北京住宅銷售市場的回暖似乎已經(jīng)勢不可擋。
6月26日，一個工作日的下午，盡管流動性緊縮、股票市場大跌的種種不利消息縈繞著房地產(chǎn)行業(yè)，但位于北五環(huán)來廣營附近的臻園項(xiàng)目售樓處卻并沒有出現(xiàn)料想中的冷清，不到一個小時的時間里，便有四五組客戶前來看房。
“我們的項(xiàng)目預(yù)計7月開盤，目前均價還沒有最終確定，大概在40000~45000元/平方米，首期推出的房源以175~210平方米的3~4居為主。”據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，雖然大部分房源的總價可能都將在800萬左右，但這樣的價格并沒有阻止購房人的腳步，目前意向購買客戶累積的數(shù)量已相當(dāng)可觀。
臻園只是目前正在回暖中的北京樓市的一個代表。
成交量持續(xù)走高
研究機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果印證了上述判斷。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：6月截至26日，北京新建住宅簽約套數(shù)為7191套，在還有4天才結(jié)束全月時，便已高于5月份的7004套。截至目前，今年上半年（01.01~06.26）北京新建住宅簽約套數(shù)合計為約6萬套，同比2012年同期的48380套上漲了24%。
二手房方面，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，6月截至26日，北京二手住宅簽約套數(shù)為7172套，環(huán)比5月同期的5062套有明顯上漲。2013年上半年（01.01~06.26）北京二手住宅成交量為93184套，較2012年同期上漲76.8%，達(dá)到了2012年全年成交量的64.9%。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析稱，成交量上升的主要原因是今年1~3月份北京樓市成交的火熱導(dǎo)致量價齊漲，雖然二季度在新的樓市調(diào)控政策作用下，這一趨勢有所放緩，但成交量也依然居于高位。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍則認(rèn)為，開盤入市量的增多，直接帶動了成交量的驟增。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至6月23日，6月份北京共有25個項(xiàng)目入市，已經(jīng)接近5月份27個項(xiàng)目的開盤量，預(yù)計6月底還將有京投萬科·西華府等多個項(xiàng)目入市，在此帶動下，6月有望成為今年內(nèi)開盤項(xiàng)目最多的一個月。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測，6月入市項(xiàng)目的特點(diǎn)為：以剛需項(xiàng)目為主，中高端項(xiàng)目則鳳毛麟角。高姍稱，一方面在價格管制影響下，開發(fā)商取證困難，相比中高端項(xiàng)目，單價在20000元左右的剛需及改善性項(xiàng)目更容易獲得預(yù)售證；另一方面，中高端樓盤因客群基數(shù)較小、總價較高，為了追求較高的開盤去化率，普遍蓄客期偏長。
“目前樓市整體需求旺盛，銷售形勢向好，雖然在限價令的管控下，平價入市的項(xiàng)目利潤率普遍降低，但是在高周轉(zhuǎn)與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中。”高姍表示，隨著限價令呈現(xiàn)出常態(tài)化趨勢，預(yù)計下半年將有更多的項(xiàng)目加快銷售節(jié)奏，以“平價入市”的快跑策略或“曲線提價”的應(yīng)對策略入市，帶動成交量進(jìn)入上行通道。
價格仍將拉升？
與成交量的上漲如影隨形的，便是樓市成交價格的攀升。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，6月17日~6月23日一周，北京商品住宅周成交均價突破2.5萬元/平方米大關(guān)，達(dá)到25091元/平方米，實(shí)現(xiàn)今年連續(xù)25周以來周成交均價的最高值。
張大偉對此分析認(rèn)為，6月單月北京新建住宅中現(xiàn)房占比為28.5%，這是數(shù)年來現(xiàn)房占比首次接近三成。“現(xiàn)房比例增加對市場成交均價會有拉漲作用。”張大偉表示，雖然北京執(zhí)行了嚴(yán)格的限價政策，大部分期房價格平穩(wěn)，但現(xiàn)房價格依然上漲和占比的增加，導(dǎo)致北京新建住宅成交價持續(xù)上漲。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計則顯示，6月二手住宅成交均價為27759元/平方米，環(huán)比上漲1.66%。這是北京二手房成交均價在4月環(huán)比下滑后，連續(xù)兩個月出現(xiàn)小幅上漲。
如果同比去年，北京二手房價格的漲幅更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平方米，環(huán)比去年下半年上漲12.3%，同比去年上半年上漲幅度達(dá)到24.7%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，一季度受2012年末市場火熱以及3月政策窗口期的影響，成交價格屢創(chuàng)新高。3月末政策落地后，買賣雙方預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向，高稅房業(yè)主出現(xiàn)降價現(xiàn)象，價格有所回調(diào)。但是隨著業(yè)主觀望增加、免稅房源的抬價等因素的影響，成交均價在5月和6月小幅上漲，整體上較為穩(wěn)定，處于調(diào)控后合理的變動范圍。
在當(dāng)前北京樓市量價均處高位的背景之下，分析人士認(rèn)為，下半年的市場走勢將主要受到資金面的牽制。
“近期商業(yè)銀行由于貸款額度不夠以及市場流動性短缺的原因，紛紛上調(diào)首套房貸利率，減緩放貸速度，若此狀況持續(xù)，也可能會影響市場購買力，出現(xiàn)市場下行趨勢。”張旭如此分析。
張大偉也認(rèn)為，影響下半年的最大變量是資金情況。“銀行間市場缺錢,央行沒有釋放更多的流動性，暗示中國貨幣政策已開始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，貨幣政策已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。”張大偉稱，房地產(chǎn)市場多年的畸形發(fā)展主要依賴超發(fā)的貨幣，因此，一旦資金收緊。房地產(chǎn)的漲幅肯定會被抑制。“但如果再次釋放流動性，一線城市因?yàn)樾枨蠹校芸赡茉俅未蠓蠞q。”
