經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉預(yù)測說，2015年有可能出臺房產(chǎn)稅，這是未來樓市最大的變量，一旦出臺，房地產(chǎn)市場將發(fā)生劇烈的震蕩。
不過，華遠地產(chǎn)董事長任志強（微博）可不這么認為。演講結(jié)束后，在休息室里，任志強對鐘偉說，他不相信房產(chǎn)稅會出臺，并且認為鐘偉太悲觀。
然而，無論是否出臺房產(chǎn)稅，不管你是首次購房者、改善型購房者，還是投資客，最好的購房時代已遠去。“最近，許多富人都把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外了。”私下里，鐘偉對本報記者說。這幾乎是眾所周知的事實。
擊穿樓市泡沫的房產(chǎn)稅
“房產(chǎn)稅從空轉(zhuǎn)進入實轉(zhuǎn)的時間并不遙遠，也許就在2年左右。”鐘偉說。
鐘偉指出，開征房產(chǎn)稅需要具備全國統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫的形成有一些基本條件：這其中包括個人身份信息；二是家庭成員即家庭成員的組成和變動信息；三是在中國境內(nèi)持有的房產(chǎn)套數(shù)和類型；四是個人及家庭成員的個人征信、納稅等相應(yīng)信息。
全國房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要公安、民政、央行、稅務(wù)和地方住建部門現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫的集中和統(tǒng)一，逐漸從“物理集中”邁向數(shù)據(jù)倉庫。如果一切順利，該數(shù)據(jù)倉庫可能在2014年年中初步形成，在2015年上半年具備選擇一些省市進行開征試點的條件。
政府之所以要開征房產(chǎn)稅，是因為稅源不足。我國經(jīng)濟目前并沒有擺脫2010年以來形成的持續(xù)放緩的格局。如果從流轉(zhuǎn)稅的增速來倒推中國GDP增速，那么在2012年GDP增速可能是6.8%，2013年一季度則可能低至6.5%。從目前到2020年，中國GDP要維持7.5%的增速難度極大。在這樣的背景下，政府稅源日益枯竭。
地方財政的困難尤其巨大。1994年分稅制后，地方財力日益萎縮，地方靠拖累銀行和逃費銀行債務(wù)，勉強維持到了2000年；此后靠土地財政，維持到了2008年；然后靠地方投融資平臺，維持到當下。隨著“營業(yè)稅改增值稅”稅改的推廣，地方政府已不再具備任何主體稅種。通過向企業(yè)增加稅負已很困難，民企不堪重負，國企分紅艱難。因此，開拓稅源很自然地集中到了居民身上，而中國居民擁有的最大宗財富可能就是房產(chǎn)。
鐘偉認為，一旦開征房產(chǎn)稅，將造成巨大的沖擊。從中長期看，即便沒有緊鑼密鼓的調(diào)控，中國房地產(chǎn)市場也已進入平臺期，此時出臺房產(chǎn)稅政策，雪上加霜的效果更顯著。
房產(chǎn)稅是標志性的財富再分配政策。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，房產(chǎn)占中國居民家庭財產(chǎn)的70%，對這一部分征稅影響極其深遠。“哪怕是0.5%的稅率，以房屋產(chǎn)權(quán)70年計，也意味著本來屬于你的財富，瞬間有35%不再是你的了。中國居民的生活將更依賴于薪酬，而不是財產(chǎn)性收入。”鐘偉說。開征房產(chǎn)稅，將使中國的房地產(chǎn)市場進入高危期。但如果不開征，鐘偉認為房地產(chǎn)市場還會保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢。
悲劇的購房者？
在鐘偉看來，房地產(chǎn)稅是“觸及靈魂”的調(diào)控，但他并不是房產(chǎn)稅開征的支持者，他明確表達過反對?，F(xiàn)實是，購房者的負擔有可能不斷加重。
他認為政策的游戲規(guī)則已越發(fā)不利于購房者。一直以來，房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則由政府制定，未來5至8年，中國稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將使企業(yè)稅負有所減輕，但居民稅負明顯增加，這是從投資驅(qū)動型增長向消費驅(qū)動型增長轉(zhuǎn)型所決定的。
在涉及政府、企業(yè)和居民這個游戲規(guī)則的大三角中，政府的索取不斷增長，開發(fā)商和購房者的付出不斷增加，次貸危機前，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對開發(fā)商，而此后，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要面對購房者，無論是投資需求還是自用需求均受較大抑制。
鐘偉認為，投資型需求，會加速淡出樓市。最先離場的是高杠桿的投機者，例如溫州炒房團。投資型需求的購房杠桿不斷下降甚至消失，售房成本不斷上升并將持續(xù)上升。利率、匯率市場化的因素，將加速使得樓市的投資性需求淡化。
這意味著手持現(xiàn)金，又缺乏投資渠道的普通中國購房者，缺少了依靠買房來實現(xiàn)財富保值的渠道。但富裕群體可供投資選擇的品種不斷增長，例如境外投資和信投資。
對于首次置業(yè)者來說，奶油大致已被撇凈。十年來，中國的中高收入群體基本上已購置商品房。尚未購置商品房的群體有兩類。一類是新組建家庭；二是中低收入群體。他們面對的是更高的購房成本，更少的增值紅利。鐘偉認為，中低收入群體雖然龐大，但不構(gòu)成商品房的現(xiàn)實需求，其更需要住房保障制度的支持。
對于一二線城市的改善型需求來說，他們面對的窘境是，新房開發(fā)和銷售與改善型需求難以匹配。改善型需求通常集中釋放在城市核心區(qū)域，因工作，教育，醫(yī)療等原因而產(chǎn)生，但城市核心區(qū)的新房供應(yīng)日漸稀少。例如，北京四環(huán)內(nèi)一旦有新的土地供應(yīng)，便是以“地王”的姿態(tài)出現(xiàn)，而北京新供應(yīng)的土地90%在五環(huán)以外。改善性需求不得不轉(zhuǎn)向郊區(qū)。但鐘偉告訴本報記者，郊區(qū)大戶型住宅的購買風險遠高于核心區(qū)域。市場一旦有波動，首要受到影響的便是郊區(qū)的住宅。“改善型需求很可能通過篩選二手房而滿足，而不是新房。”鐘偉說。
鐘偉的一些朋友們，正在放棄郊區(qū)的高檔住宅，為了子女就近入學，回到市區(qū)內(nèi)居住，代價是放棄居住品質(zhì)，住進更小的房子里。
這是無奈的選擇，亦是當下最真實的寫照。
