4月1日，前往廣州市房屋交易登記中心辦理業(yè)務(wù)的市民明顯減少了。李鳳荷 攝
政策解讀：到底哪些房產(chǎn)能查到原值？即時叫停補繳個稅社保令多少外地買家“中招”？
北京：
早些年多報低價
到如今個稅驚人
北京是各地“國五條”細則中力度最強、執(zhí)行最早的城市。4月1日起，“國五條”在北京市全面落地，北京市二手房已瞬時冰封，有媒體報道北京看房者頻爽約，7個經(jīng)紀(jì)人陪一個客人看樓。
對于新政下二手房交易個稅如何具體繳納？北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰認為，首先會是賣房人先進行申報，如果沒有申報房屋的原值，就會在系統(tǒng)中進行核實；如果核實到房屋原值，就按20%的新政來征稅，如果系統(tǒng)中無法核實，則按總房款1%來計稅。也有專家認為，裝修成本、貸款利息也應(yīng)該計算在房屋原成本里面，這些方面如何評估、計算，需要相關(guān)部門進一步細化執(zhí)行。據(jù)有關(guān)稅務(wù)規(guī)定，商品住房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%，但必須確保付款人與房產(chǎn)證所有人一致。
據(jù)記者了解，北京市二手房于2008年6月開始全面強制網(wǎng)簽，但二手房網(wǎng)簽價非常低，大約只相當(dāng)于真實房價的三四成。如果可以通過網(wǎng)簽和稅務(wù)系統(tǒng)上溯原值，北京市二手房需要繳納的個稅將非常驚人。記者李鳳荷
2006年后的交易都能查到原值
“國五條”中懸念最大的“二手房按買賣所得20%征收個稅”吊足各地市民一個月的胃口，催生了一輪新政末班車的熱潮，各地3月份二手房成交量大漲幾倍。本來以為4月1日起即按照二手房買賣所得征20%個稅，想不到這末班車“到點”還沒有停下來。記者于4月1日在房屋交易登記中心現(xiàn)場咨詢得知，目前納稅窗口還未接到任何新通知，依然按照評估價1%征收個稅。4月1日后真正執(zhí)行有關(guān)新規(guī)的一線城市只有北京市，其余各一線城市在新政細則中對20%個稅未有具體執(zhí)行措施，僅僅是重復(fù)國務(wù)院的表述“嚴(yán)格執(zhí)行”。
廣州地稅局相關(guān)負責(zé)人也表示，何時出臺個稅細則尚無明確時間表，具體要看廣州市政府的指令。地稅有關(guān)負責(zé)人在接受媒體采訪時表示，部分房屋能夠查到原值，若能查到原值且又決定按所得20%據(jù)實征收，這部分房屋就必須按照新規(guī)定來辦；若實在查不到原值，則仍舊按評估價1%來征收。
這位人士在受訪中反復(fù)強調(diào)，廣州市對二手房轉(zhuǎn)讓所得據(jù)實征收20%個稅這一政策并非現(xiàn)在才執(zhí)行，而是一直都在執(zhí)行，這個政策執(zhí)行起來沒有難度。對于廣州歷年來到底有多大比例的二手房交易個稅是按20%據(jù)實征收，又有多大比例是按1%核定征收，廣州市地稅有關(guān)人士沒有給出明確的數(shù)字，只是表示，“這個沒有具體去算，但按20%據(jù)實征收個稅有一定的比例。”
合富置業(yè)交易部經(jīng)理梁文耀表示，廣州市2006年6月1日起禁止商品房預(yù)售契約轉(zhuǎn)售，二手房必須持證才可以交易。二手房買賣由稅務(wù)部門出具發(fā)票也是2006年6月1日后才開始的，意味著稅務(wù)部門應(yīng)該會存有2006年至今的二手房交易評估價。
即時叫停補繳將引發(fā)諸多糾紛
“穗版”細則即時叫停了補繳個稅社保購房。有專家表示，補繳社保個稅大約會攔住10%以上的外地在穗工作的購房者。而且即時叫停個稅社保購房，在實際操作中有可能引來不少買賣糾紛。
記者近日在花都樓盤踩盤，詢問能否以補繳社保個稅購房，個個銷售人員都斬釘截鐵說不行，但記者接著問有沒有已簽認購書尚未網(wǎng)簽的買賣個案，銷售人員立即含糊其辭。記者隨后在黃埔一個樓盤的業(yè)主論壇看到一名業(yè)主的求助帖子：“接到開發(fā)商的電話，說我的個稅證明不合格，被稅局退回來了，可我已經(jīng)在還貸了啊，供了3個月了，現(xiàn)在才說不行，當(dāng)初銀行為什么放款了呢？求高人解答！”新政細則一出，像這位已經(jīng)開始供樓但是要補交個稅證明的個案，你說該怎么辦呢？
反觀“京版”細則，在處理過渡期房屋交易上卻顯得較人性化，二手房交易是以網(wǎng)簽時間為限，也就是說，部分已網(wǎng)簽未遞件過戶的二手房交易沿用舊政策，仍以評估價1%作為征收個稅的標(biāo)準(zhǔn)。記得2010年廣州市宣布限購，以遞件過戶時間為準(zhǔn)，不少涉及二手房交易的外地買家紛紛“中招”，外地買家無奈解約，業(yè)主又要追違約責(zé)任，釀成多起糾紛。本次“穗版”細則即時叫停外地人補繳個稅社保，貌似不拖泥帶水，但對于一些手持補繳個稅社保證明買房且已進入交易環(huán)節(jié)的外地買家來說，他們是不是又再次成為政策“犧牲品”？
一些的確存在正當(dāng)補繳理由的外地買家，為什么就不能通過補繳來獲得購房資格呢？政府應(yīng)該提高甄別補繳社保個稅人士真?zhèn)蔚哪芰?，而不?yīng)該一刀切，把真正以廣州為家、希望在此安居樂業(yè)的新廣州人拒之門外。
