東莞二手房交易：特例還是范本？
3月11日上午，東莞市南城區(qū)房管所大廳，正在辦理二手房交易手續(xù)的市民李雪顯然并不焦急，看不出國(guó)務(wù)院3月1日出臺(tái)的新“國(guó)五條”細(xì)則帶來(lái)的壓力。
根據(jù)新“國(guó)五條”細(xì)則，“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”即“20%個(gè)人所得稅（下稱“個(gè)稅”）”。
與國(guó)內(nèi)多個(gè)城市市民漏夜排隊(duì)趕著過(guò)戶不同，連日來(lái)，東莞的二手房交易量較往常并未增加。一些房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，細(xì)則出臺(tái)后，電話咨詢的人增多了，但并未出現(xiàn)購(gòu)房者搶閘入戶的情況。
事實(shí)上，東莞自2007年11月1日就開(kāi)始執(zhí)行二手房20%個(gè)稅政策。5年來(lái)，通過(guò)“做高房屋合理費(fèi)用”和簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)規(guī)避高稅費(fèi)，市場(chǎng)已經(jīng)消化了政策的調(diào)控影響。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況千差萬(wàn)別，東莞模式因其自身特殊性，難以推廣。
開(kāi)征高稅費(fèi)嚴(yán)打炒樓
東莞多位房產(chǎn)中介人士向時(shí)代周報(bào)記者介紹，2006年7月國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，當(dāng)年曾引發(fā)東莞樓市強(qiáng)烈反應(yīng)。
東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，歷史遺留問(wèn)題較多。
2006—2007年，東莞房地產(chǎn)增速過(guò)猛，大量廣深投資客進(jìn)入當(dāng)?shù)貥鞘?。依?jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)分析，炒房風(fēng)盛，樓市過(guò)熱。
在東莞對(duì)二手房開(kāi)征20%個(gè)稅之前，當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)行兩種辦法征稅：核定征稅法—按房屋交易總價(jià)的2%征收；差額征稅法—按房屋交易總價(jià)減去房產(chǎn)原價(jià)以及合理稅費(fèi)后的差額計(jì)征20%。兩者選其一。
由于2000年以后購(gòu)買的房產(chǎn)尤其是高端住房增值較多，一些二手房賣家往往以“不能提供房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額”為由，采取核定征稅法來(lái)逃避應(yīng)繳的高額個(gè)稅。這引起東莞市地稅局的警覺(jué)。
東莞市地稅局2000年開(kāi)始使用電腦系統(tǒng)，一些新房及次新房的銷售信息、納稅數(shù)據(jù)等擁有較完整的記錄。于是，市地稅局決定，自2007年11月1日起，對(duì)于那些能夠從地稅局電腦系統(tǒng)中查出房產(chǎn)原值的房屋，交易時(shí)都將實(shí)行差額征稅，核定征稅法停止使用。
以2007年?yáng)|莞市中心一套面積為155平方米、轉(zhuǎn)讓價(jià)為158萬(wàn)元的二手房為例：如果按照核定征稅法征收個(gè)稅，賣家應(yīng)繳納個(gè)稅僅為158萬(wàn)×2%=3.16萬(wàn)元；倘若從地稅局電腦系統(tǒng)查到該房產(chǎn)的原價(jià)為85萬(wàn)元，再加上賣方不能提供合理應(yīng)扣的稅費(fèi)單據(jù)，則直接按照差額征稅法征收20%的個(gè)稅，那么賣方應(yīng)繳個(gè)人所得稅為（158-85）萬(wàn)×20%=14.6萬(wàn)元。兩相比較，賣家要多繳納11.44萬(wàn)元的稅款。
雖然理論上二手房個(gè)稅由賣家支付，但在現(xiàn)實(shí)中，這塊費(fèi)用往往被轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。
差額征稅法讓二手房的交易成本暴漲，迫使很多業(yè)主和買家停止交易。東莞市民對(duì)樓市的態(tài)度轉(zhuǎn)為觀望。該政策實(shí)施半年內(nèi)，東莞的二手房交易量大幅滑坡，一手樓市場(chǎng)的行情也很冷淡，樓市遭遇重創(chuàng)。
那段時(shí)期，部分實(shí)力較弱的中介機(jī)構(gòu)不是裁員便是倒閉，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。
兩種避稅對(duì)策
上有政策，下有對(duì)策。東莞20%個(gè)稅政策實(shí)施半年之后，低迷的樓市開(kāi)始回暖。這其中，通過(guò)做高房屋合理費(fèi)用和簽訂“陰陽(yáng)合同”兩種方式來(lái)規(guī)避高額稅費(fèi)不無(wú)作用。
根據(jù)當(dāng)?shù)丶{稅規(guī)定，凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按照差額征稅法—按房屋交易總價(jià)減去房產(chǎn)原價(jià)以及合理稅費(fèi)后的差額征收20%個(gè)稅。
房產(chǎn)原價(jià)是指購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等），必須憑發(fā)票、稅票、財(cái)政票據(jù)減除；合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)）、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，必須憑稅務(wù)發(fā)票或財(cái)政票據(jù)按規(guī)定扣除。
而如果通過(guò)做高裝修費(fèi)、中介費(fèi)、銀行利息等合理費(fèi)用，降低二手房的買賣差價(jià)，再計(jì)征20%個(gè)稅，稅費(fèi)就相當(dāng)少了。
