什么叫房奴，就是貸款不離口，還債不離手。對(duì)于很多上班族來(lái)說(shuō)，一個(gè)重大的心愿就是能夠提前還貸，結(jié)束還貸的生活。但實(shí)際上，如何還貸也大有講究，選擇不同的還貸方式，不僅會(huì)影響到你每個(gè)月的生活質(zhì)量，還可以大大降低你的總利息。比如選擇減少月供的方式，每個(gè)月只能少還兩三百塊錢(qián)，但如果選擇月供不變，減少還貸年限的方式，總利息可能要比前者省下十幾萬(wàn)元。
少還十幾萬(wàn)利息
成了提前還貸的動(dòng)力
去年9月，翟俊在城西購(gòu)買(mǎi)了人生的第一套房子。當(dāng)時(shí)的情況很急，因?yàn)殂y行八五折的利率優(yōu)惠隨時(shí)都有可能結(jié)束。為了趕上優(yōu)惠，翟俊在之后的半個(gè)月中，馬不停蹄地跑房產(chǎn)公司，去市民中心做房產(chǎn)證明，又到銀行提交各種資料，終于將房貸辦下來(lái)了。在辦完各種手續(xù)的那一天，翟俊覺(jué)得很累，未來(lái)，他身上的擔(dān)子將更重。不過(guò)，想想未來(lái)的家，他還是開(kāi)心得一晚上沒(méi)睡好覺(jué)。
翟俊購(gòu)買(mǎi)的房子總值98萬(wàn)元，其中貸款68萬(wàn)元。為了減少生活壓力，翟俊選擇了等額本息的貸款方式(每個(gè)月還款數(shù)額相同)，還貸30年，月供3889.81元。在未來(lái)的30年中，翟俊一共要還銀行1400332.55元，其中利息高達(dá)720332.55元。面對(duì)數(shù)額龐大的利息，翟俊心中百感交集。
妻子曾跟翟俊談起過(guò)提前還款的事情，不過(guò)翟俊總是覺(jué)得沒(méi)有這個(gè)必要。“提前還5萬(wàn)元，每個(gè)月實(shí)際上就少幾百塊錢(qián)，對(duì)生活根本沒(méi)有什么大影響。再說(shuō)了，我聽(tīng)別人都說(shuō)有房貸之后再貸款就不容易了，手頭有錢(qián)還不如留著，萬(wàn)一沒(méi)錢(qián)也不用求人。”
翟俊的說(shuō)法聽(tīng)起來(lái)很有道理，對(duì)此，妻子也沒(méi)有再說(shuō)什么。只不過(guò)，有一天翟俊算了一筆賬，徹底改變了他的想法。原來(lái)，翟俊只知道提前部分還貸，以后每個(gè)月減少月供這種方式。實(shí)際上，還有一種還貸方式是月供不變，但減少還貸年限。兩種方法算一下，總利息竟然差了近12萬(wàn)元。
面對(duì)足足差了12萬(wàn)元的利息，翟俊坐不住了，提前還貸成了他心中的另外一個(gè)目標(biāo)。
同樣還5萬(wàn)
利息總額差近12萬(wàn)
目前，銀行提前還貸的方式主要有5種，分別為一次性還清；部分提前還款，減少月供，還款年限不變；部分提前還款，月供不變，縮短還款年限；部分提前還款，增加月供，縮短還款年限以及部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。一般來(lái)說(shuō)，前三者比較常見(jiàn)。而不同的提前還貸方式，所能節(jié)省的利息相差很大。
以翟俊的房貸為例。按照目前的還款方式，每個(gè)月需要還貸約3900元，如果明年2月提前還貸5萬(wàn)元(按照銀行規(guī)定，1年之后可以提前還貸)，采用減少月供，期限不變的方式，月供減少到3599元，每個(gè)月相差約300元，節(jié)省總利息支出50702元。通過(guò)這種方式，每個(gè)月減少300元，對(duì)翟俊來(lái)說(shuō)，意義并不大。但如果采用月供不變，減少還貸年限的話，總利息卻相差甚多。按照翟俊原本的還款計(jì)劃，應(yīng)該到2043年1月結(jié)束，正好30年。但縮短年限后，還款將在2038年5月結(jié)束。時(shí)間縮短了4年半，利息自然就少了，根據(jù)計(jì)算，總利息可以節(jié)省168232元。兩種不同的還貸方式，總利息竟然相差近12萬(wàn)元。
當(dāng)然，利息最少的還是一次性還清，不過(guò)這種方式明顯不是每個(gè)人都能夠接受的。至于另外兩種還貸方式，也能減少利息支出，甚至息差還能超過(guò)12萬(wàn)元，不過(guò)如果增加月供，就會(huì)加重生活壓力。而減少月供和年限并舉的方法，如果提前還貸的金額不多的話，減少的利息也十分有限。
