“以我的收入月供并沒問題，但按照現(xiàn)行政策，二套房首付至少需要六成。除了東拼西湊的30萬元，還有40萬元的缺口。”廣州大學(xué)陳老師對(duì)記者說。他看中的第二套房房?jī)r(jià)約為120萬元，首付需要70萬元。陳老師在廣州市白云區(qū)已經(jīng)擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下，他打算再購買一套四居室住房，以便將老家的父母接來同住。
看到陳老師猶豫不決，中介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進(jìn)行抵押，向銀行申請(qǐng)40萬元的三年期“裝修貸款”。待銀行審核通過后，銀行會(huì)把錢打到“裝修公司人員的賬戶”(實(shí)際是陳老師的親友賬戶)，然后再由陳老師以現(xiàn)金的方式提現(xiàn)。“所有手續(xù)都由擔(dān)保公司搞定，你只要額外多付5000元的手續(xù)費(fèi)就行啦！”中介胸有成竹地說。
由擔(dān)保公司出面向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款，通過第三方過賬后轉(zhuǎn)為房貸，這種操作模式正是所謂“過橋”。據(jù)記者了解，在不少施行住房限購限貸政策的城市，這種現(xiàn)象并不鮮見。
多地房貸現(xiàn)收緊跡象
自4月“國(guó)五條”實(shí)施以來，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調(diào)至九折，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象。據(jù)偉嘉安捷與各大銀行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，有部分銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從八五折調(diào)升至九折。例如，北京地區(qū)已有1/3的銀行，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。
“國(guó)五條”執(zhí)行已兩個(gè)月有余，在調(diào)控趨嚴(yán)背景下，雖然部分銀行收緊住房貸款，降低貸款利率優(yōu)惠，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻未能平靜，在土地市場(chǎng)焦灼的背景下，住宅交易量回暖態(tài)勢(shì)明顯。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊在接受記者采訪時(shí)表示，一方面，隨著“國(guó)五條”政策的從嚴(yán)，住房貸款業(yè)務(wù)不免受到影響，銀行收緊房貸轉(zhuǎn)而指向中小企業(yè)融資貸款也是意料之中。另一方面，作為年中分水嶺的6月，根據(jù)往年交易慣例，銀行從進(jìn)入6月開始會(huì)逐漸收緊利率，放慢貸款速度。
值得注意的是，在商貸收緊的背景下，住房公積金也顯示出收緊跡象。日前，廈門市住房公積金管理中心發(fā)布《廈門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提高二套房首付比例，并降低二套房最高貸款額度。
《通知》顯示，廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成，個(gè)人購房最高貸款額度由40萬元調(diào)整至30萬元，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調(diào)整至60萬元。此外，在房屋套數(shù)認(rèn)定方面，由此前的“認(rèn)房認(rèn)公積金貸款記錄”改為“認(rèn)房認(rèn)貸”，商貸記錄亦將算入房屋套數(shù)，這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加。
而在此之前，北京率先提高公積金二套房首付比例至七成，并強(qiáng)化申請(qǐng)人資格審查。之后，蘇州住房公積金管理中心市區(qū)管理部發(fā)布公告，將公積金貸款額度調(diào)整為賬戶余額的10倍，對(duì)大部分申請(qǐng)者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)問題的通知》，在貸款額度、貸款條件、提取條件等方面都作出調(diào)整。
“灰色房貸”暗流涌動(dòng)
隨著限購、限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，北京二套房首付從六成升至七成，部分其他地區(qū)，也提高了公積金貸款門檻。因此，為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款，曲線變身房款。部分銀行信貸資金以消費(fèi)貸款名義曲線進(jìn)入房貸市場(chǎng)。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風(fēng)險(xiǎn)，更成為樓市調(diào)控政策背后一股涌動(dòng)的暗流。
