“國五條”細則出臺后，各地二手房交易紛紛趕搭末班車。執(zhí)行細則尚未落地，網(wǎng)上流傳了N種避稅招數(shù)，假離婚、陰陽合同已經(jīng)過時，抵押過戶、公司購房過戶等傳得風生水起。高額稅費，成為人們集體反彈的主要原因。那么，你可清楚買一套二手房或新房，都要繳納哪些費用？記者發(fā)現(xiàn)，一套80平方米的二手房，各種稅費占比最高超過8%。
工薪階層生活要精打細算，能省一分是一分。然而，面對二手交易紛雜的稅種，是不是非得用假離婚這樣涉及道德底線的招數(shù)去避開？“小心陷阱，否則到時連房子都沒了”，專家提醒。在民間，也有一些市民，購房按揭、過戶親力親為不找中介，試圖尋找省錢的方法，小的費用能省則省，如去公積金中心擔保費用會低一些；跟中介砍價，當前一般能砍到1.5%，小中介甚至能砍到1%。
找套“唯一”物業(yè)免交個稅
“原業(yè)主辦了假離婚，出售的這套房子為她名下唯一物業(yè)且證滿五年，這樣就不用交個人所得稅及營業(yè)稅；總價85萬的房子我們將中介費從3%談到1%，又省了17000元。”剛剛辦完購房手續(xù)的高先生，談及人生的第一次買房，感慨頗多。
掙錢不容易，花錢更要仔細。“我們是純公積金貸款，除了剛才談到的兩筆錢，還有一些零頭也可以盡量節(jié)省的。比如，按揭公司的費用，如果通過中介找按揭公司進行公積金貸款，手續(xù)費一般在1%，但這僅是服務費，并不包括權(quán)證印花稅、抵押登記、委托公證等費用。后來我們找了住房公積金擔保中心，包括所有費用僅收0 .4%，省了3000元。”高先生興奮地說，“我們沒想過怎樣避稅，但通過合理方式，還是可以一點點節(jié)省錢的。”
而為了省錢，購房手續(xù)也自己去辦理，雖然累了點，可如今高先生也儼然一名專家了，手上留著四五個按揭人員的電話，隨時準備詢問。在他的記錄單上，記者看到每一筆明細：公積金中心擔保服務費按貸款額0 .4%收即2000元；二手房資產(chǎn)評估費用500元；房地產(chǎn)交易手續(xù)費163元；國土出讓交易補地價收入(房改房要交土地出讓金)，按照成交價1%征收即8500元；房屋登記費等總計140元；契稅按照成交價1%征收即850 0元；中介費按照成交價1%收即8500元。如此算來，購買一套總價85萬元、面積約56平方米的房子，高先生所交稅費共28300多元。從選房到跟中介談傭金，再到辦理按揭貸款，他至少省了2萬多元的費用。
主要包括契稅、個稅、中介費
在二手房市場，幾乎所有的稅費都是轉(zhuǎn)嫁到買家身上。記者從滿堂紅了解到，由買家承擔的費用主要包括契稅、營業(yè)稅、個稅等。事實上，這幾項不是所有人買房都需要繳納的。
如果是首次置業(yè)，90平方米以下契稅按成交價1%征收，90平方米以上144平方米以下按照1.5%征收，144平方米以上按照3%征收，如果屬于非首次置業(yè)，則無論購房面積大小，統(tǒng)一按成交價3%征收。
個稅征收也有條件。如果業(yè)主房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房免征；證滿五年但不是唯一物業(yè)，或者證不滿五年，目前均按成交價的1%征收。另外，房產(chǎn)證不滿五年的話，還要額外交營業(yè)稅，按照成交價5.5%征收。
另外一個交錢“大頭”是中介費，按照成交價的3%計算，中介費可以砍價，如果是小中介，有的甚至可以談到1%，這就要看你砍價的本事了。
買一手更劃算？
“同樣的總價，買一手房肯定比二手房要交的稅費低很多，一手費用以契稅為主，再加物業(yè)維修基金，二手房交易則主要包括契稅、個人所得稅以及營業(yè)稅，稅種很多。”中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛說。
那么一手房要交哪些稅費呢？記者聯(lián)系了一家開發(fā)商，讓其列了一個清單如下：預告登記費50元；產(chǎn)權(quán)登記費550元(每增一位業(yè)主+ 10元)；維修基金：電梯房按建面105元/平方米；契稅(如果首次置業(yè)，90平方米以下按1%征，90- 144平方米之間1.5%，144平方米以上3%；如果非首次置業(yè)則統(tǒng)一按照3%征收)；.權(quán)證印花稅，按業(yè)主算，每本5元。
