與小產(chǎn)權(quán)房概念混淆 村留用地房：我有產(chǎn)權(quán)

不知不覺間，之前游離于主流購(gòu)房者視野的村留用地項(xiàng)目，已經(jīng)成長(zhǎng)為一塊很大的市場(chǎng)。 根據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，杭州規(guī)劃留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計(jì)算，總建筑面積超過1600萬平方米。面對(duì)如此眾多的村留用地項(xiàng)目，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，村留用地將與商品房和保障房一起，形成三足鼎立的局面。 新政下，不限購(gòu)、不限貸的村留用地項(xiàng)目有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇。這樣的大背景下，我們有必要再去梳理一下杭州的村留用地市場(chǎng)現(xiàn)狀，市場(chǎng)對(duì)它們存在的一些誤解，它們自身客觀存在的一些問題，以及購(gòu)房者在挑選村留用地項(xiàng)目時(shí)所需要注意的一些事項(xiàng)。 對(duì)于這些問題，沙龍也一一作出了回答。 規(guī)劃供應(yīng)量超過1600萬方 房產(chǎn)沙龍上，道奇地產(chǎn)副總裁計(jì)偉鑫出具了一個(gè)數(shù)據(jù)：杭州規(guī)劃留用地規(guī)模11000畝，如果按容積率2.5計(jì)算，幾年內(nèi)供應(yīng)量是1600萬-1700萬平方米，這些項(xiàng)目分布在杭州的東南西北各個(gè)方向，主要集中在三墩、轉(zhuǎn)塘、留下、下沙和濱江等區(qū)域。這樣的規(guī)模，顯然是極大的。 據(jù)計(jì)偉鑫分析，這些村留用地項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)類型可以分成幾類，有公寓類的，比如三墩的桔子里，有辦公型的，如九堡的禧福匯，也有綜合體類型的，如豐盛九璽、城西銀泰城、中豪五福天地等等。接下來，購(gòu)房者的選擇類別會(huì)比較多。 而在漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春看來，村留用地接下來的供應(yīng)量，有可能比之前預(yù)想的還要多。她說，在杭州的各個(gè)板塊中，三墩是之前村留用地項(xiàng)目出現(xiàn)比較早，也是比較密集的一個(gè)區(qū)域，所以接下來可能供應(yīng)量反而會(huì)小一些。但一些其他區(qū)域，比如濱江、拱墅、江干等，村留用地項(xiàng)目很多都還沒有動(dòng)，加上容積率比較高，普遍都在3.0以上，所以村留用地項(xiàng)目接下來的建筑面積，會(huì)是一個(gè)比較可觀的數(shù)字。而這塊市場(chǎng)，也將是非常值得研究的。 村留用地不是小產(chǎn)權(quán)房 雖然村留用地的市場(chǎng)比較大，但讓眾多留用地的開發(fā)商深感無奈的是，目前很多購(gòu)房者還不是很理解這到底是一種什么樣的產(chǎn)品。 “你們這個(gè)是小產(chǎn)權(quán)房嗎？”這是許多開發(fā)商聽到的最多的一個(gè)問題。房產(chǎn)沙龍上，許多人也都提到了這一點(diǎn)。 浙江匯禾投資有限公司營(yíng)銷部經(jīng)理吳衛(wèi)江表示，目前對(duì)于媒體和消費(fèi)者來說，最需要解決的一個(gè)問題，就是把留用地跟小產(chǎn)權(quán)房劃分開。前者是國(guó)家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，在其中留10%給當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)，鼓勵(lì)他們單獨(dú)或合作開發(fā)建設(shè)。土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，并實(shí)行依法出讓；后者是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 銀泰置地有限公司杭州城市公司市場(chǎng)營(yíng)銷部總監(jiān)錢耀東也表示，村留用地項(xiàng)目49％部分是有產(chǎn)權(quán)的，只不過產(chǎn)權(quán)是按幢、按層還是按套來分割的問題。之所以現(xiàn)在很多購(gòu)房者拿不到產(chǎn)權(quán)，那是因?yàn)橐恍╅_發(fā)商有意把概念混淆了，明明是屬于村里產(chǎn)權(quán)不能分割的51％部分，開發(fā)商卻說可以辦出單套產(chǎn)權(quán)，自然就出現(xiàn)了問題。 政策不斷朝利好方向發(fā)展 值得一提的是，由于村留用地的政策不斷演變，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上出現(xiàn)多種不同類型的村留用地項(xiàng)目，這也是許多人將村留用地項(xiàng)目與小產(chǎn)權(quán)房混為一談的重要原因。 