在樓市調(diào)控“新國(guó)五條”出臺(tái)不到三個(gè)月之際，市場(chǎng)已迫不及待地出現(xiàn)反彈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)同比出現(xiàn)上漲。其中，廣州、北京、深圳、上海等四個(gè)一線城市成為領(lǐng)跑者，漲幅均超過10%。
盡管從環(huán)比來看，房?jī)r(jià)漲幅正在進(jìn)一步趨緩，但整體普漲的勢(shì)頭仍然讓市場(chǎng)擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“限價(jià)令”導(dǎo)致供應(yīng)不足，且高價(jià)地頻出的情況下，房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期再次浮現(xiàn)。而與控制房?jī)r(jià)相比，對(duì)預(yù)期的管理更為不易。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，在行政手段仍是一線城市調(diào)控主流的情況下，樓市調(diào)控政策急需重估。雖然限購(gòu)、限價(jià)等政策短期內(nèi)難以退出，但以房產(chǎn)稅為代表的長(zhǎng)效手段已迎來最好的出臺(tái)時(shí)機(jī)，并應(yīng)加快推出。
調(diào)控效果再度落空
在5月70大中城市的房?jī)r(jià)變化中，一線城市的全面上漲頗有些令人意外。按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年5月，廣州和北京的新建商品住宅價(jià)格分別同比上漲15.5%和15.2%，位居70大中城市漲幅榜之首；深圳和上海的房?jī)r(jià)漲幅也分別達(dá)到14.0%和12.2%。這四個(gè)城市已成為上月房?jī)r(jià)的領(lǐng)跑者。除此之外，房?jī)r(jià)同比漲幅超過10%的城市只有南京和廈門。
盡管從環(huán)比來看，太原、沈陽(yáng)兩地成為上月漲幅最高的城市，且太原的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到2.1%。但四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅仍然“頑強(qiáng)”地居于第3至第6位，且漲幅均超過1.5%。
從平均值來看，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.91%，漲幅比4月下降0.04%，從4月以來，這一指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌。分析人士認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸起效的結(jié)果。
但在多數(shù)市場(chǎng)人士看來，這種效果實(shí)在是微不足道：雖然70大中城市中，5月房?jī)r(jià)上漲的城市比上月有所減少，但仍有65個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲；自去年6月以來，70城市新建商品住宅平均價(jià)格仍然保持連續(xù)12個(gè)月的環(huán)比上漲。
“全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)長(zhǎng)期處于上漲通道中，雖然近期漲幅趨緩，但上漲態(tài)勢(shì)短期內(nèi)仍不會(huì)改變。”北京某知名房地產(chǎn)開發(fā)商表示。
對(duì)于四個(gè)一線城市來說，在“限價(jià)令”和二手房個(gè)稅新政的作用下，雖然5月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所下滑，但付出的代價(jià)著實(shí)不小。數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，一線城市成交量普遍下跌，個(gè)別城市的新房交易量下降一半左右。
多數(shù)機(jī)構(gòu)將房?jī)r(jià)上漲歸咎為政策執(zhí)行的不到位。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，地方實(shí)施細(xì)則整體上并沒有預(yù)期般嚴(yán)厲。除北京外，大部分地方政府規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅不得超過實(shí)際可支配收入的增幅(8%-10%)，20%的所得稅政策幾乎沒有體現(xiàn)在地方細(xì)則中。
鏈家地產(chǎn)亦認(rèn)為本輪調(diào)控效果明顯不及2011年。5月市場(chǎng)下行趨勢(shì)并不如4月顯著。目前需求規(guī)模較大，新政的出臺(tái)仍不足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期樂觀的預(yù)期，市場(chǎng)在經(jīng)過短期調(diào)整后，仍會(huì)保持上升趨勢(shì)。
“限價(jià)令”難管理預(yù)期
與以往的調(diào)控政策相比，行政手段更早地表現(xiàn)出了“副作用”。以北京為例，由于擔(dān)憂新房預(yù)售階段的價(jià)格管控，京城不少項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少。直到進(jìn)入6月，北京的新房供應(yīng)才緩慢恢復(fù)，但市場(chǎng)需求已大量積壓，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。
包括“限價(jià)令”在內(nèi)，行政調(diào)控手段雖然能暫時(shí)控制房?jī)r(jià)漲幅，但其在管理預(yù)期方面的效果，則被普遍看低。中原地產(chǎn)研報(bào)認(rèn)為，按照目前大部分城市的調(diào)控力度，雖然房?jī)r(jià)大漲的可能性降低，但市場(chǎng)上的恐漲預(yù)期并未改變。購(gòu)房者、開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象，市場(chǎng)存在再次失控的風(fēng)險(xiǎn)。
上述京城開發(fā)商表示，多數(shù)大型開發(fā)商手握重金，不會(huì)因資金鏈壓力而降價(jià)銷售。因此，被動(dòng)“捂盤”就成為開發(fā)商的唯一選擇。
