京城樓市在“兩限”令下面臨重壓，小戶型過渡已成阻力，“一步到位”大戶型產(chǎn)品受推崇
今年3月，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，20%的交易稅使得二手房（房源、代理、租房）市場(chǎng)受到限制。緊隨其后，北京（樓盤）市住建委開始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)預(yù)售證的審批速度和節(jié)奏，“限價(jià)令”應(yīng)聲落地。
在國(guó)五條和即將擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅的嚴(yán)格限購(gòu)限貸背景下，購(gòu)房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。很多改善型置業(yè)客戶紛紛選擇“一步到位”進(jìn)行置業(yè)，而具有空間舒適度、能滿足幾代同堂居住需求的大平層產(chǎn)品成為越來越多終極置業(yè)者的首選。
業(yè)內(nèi)人士提醒，選擇大平層產(chǎn)品，不僅要關(guān)注區(qū)域、地段、配套等，還應(yīng)注意房子空間尺度感、功能區(qū)域的配置等，是否能夠最大程度滿足幾代同堂大家庭的居住需求。
新房供應(yīng)收緊
繼4月以來北京市住建委對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售證審批從嚴(yán)后，北京“限價(jià)令”近日再度升級(jí)：已經(jīng)通過北京住建委審批的預(yù)售證，還需要新添一道“關(guān)卡”——提交至市長(zhǎng)辦公室，由分管副市長(zhǎng)陳剛親自過目，審批劃鉤后才能最終確定能否給批。
“國(guó)五條”政策下的限價(jià)令，要求新房預(yù)售價(jià)一不能明顯高于上一期項(xiàng)目售價(jià)，二不能高于周邊二手房?jī)r(jià)，三不能超過上月銷售平均價(jià)格。現(xiàn)在，又在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼預(yù)售證審批環(huán)節(jié)，充分顯示出地方政府遏制高房?jī)r(jià)的態(tài)度和決心。
然而，這一政策卻引起了業(yè)內(nèi)不少人士的擔(dān)憂。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析認(rèn)為，由于價(jià)格管制嚴(yán)格，項(xiàng)目入市有一定困難。盡管最近兩周新建期房市場(chǎng)供應(yīng)有小幅回升，但供給缺口卻依然存在。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，北京新建商品住宅庫(kù)存再次刷新紀(jì)錄，下跌至60869套，而目前的消化速度日均約為230套房源。如果供應(yīng)不能及時(shí)補(bǔ)足，庫(kù)存有望跌破60000套。
“限價(jià)令”使得樓市供應(yīng)受到一定影響，而已經(jīng)實(shí)施近三年的限購(gòu)政策又在很大程度上壓制了部分購(gòu)房需求，京城樓市在“兩限”令下面臨重壓。
購(gòu)房成本驟增
事實(shí)上，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)最引人注目的，也被認(rèn)為最嚴(yán)厲的，是出售住房計(jì)征20%個(gè)人所得稅。
以一套5年前購(gòu)買時(shí)總價(jià)50萬元、目前售價(jià)200萬元的普通二手房計(jì)算，此前按全額1%征稅，需繳個(gè)稅2萬元，新政后按差額的20%計(jì)算，需繳個(gè)稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價(jià)的14%。
由于這一政策規(guī)定涉及面很大，與很多人切身利益相關(guān)，引起不少換房族的擔(dān)憂。北京偉業(yè)我愛我家(博客,微博)認(rèn)為，二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶而言，相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%。這還未計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、契稅等仍要繳納的稅種，可以說這一新政極大提高了首次置業(yè)和“賣一買一”的改善型人群購(gòu)房成本。
中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一政策嚴(yán)格實(shí)施后，二手房市場(chǎng)購(gòu)房需求和業(yè)主的售房意愿都會(huì)受到影響，成交量會(huì)明顯下滑。
根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市4月份二手住宅網(wǎng)簽總量為5212套，環(huán)比3月份大幅下跌88%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比也下降47.8%。北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近18個(gè)月來新低，市場(chǎng)相對(duì)冷清。
“一步到位”置業(yè)成趨勢(shì)
在樓市“限購(gòu)”基調(diào)未變、國(guó)五條新政加碼背景下，第二套房購(gòu)房資格越來越嚴(yán)、購(gòu)房成本越來越高。在這種情況下，無論剛需還是改善型置業(yè)，一步到位的需求越來越多。
業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)，換房成本也大大增加，之前買一套小戶型暫時(shí)過渡的做法，非但不會(huì)為換第二套房節(jié)省投資，反而可能會(huì)成為阻力。一步到位置業(yè)，將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。
值得注意的是，自住、“一步到位”置業(yè)對(duì)房子的要求較高，首先必須是大戶型，以滿足幾代同堂居住需求；其次是追求舒適度，這就要求房子既具有空間尺度感，又能擁有優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和貼心的物管服務(wù)。此外，區(qū)域、交通、配套等也在考慮范圍之列。
記者發(fā)現(xiàn)，在多次改善、終極置業(yè)的購(gòu)房群體中，能夠滿足大家庭居住需求的大平層產(chǎn)品更受青睞。
一位多年關(guān)注中高端住宅的業(yè)內(nèi)人士指出，選擇大平層產(chǎn)品，需要考慮小區(qū)擁有足夠的車位配比，同時(shí)，較低的容積率、較大的樓間距也是大平層產(chǎn)品選購(gòu)中必須考慮的因素。