東莞中介人士張曉明給時(shí)代周報(bào)記者舉了個(gè)例子：“如果一套二手房買入150萬(wàn)（元）,賣出200萬(wàn)（元），按20%個(gè)稅征收，則產(chǎn)生的50萬(wàn)（元）盈利要交10萬(wàn)（元）稅。這時(shí)（便）會(huì)（通過(guò)）將裝修發(fā)票等抵扣的額度上調(diào)等特殊手法降低差價(jià)，減少征稅。”
中介人士丁海濤則透露，二手房交易還可通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)調(diào)整成交價(jià)，降低征稅。
“陰陽(yáng)合同”是房產(chǎn)市場(chǎng)上為逃避稅費(fèi)常用的一種操作方法—二手房交易雙方往往簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價(jià)簽訂，另一份則以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的金額簽訂，后者在交易時(shí)便能少繳一些房產(chǎn)交易稅。
中原地產(chǎn)東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳說(shuō)：“‘陰陽(yáng)合同’并不是東莞樓市發(fā)明的，而是2006—2007年炒房高潮時(shí)由深圳投資客帶來(lái)的，如今國(guó)內(nèi)二手樓市交易中多有這種現(xiàn)象。”
為了杜絕“陰陽(yáng)合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)采集了全市33個(gè)鎮(zhèn)街、園區(qū)的90多萬(wàn)套房產(chǎn)信息，超過(guò)55萬(wàn)條數(shù)據(jù)，通過(guò)房屋區(qū)域、年份建筑造價(jià)、樓層朝向、結(jié)構(gòu)、帶不帶電梯等因素，再參照系統(tǒng)設(shè)置的基準(zhǔn)系數(shù)，對(duì)全市的二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。
當(dāng)買賣雙方進(jìn)行二手房交易時(shí)，如果交易價(jià)格低于二手房評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)格，將按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行納稅。
樓市交易量重新走高后，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)；較之周邊城市，漲幅亦較低。
孤本“東莞模式”
目前，二手房20%個(gè)稅政策的影響甚微。
合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部副總監(jiān)李興旺、啟富置業(yè)總經(jīng)理助理林晶等業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者分析，自2008年遭遇金融危機(jī)沖擊后，東莞經(jīng)濟(jì)有所蕭條，傳導(dǎo)至樓市，一手房?jī)r(jià)格幾年來(lái)一直沒(méi)有高增長(zhǎng)；二手房市場(chǎng)漲幅更不明顯，交易不溫不火。
金地地產(chǎn)副總經(jīng)理陳君斌、東莞萬(wàn)科商用管理中心總經(jīng)理高駿等地產(chǎn)商描述東莞樓市的主要特征：炒家極少只占（總投資者）10%，二手房交易不溫不火。
中原地產(chǎn)東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，東莞二手房交易不活躍的情況一直延續(xù)至今，與廣深等炒家活躍的城市相比，東莞的二手房成交量并不高，轉(zhuǎn)手率較低；二手房?jī)r(jià)位偏低，普遍價(jià)格在20萬(wàn)—30萬(wàn)元；樓齡老，增值空間較小。東莞的炒房客較少，業(yè)主往往以長(zhǎng)線持有為主，以出租等方式投資的較多。”
此外，東莞樓市還存在一定的去庫(kù)存壓力。
上述東莞二手樓市的特征，導(dǎo)致二手房交易難以出現(xiàn)較大差價(jià)，廣深兩地投資客從2009年開(kāi)始陸續(xù)撤離東莞樓市。
水岸麗城常務(wù)副總經(jīng)理陳程豪描述東莞2012年全年樓市的特點(diǎn)：房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，房企定價(jià)、定位較理性，剛需者能買到適合自己的房子。
東莞有傳媒機(jī)構(gòu)日前就新“國(guó)五條”對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購(gòu)房意向做的調(diào)查顯示：在地方細(xì)則未落定之前，剛需者大多加快其購(gòu)房計(jì)劃，25%的人表示會(huì)購(gòu)買一手房，45%的人將購(gòu)買二手房，持觀望態(tài)度的人占30%。二手房出售者則持觀望態(tài)度，靜待政策變化。
由于國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況千差萬(wàn)別，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，東莞模式因自身的特殊性沒(méi)有向全國(guó)推廣的可能性。
）向時(shí)代周報(bào)記者分析，東莞樓市這幾年漲幅平穩(wěn)，二手房成交價(jià)與原價(jià)之價(jià)差并不離譜，買賣雙方都能承受征收20%的個(gè)稅。但是，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差異很大，不同區(qū)域樓市發(fā)展?fàn)顩r亦不同，東莞模式不宜向全國(guó)推廣。
北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)分析師張葉松也表示，相比東莞，北京、上海等一線城市的二手房交易價(jià)差很大，若按20%的個(gè)稅執(zhí)行，一套房甚至要交數(shù)十萬(wàn)元個(gè)稅，如此大的數(shù)目很難被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，東莞模式的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)不能向全國(guó)推導(dǎo)出“個(gè)稅政策效果不大”的結(jié)論。