統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長(zhǎng)32.0%。在開發(fā)商與政府本輪的“掰手腕”中，房企能夠撐得更久，去年同期的“以價(jià)換量”將不會(huì)出現(xiàn)。
相比之下，供應(yīng)端受到的傷害才是致命的。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋施工面積增速、新開工面積增速、竣工面積增速均比前4月有所下滑。前5月房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積則同比下降了13.1%，降幅比4月繼續(xù)擴(kuò)大。
與多數(shù)二三線城市相比，一線城市的供需失衡狀況更為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲壓力巨大，這是造成市場(chǎng)預(yù)期難以控制的根本原因。有專家認(rèn)為，未來一線城市的房?jī)r(jià)將“高得離譜”。其中，5月廣州房?jī)r(jià)的回升，正是補(bǔ)漲的結(jié)果。
正是出于對(duì)未來市場(chǎng)上行的預(yù)期，土地市場(chǎng)被開發(fā)商又添了一把火。5月以來，全國(guó)主要的一二線城市紛紛出現(xiàn)高價(jià)地甚至“地王”，高總價(jià)、高溢價(jià)、多輪競(jìng)價(jià)等現(xiàn)象開始出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，個(gè)別區(qū)域甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
土地價(jià)格的上漲，無疑將傳導(dǎo)到未來的房?jī)r(jià)上，加劇房?jī)r(jià)預(yù)期的管理難度。但仍有觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市長(zhǎng)期存在的“饑渴供地”，才是導(dǎo)致地產(chǎn)商搶地的重要因素。
樓市政策效果待估
梳理近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控史，“短期有效、中期淡化、長(zhǎng)期上漲”的邏輯始終存在。從“新國(guó)五條”出臺(tái)后兩個(gè)月的數(shù)據(jù)指標(biāo)和市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房?jī)r(jià)似乎仍然難以走出“越調(diào)越漲”的怪圈。
按照陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的觀點(diǎn)，在當(dāng)前我國(guó)處于城市化加速的特殊歷史階段，人口城市化、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、貨幣超發(fā)等因素，決定了房?jī)r(jià)還將在一段時(shí)間內(nèi)維持上漲。但從調(diào)控政策上看，仍有需要調(diào)整之處。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，供需失衡是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。樓市調(diào)控政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，也壓抑了市場(chǎng)的供應(yīng)熱情，始終無法改變供需失衡的局面。
如“限價(jià)令”等行政手段的干預(yù)，被認(rèn)為是影響供應(yīng)的主因。此外，伴隨“新國(guó)五條”出臺(tái)的二手房個(gè)稅新政，同樣被認(rèn)為不利于市場(chǎng)潛在供應(yīng)的釋放。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，樓市并不存在絕對(duì)的短缺，問題出在結(jié)構(gòu)性的供需矛盾上。一二線城市集聚了過多資源，而且向心力還在不斷增加，農(nóng)民工與高校畢業(yè)生不斷涌向這些城市尋求工作機(jī)會(huì)，供應(yīng)始終跟不上自住、投資的需求，房?jī)r(jià)易漲難跌。而三四線城市則頻頻出現(xiàn)空心化、庫(kù)存量過大的現(xiàn)象。
但在現(xiàn)階段，短期內(nèi)行政手段退出的可能性不大。朱海斌預(yù)期，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩的背景下，短期內(nèi)不太可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度。將根據(jù)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，決策者可能在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施，例如限購(gòu)或限價(jià)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和管理市場(chǎng)預(yù)期的目的。
真正值得期待的，則是以房產(chǎn)稅為代表的稅收政策微調(diào)。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的情況下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍迎來了最好的時(shí)機(jī)。在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍步伐，通過房產(chǎn)稅來調(diào)整市場(chǎng)供需。
接受本報(bào)記者采訪的多數(shù)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策急需重估。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革經(jīng)過十多年之后，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了不同的發(fā)展形態(tài)，應(yīng)針對(duì)這種區(qū)別，實(shí)施差異化的調(diào)控手段。同時(shí)厘清政府邊界，減少行政之手對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，將選擇權(quán)和定價(jià)權(quán)交還市場(chǎng)。