對(duì)于職場(chǎng)人士來(lái)說(shuō)，很多人都已經(jīng)習(xí)慣了每個(gè)月的還貸壓力。相對(duì)來(lái)說(shuō)，月供不變，減少年限的方式比較適合，也能夠少交較多的利息。
公積金可以沖抵房貸
除了提前還貸外，還可以通過(guò)公積金沖抵房貸的方式來(lái)減少月供。不過(guò)，根據(jù)規(guī)定，公積金需要交滿1年，像翟俊就是如此。翟俊從今年1月開(kāi)始有公積金，數(shù)額不多，兩夫妻加起來(lái)一共800多元。在交滿1年之后，這筆錢(qián)就可以用來(lái)沖抵房貸，將每個(gè)月的月供減少到3000元。
一家國(guó)有銀行的工作人員告訴記者，按照目前的規(guī)定，如果貸款的時(shí)候辦理的是純商業(yè)貸款，就只能一直這么持續(xù)下去，不能轉(zhuǎn)變成公積金貸款或者組合貸款。所以對(duì)于很多有公積金的人來(lái)說(shuō)，可以在滿1年之后，每個(gè)月用公積金來(lái)沖抵月供。
各家銀行還貸方式不同
目前，各家銀行對(duì)提前還貸都有一定要求，部分銀行要求滿了一定時(shí)間后才能提前還款，比如說(shuō)1年或者3年。而對(duì)于還款的數(shù)額也有要求，比如最低3萬(wàn)元或者5萬(wàn)元。
還有一些銀行要求第一次還款必須采用減少月供，期限不變的方式。翟俊的房貸就是如此。在與為他辦理房貸的工作人員詢問(wèn)之后，翟俊了解到，他的第一筆房貸必須在正常還款滿1年之后，最少3萬(wàn)元，同時(shí)必須采用減少月供的方式，還款前還需要提前1個(gè)月預(yù)約。第一次還款半年之后，翟俊才可以采用縮短還款年限的方法。
對(duì)此，翟俊頗有微詞，“明顯，按照他們規(guī)定的方式，第一次還款減少的利息少，銀行就是想賺我們的錢(qián)。等還了3萬(wàn)元之后，我都不知道什么時(shí)候才能再攢3萬(wàn)元，不過(guò)也沒(méi)有辦法，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候，就是指定這家銀行辦房貸，都沒(méi)的選擇。以后除了生活的錢(qián)之外，只要滿3萬(wàn)元我就提前還款。利息少付一點(diǎn)是一點(diǎn)。”
提前還貸并不適合所有家庭
目前，提前還款還掉的都是本金，像翟俊提前還5萬(wàn)元，那么他的本金就從68萬(wàn)元下降到63萬(wàn)元，最主要的用處是減少利息。如果家中有閑錢(qián)，拿去還房貸總歸能減少利息，但并非所有家庭都適合提前還款。
純公積金貸款和7折利率優(yōu)惠的家庭：使用純公積金貸款的家庭由于本身利率較低，完全可以用購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的方式來(lái)抵消利息支出。目前，5年以上公積金貸款的利率為4.50%。這個(gè)利率相當(dāng)?shù)?，在市?chǎng)上，多種投資方式的收益都比它高。建議保留手中的現(xiàn)金，做一些理財(cái)投資，賺到的錢(qián)要比付出的利息多。此外，如果有7折的利率優(yōu)惠，目前是4.585%，和公積金相似，也沒(méi)有必要提前還款。
等額本息還款過(guò)半：按照等額本息還款方式，盡管每個(gè)月還款的金額相同，但實(shí)際上其中還的主要是利息。翟俊3890元的月供中，最早幾年中每個(gè)月利息都在3150元左右，而本金只有740元左右。直到17年之后，月供中的本金和利息才相差無(wú)幾，那時(shí)候，絕大多數(shù)利息已經(jīng)還了銀行，以后還的就主要是本金了，這個(gè)時(shí)候再還能省下的利息就不多了。比如翟俊在2027年(15年之后)選擇還款5萬(wàn)元，即便使用縮短年限的方式，所能省下的利息也僅僅58993元。而這個(gè)時(shí)候，他已經(jīng)還掉了491939元的利息，占利息總額的68%左右。
有投資項(xiàng)目或者用錢(qián)打算：相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)上的資金還是比較緊張的，也就是說(shuō)想貸款的話并不容易。如果有好的投資項(xiàng)目，最好還是把錢(qián)花在項(xiàng)目上，因?yàn)橄胪ㄟ^(guò)項(xiàng)目貸款的話并不容易。另外，如果家庭有花錢(qián)的打算，比如裝修、買(mǎi)車等等，也不宜提前還貸。