央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款增加7103億元，同比多增4667億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍，房地產(chǎn)類貸款增速迅猛。
具體來看，個(gè)人購房貸款1季度新增4662億元，同比多增3088億元，占全部新增貸款的66%。
“雖然房地產(chǎn)成交有所下滑，但是隨著調(diào)控政策影響變淡，房地產(chǎn)成交也呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，成交回暖，但調(diào)控卻未放松，錢從哪來？
據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，新政實(shí)施近兩個(gè)月以來，北京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的各元素也是“有升有降”。
例如北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量則上漲14%。抵押消費(fèi)類貸款的上升是造成5月北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量上浮的主要原因，3月瘋長(zhǎng)的二手房交易量使得市場(chǎng)消化這部分人群后，使用抵押貸款用于裝修的用途較多，助力非交易類貸款市場(chǎng)。與此同時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)類貸款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。
但值得注意的是，雖然部分新購房者抵押裝修貸款增多，但另一方面，借道消費(fèi)貸款作為“房貸”現(xiàn)象又有回頭之勢(shì)。
的確，來自中國(guó)人民銀行上?？偛康臄?shù)據(jù)顯示，一季度上海市新增本外幣個(gè)人消費(fèi)貸款238.6億元，同比多增179.5億元。一些業(yè)內(nèi)人士表示，不排除其中有部分貸款變相流入了房產(chǎn)交易市場(chǎng)。
消費(fèi)貸，顧名思義銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的消費(fèi)性個(gè)人貸款，這其中并不包含房貸。雖然此前，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，“要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”。然而，不少購房者與裝修公司、中介機(jī)構(gòu)等相互配合，加之個(gè)別銀行審批不嚴(yán)等因素，屢禁不止。
記者致電廣州、上海多家擔(dān)保公司，大多表示可以從事上述業(yè)務(wù)。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，200萬元以下的貸款一般以“房屋裝修”名義申請(qǐng)，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的以“藝術(shù)品投資”名義申請(qǐng)，與客戶簽訂相關(guān)合同的對(duì)手方一般為珠寶公司或典當(dāng)行。
銀率網(wǎng)分析師閆博鍇表示，央行對(duì)于消費(fèi)貸款用途有嚴(yán)格規(guī)定，不能用于購買住房、股票、基金和理財(cái)產(chǎn)品，不能以任何形式流入證券、期貨、民間借貸等資本市場(chǎng)及用于股本權(quán)益類投資，只可用于購買大宗耐用消費(fèi)品和教育、旅游等用途。
從這個(gè)角度而言，通過“消費(fèi)貸款”方式流入購房人手中的銀行信貸，實(shí)際上是進(jìn)入了一個(gè)“灰色地帶”。
各方利益驅(qū)動(dòng)房貸“變身”
“客戶能順利拿到購房資金，中介公司能做成交易賺取傭金，擔(dān)保公司有手續(xù)費(fèi)可賺，銀行也能完成業(yè)績(jī)指標(biāo)，各方都有好處，何樂而不為呢？”上海某房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員余先生對(duì)記者說。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，這種“灰色房貸”是典型的貸款挪用。但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管認(rèn)可“灰色房貸”存在違規(guī)之處，但無論是購房者、擔(dān)保公司、中介機(jī)構(gòu)，甚至銀行本身，都十分樂意從事此類業(yè)務(wù)。