如果同樣為首次置業(yè)，以160萬元買一套80平方米的二手住宅，稅費加中介費最少也要4萬多元，同樣的總價買一手的稅費則要少1萬多元。一手新房是不是更劃算？“不能一概而論，因為一手房價格較高，同樣的總價買到的地段是不一樣的，還要考慮到未來的升值。”黃燕飛解釋。
贈與真的可以省錢嗎？
上有政策下有對策，網(wǎng)絡上有不少避稅招數(shù)，“如果不是對房地產(chǎn)特別了解的人，這些招數(shù)這么復雜，不小心陷入陷阱，到時候連房子都沒有了。”黃燕飛說。
有些房產(chǎn)證未滿5年的二手房以“贈與”的方式交易，按此形式可逃避5 .5%的營業(yè)稅，如果是直系親屬還可免個人所得稅。受贈方要交納契稅，90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收；普通非唯一住宅則按3%征收。此外，公證機關(guān)會收取2%的公證費。
贈與真的可以省錢嗎？如果通過贈與房屋形式避稅，受贈人將來再出售該房屋時，稅務部門將認定其房屋原值為“0”，其住房轉(zhuǎn)讓收入所得就為“100%凈所得”，稅務部門將在此基礎上對其征收20%的個人所得稅。如果你的二手房價出得低，或許有人愿意買，否則很難有買家愿意繳納這筆高額費用。
合理避稅？還真難
“關(guān)鍵是要選適合的沒有稅的房源，這部分房子現(xiàn)在非常搶手。”中原地產(chǎn)赤崗分店營業(yè)經(jīng)理胡小玲介紹，因為營業(yè)稅的繳稅比例很大，所以買什么房子很重要。
“避稅難，減稅還是可想辦法的。”不少中介如此表示。他們提醒，政策隨時會變，在購房時一定要保留好收據(jù)，索要發(fā)票，能在將來轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時節(jié)省一筆不小的錢。如中介手續(xù)費、物業(yè)裝修費用等各種合理費用的票據(jù)收藏好，繳納營業(yè)稅、個稅時就能盡可能減少這部分費用。
目前市場比較通行的方法是，為防止政策變化，先簽購房合同，不等銀行簽同意貸款書的時候，就先遞件過戶，“為了保證雙方利益，一定要簽補充協(xié)議，一旦無法貸款則由買方一次性付款。”某中介公司介紹。
舉例說明
假設首次置業(yè)買一套80平方米，總價160萬元的二手房，主要需交哪些費用？
備注：按圖表所述，房產(chǎn)證滿五年且是唯一住房，稅費合計為16605元；房產(chǎn)證滿五年但不是唯一住房，稅費合計為32605元；房產(chǎn)證不滿五年，稅費合計為120605元。
如果中介費按照1.5%計算，除了稅費還要繳納24000元的中介費。這意味著，首次置業(yè)一套總價160萬元的80平方米房子，各種稅費占總付款的比例為2.5%-8.3%。如果非首次置業(yè)，契稅按成交價3%征收，各種稅費占總付款的比例則達到2 .9 %-8 .7%。
而如果按照成交差額的20%征收，現(xiàn)價160萬元，五年前80萬，個人所得稅則為16萬，比舊規(guī)的16000元遠高出14 .4萬元，這將是一筆非常大的支出。
比較
成交差額20%>總價1%？
新政實施前，二手交易仍有兩種方法征個稅。一是核定征收，即如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易，個人所得稅按照總房價×1%征收；二是據(jù)實征收，即如果能夠提供購房合同和當初購買發(fā)票的，個人所得稅按照買賣差額×20%征收。
據(jù)實征收的稅費，一定高于核定征收嗎？“這個是肯定的。”滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，廣州從2010年至2013年，房價上漲了近1倍，“如果按照國五條細則執(zhí)行，持有房產(chǎn)年限越短，所繳納的個稅就越低；但持有年限短，又有營業(yè)稅的約束，成交總價5.5%的費用也是不低的。”
有網(wǎng)友提出，如果買賣差額再減去合理費用，是否可有效降低20%的稅費？所謂合理費用即住房裝修費用、各種手續(xù)費、公證費等。“目前在廣州，稅局暫沒有考慮這部分費用，因為計算起來很困難，基本按照成交差額為基準計算。”周峰表示。
