養(yǎng)老房產(chǎn)，你必須早打算

隨著我國進入老齡化腳步加速，養(yǎng)老問題隨之成為一個重大的社會課題。70、80一代的父輩慢慢變老，怎樣才能讓他們老有所依，老有所養(yǎng)，安享自己的晚年和天倫之樂，既是社會亟待解決的難題，更是個人念茲在茲的善孝之事。我們該如何安頓老了的父輩，是延續(xù)傳統(tǒng)居家養(yǎng)老，還是引來“外來和尚”——以房養(yǎng)老，購置養(yǎng)老地產(chǎn)，抑或住進昂貴的老年公寓？或許真如《桃姐》里的黃秋生所說，有一天，養(yǎng)老院要多過便利店？ 安然老去，看來沒那么簡單。當我們談?wù)擆B(yǎng)老時，我們談?wù)撌裁矗? 一碗熱湯的距離 城市獨生代的“兩代居”養(yǎng)老法則 80后對父母養(yǎng)老方式的認識 入住養(yǎng)老公寓 “三高”家族的高檔公寓養(yǎng)老觀 葉子是本地人，自從有了小孩后，就把爸媽接過來一起住了。葉子兩口子上班，爸媽則留在家中照看小孩。但依葉子的意思，這也只是個權(quán)宜之計?！皟纱俗≡谝黄穑倳锌目呐雠龅牡胤?，畢竟生活觀念不一樣”，葉子很直率。但她從小到大就沒離開過父母，即便是上大學(xué)的時候，也是一到周末就準時回家。因此，葉子也希望能每天都見到自己的爸媽，“好幾天沒看到他們就感覺心里不踏實”，葉子說，“特別是現(xiàn)在他們年紀也大起來了，有時候有點小病痛我也能及時知道。” 除此之外，葉子的心里還藏著個小算盤：這樣既可以讓爸媽幫忙接送小孩上學(xué)，還能隨時去老人家那兒蹭蹭飯吃。真是個無懈可擊的好辦法，葉子暗暗得意。在和爸媽商量后，一家人決定將原來的那套房子出手，再在葉子現(xiàn)在的小區(qū)物色一套二手房。這樣一家人既能夠每天見面，又避免了同住一個屋檐下的諸多不便?！胺孔右呀?jīng)掛到中介去了，盡量賣個好價錢吧”，葉子笑言。 點評：像葉子這類80年前后出生的、在城市長大的一代人，他們希望父母留在身邊，同時也希望保持獨立的空間，保持各自的生活習(xí)慣。因此，近距離照顧父母的意愿顯得特別強烈。因為父母本身在城市已有房產(chǎn)，他們有條件購買二套房供父母養(yǎng)老。 體貼的物業(yè) 醫(yī)療護理 自然環(huán)境 交通便利 你最關(guān)心養(yǎng)老地產(chǎn)的哪項內(nèi)容： 和自己同住 ？ 希望父母晚年怎么度過： 住在自己附近的公寓 ？60% 住在市郊或鄉(xiāng)下 ？單獨住 ？老年公寓 70% Sunny是個海歸，對西方老年人的生活方式算是比較了解。當被問及自己父母的晚年生活應(yīng)該在哪度過時，她幾乎毫不猶豫就選擇了老年公寓，“我說的是那種有會所、有醫(yī)療機構(gòu)、配套健全的公寓”，Sunny不忘解釋說。她希望自己的父母在晚年能過得更開心、樂觀，有自己獨立的生活空間?！澳憧窗l(fā)達國家的老年人活得多滋潤，他們甚至比年輕人還有活力。中國的父母也應(yīng)該解放自己，過自己獨立的生活，不要整天為年輕人的事情操心?！? 這當然跟Sunny的家庭條件有關(guān)，父母一代就是出過國門的知識分子，傳統(tǒng)思想中的條條框框早就被沖刷得一干二凈了，家庭氣氛也是超級民主、自由。父母從來沒指望要Sunny來養(yǎng)老，或者讓她來操心自己的晚年生活。以他們的經(jīng)濟條件，也支付得起老年公寓所需要的一筆價格不菲的費用。Sunny也不得不承認，跟同輩人相比，自己算是十分幸運的，用那句老套的話來說，“老早就跟國際接軌了”。 點評：希望父母在高檔老年公寓頤養(yǎng)天年的一類人，大都像Sunny這樣觀念開放，把獨立空間和生活質(zhì)量看得比什么都重。這部分人的父母本身就善于接受新生事物，更重要的是，他們無一例外都擁有良好的經(jīng)濟條件。 價格適中 歸隱鄉(xiāng)野 新杭州人上輩的返鄉(xiāng)養(yǎng)老情結(jié) 微博：養(yǎng)老地產(chǎn)意見 @柯克羅：感覺還是在社區(qū)養(yǎng)老比較靠譜，開發(fā)商在造樓盤的時候就是多考慮老年人的需求，多為老年人提供貼心的物業(yè)服務(wù)，這樣的樓盤就稱得上養(yǎng)老地產(chǎn)了吧。 @花粉妹妹：養(yǎng)老地產(chǎn)，講究的是品質(zhì)生活，聽說有的都配有高爾夫球場，那可真是燒錢的主兒，尋常百姓恐怕花不起這個錢吧。 @芝麻糊糊：再好的條件我都不會讓自己父母單獨生活的，太不孝順了，贍養(yǎng)父母是我們應(yīng)盡的義務(wù)，不過我自己嘛，倒是可以考慮考慮，以后進養(yǎng)老公寓，省得給孩子添麻煩。 小盧是富陽人，在他考上大學(xué)那年全家人就都搬到了杭州。一晃十多年過去了，小盧也已成家立業(yè)，在杭州事業(yè)穩(wěn)定，自己的小家庭也其樂融融。父母之前一直在杭州做生意，家庭經(jīng)濟還算不錯。最近一段時間，二位老人已經(jīng)不止一次跟他提到過想告老還鄉(xiāng)的意思。 小盧還有點不舍，另一方面也礙于面子，怕人家誤以為自己不孝順。但是父母態(tài)度很明確：“住在一起久了你們兩口子也會煩的，等你兒子再大點我們就回去吧?！痹诟改感睦铮霞沂冀K是不能忘懷的地方。他們希望能在那里度過自己的晚年生活，那里有朋友，有親戚，還可以說方言。雖然不是現(xiàn)在就去，但小盧的父母已經(jīng)在關(guān)注富陽的房子了。小盧也想好了：“這樣也挺好，周末可以去看看父母，在富陽度個周末。一家人盡享天倫之樂?！? 點評：選擇在遠郊或周邊城鎮(zhèn)買房養(yǎng)老的家庭，很多本身就來自當?shù)兀覉@情結(jié)根深蒂固。他們喜歡當?shù)氐沫h(huán)境，熟悉當?shù)氐纳睿瑢Ξ數(shù)赜幸环N情感上的親近和眷戀。這部分父母大都剛剛進入或即將邁入老年隊伍，身體健康，對自身的生活自理能力有高度自信。 國際養(yǎng)老地產(chǎn)范例 范例一：美國太陽城，公寓專住模式，即住區(qū)內(nèi)全部為老年公寓，著名的退休社區(qū)，位于亞利桑那州，始建于1959年，入住人數(shù)達十萬之多。太陽城建筑為平房和別墅，社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，社區(qū)內(nèi)有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動很多，戶外活動較多，空間較大。療養(yǎng)院和老人照顧中心非常多，需要照顧的老人根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟承受能力選擇各種水平的服務(wù)。這里許多老年人身體健壯，不甘寂寞，義務(wù)參與各項管理，積極投入各種活動，這里有志愿者之城的美稱。 范例二：日本千葉新城，公寓混住模式，住區(qū)內(nèi)部分老年住宅。通過多戶型的變化，完善服務(wù)設(shè)施，滿足老人、中年人、青年夫婦不同年齡層次的居住需求。人們可以根據(jù)各自的愿望選擇多代合居、近居或鄰居的形式，安排有專門設(shè)計的老年住宅。社區(qū)內(nèi)醫(yī)療保健系統(tǒng)完備，住宅內(nèi)自動化、電動化程度高，無障礙設(shè)計細致入微。 專家建言：日本的“兩代居”模式對中國老年住宅規(guī)劃設(shè)計更具有借鑒意義。把老年居住建筑的規(guī)劃納入到居住區(qū)的規(guī)劃當中，不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，還要關(guān)注老年人的心理感受?？蓪B(yǎng)老理念植入新開發(fā)樓盤的規(guī)劃中，在住宅周圍配備完善的配套設(shè)施及醫(yī)護體系。 以房養(yǎng)老是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種方式，相當于保險公司通過分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，因此，“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。 以房養(yǎng)老是解決養(yǎng)老資金來源的一個重要辦法，在發(fā)達國家，其作為養(yǎng)老方式的一種補充形式，接受程度高。然而，到中國之后，卻不得不面對種種“水土不服”的尷尬。也許，并不像看上去那么美，那么簡單。 以房養(yǎng)老 最具爭議的三大問題或成以房養(yǎng)老瓶頸 可以這樣遙想：年輕的時候貸款買房，到60歲前把房貸還清。退休后再將房屋抵押給銀行或保險公司等機構(gòu)，它們根據(jù)房屋的估價每月支付給老人相應(yīng)費用，保其晚年衣食無憂，直至終老。