一位不愿意透露姓名的上海銀行業(yè)人士表示，此類“灰色房貸”現(xiàn)象其實(shí)一直都存在。“一般而言，只有手續(xù)、材料合規(guī)的情況下，銀行才會(huì)發(fā)放消費(fèi)貸款。至于材料背后是否存在假合同或資金挪作他用等問題，銀行方面受限于人力、成本等因素，雖然會(huì)有檢查，但難以全面覆蓋。”
廣州一家銀行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，放款后銀行會(huì)定期對(duì)申請(qǐng)人的還款和資信情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查。曾經(jīng)有貸款人以裝修的名義獲得30萬元的五年期貸款，用于購買二套房，但銀行放款后一周內(nèi)，客戶就直接把錢從第三方賬戶從銀行轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)到了自己的賬戶。發(fā)現(xiàn)這筆貸款存在明顯作假行為后，銀行方面立即啟動(dòng)追討，并要求一年內(nèi)還清。但這位負(fù)責(zé)人也坦言，若對(duì)于此類情況進(jìn)行逐筆調(diào)查，銀行既沒有動(dòng)力，也缺乏足夠的資源。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即使意識(shí)到部分消費(fèi)類貸款可能流向房貸，銀行也大多選擇“睜一只眼閉一只眼”。
與按揭貸款相比，消費(fèi)類貸款不僅期限較短，而且根據(jù)貸款人的資信情況，其利率還可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮，對(duì)銀行而言收益更高。
另外，個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款的放貸額度一般不超過評(píng)估價(jià)的五成，對(duì)于銀行而言有較高的安全邊際。在當(dāng)下房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的背景下，此類貸款與普通房貸相比并未增加額外的風(fēng)險(xiǎn)。
上海一位典當(dāng)行業(yè)資深人士也表示，包括一些購房者在內(nèi)，用“藝術(shù)品投資”的名義向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款，再轉(zhuǎn)作他用，在業(yè)內(nèi)并非秘密，甚至已經(jīng)成了“約定俗成”。
“用這個(gè)名義不僅貸款額度大，而且好操作。比如貸款申請(qǐng)下來之后，萬一遇到銀行核查，客戶完全可以說沒能買到或拍到看中的藝術(shù)品。”這位典當(dāng)業(yè)內(nèi)人士說。
以短還長(zhǎng)“灰色房貸”隱性風(fēng)險(xiǎn)凸顯
在樓市回暖，調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，房貸收緊趨勢(shì)明顯，因而“灰色房貸”越來越受購房者的青睞。所謂“灰色房貸”說明其并不是正規(guī)貸款。尤其，在監(jiān)管層面收緊的背景下，“灰色房貸”的隱性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。
“房地產(chǎn)貸款期限一般比較長(zhǎng)，但消費(fèi)貸款期限只有10年，這就存在‘以短還長(zhǎng)’的問題，一旦政策出現(xiàn)調(diào)整，就會(huì)出現(xiàn)供不上房貸的風(fēng)險(xiǎn)，所以不論是消費(fèi)者還是銀行，只要在違規(guī)邊緣游走，就有很大風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評(píng)論員林耘說。
林耘認(rèn)為，“灰色房貸”一事雙方都有動(dòng)機(jī)，買房者是為買房打擦邊球；而銀行是主動(dòng)配合打了擦邊球，因?yàn)槟壳罢w經(jīng)濟(jì)增速減緩，銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶不太容易。
