月12日，杭州市政府《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》)正式出臺(tái)。
杭州經(jīng)濟(jì)適用住房制度走過(guò)了14年的歷程，其上市交易、回購(gòu)等政策備受關(guān)注，這一政策的出臺(tái)，無(wú)疑意義重大。
“老人老辦法，新人新辦法”
《實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，2004年9月1日為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)，在此之前簽訂購(gòu)房合同(含預(yù)售合同)的，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》(杭價(jià)服〔2004〕43號(hào))的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。此后的，按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。
2004年9月1日前購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，又分為三種情況：杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)前(2001年2月5日前)簽訂購(gòu)銷合同或公開(kāi)搖號(hào)銷售后已簽訂購(gòu)買意向書的經(jīng)濟(jì)適用房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，需補(bǔ)繳的土地出讓金按房改房上市交易補(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納，不作年限修正；杭政[2001]3號(hào)文件下發(fā)至杭政[2003]3號(hào)文件執(zhí)行之前(即2001年2月5日至2003年3月31日)已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開(kāi)搖號(hào)銷售后已簽訂購(gòu)買意向書的經(jīng)濟(jì)適用房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)適用房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金為市物價(jià)局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格批復(fù)文件中核定的商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)；杭政[2003]3號(hào)文件下發(fā)后(2003年3月31日后)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟(jì)適用房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)適用享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金為市物價(jià)局確定的同類地段、同類商品房市場(chǎng)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)居房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)。
為何以2004年9月1日為分界點(diǎn)？杭州市住房保障和房產(chǎn)管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?nèi)涵和定義的變化有關(guān)。1999年時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房作為房改制度的延續(xù)，定位為面向中低收入家庭提供的普通微利住房，分配面積與職務(wù)、職稱直接掛鉤。到了2001年，經(jīng)濟(jì)適用住房被定義為具有一定社會(huì)保障功能的微利商品房。2004年9月開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)發(fā)生重大調(diào)整，定位為具有保障性質(zhì)的政策性商品房，收入準(zhǔn)入條件調(diào)整為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以下，住房準(zhǔn)入條件嚴(yán)格限定為48平方米以下，并取消分配面積與職務(wù)、職稱的關(guān)聯(lián)。2007年至今，經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)又從具有保障性質(zhì)的政策性商品住房進(jìn)一步調(diào)整為購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房，供應(yīng)對(duì)象從中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭。
據(jù)了解，截至去年底，杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū)，下同)已累計(jì)推出經(jīng)濟(jì)適用房房源597.85萬(wàn)平方米，惠及74750戶家庭，占2011年底市區(qū)家庭總戶數(shù)的10.96%。
未滿5年也可申請(qǐng)回購(gòu)
這次出臺(tái)的政策還對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?nèi)部循環(huán)及申請(qǐng)回購(gòu)的條件和辦理流程進(jìn)行了規(guī)定。內(nèi)部循環(huán)是指經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同(含預(yù)售合同)之日起滿3年后，可將該住房買賣或贈(zèng)與給符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件，并已按規(guī)定辦理申購(gòu)資格審核手續(xù)的家庭。買賣總價(jià)最高不得超過(guò)原購(gòu)買總價(jià)(包括購(gòu)買時(shí)繳交的稅費(fèi))。
同時(shí)，對(duì)兩種情形的經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)進(jìn)行了明確：一是經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人未滿5年年限，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向市住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)。二是《實(shí)施意見(jiàn)》施行后購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，在5年內(nèi)通過(guò)購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購(gòu)；滿5年后通過(guò)購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房可由市住保房管部門按規(guī)定回購(gòu)，或補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。回購(gòu)價(jià)格的具體計(jì)算公式如下：
回購(gòu)價(jià)格＝經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買價(jià)格×(1-交付時(shí)至回購(gòu)時(shí)的年數(shù)×2%＋購(gòu)買時(shí)年度至回購(gòu)前一年度的杭州市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅)。
一些業(yè)內(nèi)人士表示北京、廣州等城市的經(jīng)濟(jì)適用房也已經(jīng)可以上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房的上市對(duì)于杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有比較大的影響，盤活了存量，增加了供應(yīng)量，而且杭州經(jīng)濟(jì)適用房的量也比較大，會(huì)起到平抑房?jī)r(jià)的作用，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房比較集中的區(qū)域，比如三墩、丁橋、九堡等影響會(huì)更大。不過(guò)，從一些中介反饋的信息看， 2004年9月1日之后的房源由于要交納55%的收益，業(yè)主出售的意愿可能不會(huì)太強(qiáng)。