這樣“潔身自好”，不給社會和子女增加養(yǎng)老的負擔。 瓶頸一 政策的緊箍咒——70年產(chǎn)權(quán) 瓶頸二 跨不過的心魔——抵押人思想 瓶頸三 看不見的手——房價漲跌 由于我國現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)是70年，不像很多發(fā)達國家，房子就是私有財產(chǎn)，神圣不可侵犯。土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著物，都將被政府無償收回。這也意味著，房子和人一同進入各自的“晚年”。屆時銀行將怎么評估房子的價值，老人每個月可從銀行手中獲得多少貸款額，都是未知數(shù)。 注釋：我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。這是《物權(quán)法》作出的明確規(guī)定。 很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構(gòu)也不信任。他們大多表示難以接受居住多年的房產(chǎn)抵押給銀行，擔心在無法歸還貸款的情況下被變賣而無法留給子女。對于子女來說，讓父母抵押房產(chǎn)進行養(yǎng)老害怕被人罵不孝。房子作為不動產(chǎn)成為多數(shù)人的心理安慰，房子被抵押將增加內(nèi)心的不安，擔心有流離失所的可能。此外，住房在肩負養(yǎng)老重任后，會大大加劇普通民眾的“被剝削感”，前半輩子為買房辛苦賺錢淪為“房奴”，后半輩子又為了養(yǎng)老而賣掉房子，一輩子心血化為烏有。 注釋：需要通過時間的推移和社會的發(fā)展來推動觀念的更新，同時，更好的社會保障措施才能減緩人內(nèi)心的不安全感。 房價不是穩(wěn)步增長的，如果房價上漲，房子升值，無論是抵押人還是銀行都不會有問題。然而如果房子貶值，房屋的租金也同步下降，銀行可能無法如約收回貸款。在這種情況下，銀行將通過處置房產(chǎn)用于償還貸款。但如果房價下跌，即使變賣房產(chǎn)也可能彌補不上欠款的缺口。 注釋：當前銀行操作手法：中信銀行是中國最早推行“以房養(yǎng)老”抵押貸款業(yè)務(wù)的一家銀行。銀行根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。不過該項業(yè)務(wù)申請的門檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請者至少須有兩套住房，貸款期限最長不超過10年，貸款也必須用于養(yǎng)老。 “以房養(yǎng)老”模式只是解決了誰給付養(yǎng)老金的問題，但老人在哪里養(yǎng)老，誰來照顧他們的起居，這些困擾著中國養(yǎng)老的核心問題并不能因此而得到妥善解決。 以房養(yǎng)老的必備條件 專家解讀 只有一部分老人可能嘗試“以房養(yǎng)老”，首先他擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，這樣才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。其次，與子女分開居住，這使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。其三，經(jīng)濟狀況適中，如經(jīng)濟條件好則無“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟條件低則不具備“以房養(yǎng)老”的條件。然而，就算他們樂意“以房養(yǎng)老”，也只是解決了養(yǎng)老資金的問題，至于具體怎么養(yǎng)老、在哪里養(yǎng)老的關(guān)鍵問題，并未觸及。最終，老年人還得拿著房產(chǎn)抵押得來的這部分款項，去尋找合適的養(yǎng)老公寓。因此，養(yǎng)老公寓的建設(shè)，才是養(yǎng)老問題上的最終落點。老人的晚年生活過得如何，全取決于老年公寓的服務(wù)質(zhì)量。這也是近年來養(yǎng)老地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的原因。