因此，從表面看，擔(dān)保公司“牽線”客戶獲得了急需的貸款資金，銀行多了一筆生意，擔(dān)保公司本身也有手續(xù)費(fèi)進(jìn)賬。“灰色房貸”看似取得了“多贏”的效果。但這種“過橋”貸款本質(zhì)上是擔(dān)保公司的墊資行為，墊資期限一般為一個(gè)月，而消費(fèi)性貸款的期限通常為數(shù)年，最高可達(dá)十年。這意味著一旦“過橋”完成，貸款的風(fēng)險(xiǎn)就完全轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇等多位專家認(rèn)為，在保證每一筆貸款合法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的同時(shí)，銀行方面應(yīng)加大對(duì)貸款流向的檢查力度，監(jiān)管部門也可以采取不定期抽查的方式，對(duì)違規(guī)貸款進(jìn)行追討和處罰，防止信貸資金通過消費(fèi)貸款等途徑違規(guī)流入房貸市場(chǎng)。
值得注意的是，雖然監(jiān)管部門明令禁止消費(fèi)類貸款用于購房，但由于這種貸款期限短、風(fēng)險(xiǎn)較小，且需求旺盛，而銀行對(duì)消費(fèi)類貸款的用途審核、監(jiān)督并不嚴(yán)格，只要能提供消費(fèi)合同，大都可以順利地貸到款。
此外，對(duì)于作為“過橋”掮客的擔(dān)保行業(yè)卻由于入門門檻較低，監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)諸多亂象。
自2010年開始發(fā)放融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證以來，擔(dān)保公司數(shù)量持續(xù)增加。截至去年6月末，全國(guó)融資性擔(dān)保行業(yè)法人機(jī)構(gòu)超過8500家。
據(jù)了解，政府部門曾經(jīng)對(duì)融資性擔(dān)保進(jìn)行過整治。但從整體來看，擔(dān)保行業(yè)在行業(yè)定位、金融定性等方面比較模糊，行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)較低，行業(yè)監(jiān)管也過于寬松，這給一些擔(dān)保公司從事“灰色房貸”等違規(guī)違法業(yè)務(wù)提供了空間。而擔(dān)保行業(yè)資質(zhì)良莠不齊，一定程度上也影響了銀行的信貸安全。
針對(duì)擔(dān)保行業(yè)亂相的整治，多位專家建議，首先應(yīng)從中央到地方完成對(duì)擔(dān)保行業(yè)監(jiān)督管理的頂層設(shè)計(jì)，形成專門的行業(yè)監(jiān)管職能部門進(jìn)行垂直管理。同時(shí)，賦予監(jiān)管部門相應(yīng)的行政執(zhí)法權(quán)，改變其只能管牌照、管不了人和財(cái)?shù)默F(xiàn)狀。
其次，應(yīng)在《擔(dān)保法》基礎(chǔ)上出臺(tái)全國(guó)性的規(guī)范文件，對(duì)擔(dān)保行業(yè)的職能范圍、監(jiān)管辦法進(jìn)行明晰規(guī)劃，改變目前各地管理辦法不統(tǒng)一給監(jiān)管帶來難度的現(xiàn)狀。
另外，提高行業(yè)尤其是融資性擔(dān)保行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，建立從業(yè)人員資格認(rèn)證制度，也是保障這一行業(yè)健康發(fā)展的重要一環(huán)。
不過，一些專家也呼吁，擔(dān)保行業(yè)在現(xiàn)代金融體系構(gòu)架中有著不可或缺的作用，政府應(yīng)在審慎監(jiān)管的前提下，為這一行業(yè)提供更加寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，促使其充分發(fā)揮為中小微企業(yè)融資需求服務(wù)的功能，從而擁有更加“陽光”的生存和發(fā)展空間。
“除在錢財(cái)上可能受損失外，‘灰色房貸’或會(huì)影響個(gè)人信用記錄。”偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊指出，如果通過利用消費(fèi)貸款用于房貸，雖然銀行并不監(jiān)督消費(fèi)類貸款的后續(xù)使用情況，不過，一旦貸款人被發(fā)現(xiàn)挪用消費(fèi)類貸款購房，銀行會(huì)給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會(huì)被認(rèn)定為騙貸，會(huì)進(jìn)入個(gè)人信用記錄?！〕酥?，對(duì)于路邊張貼的提取公積金的小廣告，吳昊指出，由于公積金貸款手續(xù)較為繁瑣，申請(qǐng)較慢，因此一些購房者購房時(shí)只能選擇商貸，而在此背景下，希望提出已繳公積金作為首付款部分資金。“由于一些個(gè)人提取公積金機(jī)構(gòu)并不正規(guī)，因此，出現(xiàn)雖繳納中介費(fèi)，卻未能提取出現(xiàn)金；甚至在申請(qǐng)人不知情的情況下，以個(gè)人貸款形式取出，造成部分購房者失去享受公積金首套房信貸優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，造成更大的損失。”