為此，吳衛(wèi)江梳理了一下杭州村留用地項(xiàng)目的不同階段。他認(rèn)為，杭州村留用地出現(xiàn)于1998年，那時(shí)關(guān)于留用地的概念比較模糊，對(duì)于到底怎么辦產(chǎn)權(quán)證規(guī)定不明晰，當(dāng)時(shí)不能引進(jìn)開發(fā)商，只能靠村里自己來建造，這就存在專業(yè)人才和資金上的問題。 因此，到了2005年，政策明確可以吸引開發(fā)商進(jìn)入合作投資，但只允許產(chǎn)權(quán)證到幢，跟開發(fā)商要有相應(yīng)收益的需求不是很符合；所以，2008年規(guī)定49%部分，單層可以辦出產(chǎn)權(quán)證，到2009年則規(guī)定村留用地需要通過招拍掛出讓，49%部分可按規(guī)劃最小單元辦證，也就是說有可能按單套辦證；到現(xiàn)在余杭區(qū)出臺(tái)新政，可以用“土地?fù)Q房產(chǎn)”的模式來開發(fā)村留用地，大大減少了村留用地開發(fā)的難度。 “雖然現(xiàn)在村留用地在預(yù)售證申領(lǐng)、貸款、產(chǎn)權(quán)分割等方面，還存在一些問題，但政策是不斷在往利好的方向發(fā)展，應(yīng)該對(duì)這塊市場(chǎng)有信心?！眳切l(wèi)江說。 應(yīng)作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置 事實(shí)上，經(jīng)過多年的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)于留用地的認(rèn)同感也在不斷提高。杭州文德投資有限公司銷售總監(jiān)熊偉，也是三墩村留用地項(xiàng)目桔子里的代理商，他說，三墩的購(gòu)房者是最早享受到村留用地收益的一個(gè)群體，因?yàn)檫@類產(chǎn)品價(jià)格便宜，但出租價(jià)格卻比一般住宅要高很多，年回報(bào)率在7%-8%左右，而他曾經(jīng)對(duì)近6年來三墩的年租金增長(zhǎng)速度作過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在15%左右，非常驚人。所以很多桔子里的客戶，都是之前買過村留用地項(xiàng)目，現(xiàn)在再次來購(gòu)買的。 翰博機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)總經(jīng)理黃海波表示，如果購(gòu)房者純粹是用于一種過渡性的、剛需的用途，那么村留用地將會(huì)是一個(gè)好的選擇，因?yàn)樗鄬?duì)來說價(jià)格比較低，出租回報(bào)率不錯(cuò)。但不要寄希望于差價(jià)交易，也就是今年買進(jìn)，明年賺錢賣掉，它應(yīng)該是購(gòu)房者的一種長(zhǎng)期資產(chǎn)配置。 購(gòu)房者下單前要問清楚 當(dāng)然，雖然村留用地在杭州是一個(gè)合法的產(chǎn)品，但房產(chǎn)沙龍上，不少專家都認(rèn)為，購(gòu)房者在下單之前，還是要問清楚，這個(gè)村留用地項(xiàng)目到底是屬于哪類產(chǎn)品。對(duì)于村留用地項(xiàng)目，沒有必要妖魔化它，也不能刻意美化它，這個(gè)市場(chǎng)需要更多人的“正視”。 如果是土地協(xié)議出讓的村留用地項(xiàng)目，那么它到底是按照幢、還是層來辦理產(chǎn)權(quán)證的？開發(fā)商跟你簽的是銷售合同，預(yù)售合同，又或者只是長(zhǎng)期的租賃合同？如果是租賃合同，因?yàn)槟壳胺芍粚?duì)20年之內(nèi)的租賃合同有保障，之外就沒有提及，那么后面的使用權(quán)如何確定，應(yīng)該跟開發(fā)商明確清楚。 而如果是以長(zhǎng)租形式“購(gòu)買”的村留用地項(xiàng)目，因?yàn)槭亲赓U形式，就無法申請(qǐng)住房公積金貸款和商業(yè)貸款，實(shí)際操作中只能以個(gè)人消費(fèi)貸款的形式辦理。據(jù)了解，目前消費(fèi)貸款的首付一般是4成，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，最長(zhǎng)貸款年限是10年。 如果是可以根據(jù)最小分割單位辦證的，那么也要了解清楚，該樓盤到底有沒有申領(lǐng)出預(yù)售證，另外產(chǎn)權(quán)證什么時(shí)候能夠辦出來，都要跟開發(fā)商約定好，以免今后出現(xiàn)不必要的糾紛。 另外尤其值得注意的一點(diǎn)是，目前很多價(jià)格比周邊同類樓盤低上不少的留用地項(xiàng)目，可能很多銷售的是51%部分，規(guī)定不能分割產(chǎn)權(quán)的房源。這類房源的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格便宜，出租回報(bào)不受很大影響，適合投資，但購(gòu)房者在下單之前，還是了解清楚比較好一些。