多房企加碼商業(yè)地產 SOHO中國業(yè)績下滑轉型難

房地產市場調控以來，住宅市場銷售受到較大影響，受限購政策影響較小的商業(yè)地產快速發(fā)展，“宅冷商火”成為調控近幾年來的樓市主基調。然而，隨著商業(yè)地產熱潮的擴大，冷熱不均的現(xiàn)象在一、二、三線城市出現(xiàn)分化，一線城市仍然火爆，三、四線城市表現(xiàn)供大于求，成交量未見增加。 　　在商業(yè)地產持續(xù)火熱的當下，不少品牌房企加大商業(yè)地產領域的開發(fā)投資，包括萬科、保利、復地等房企紛紛制定商住投資目標，加碼商業(yè)地產。但是，最為中國最大寫字樓開發(fā)商的SOHO中國，卻遭遇業(yè)績下滑、高管離職的困擾，轉型的道路愈發(fā)艱難。 　　商業(yè)地產增長過快 三四線城市表現(xiàn)供大于求 　　隨著住宅市場限購限貸政策的收緊，諸多房企將目光轉向了商業(yè)地產。據中新網房產頻道了解，近兩三年來，商業(yè)地產市場發(fā)展加速，尤其在一線城市商業(yè)類型的物業(yè)始終呈現(xiàn)供不應求的局面。21世紀不動產商業(yè)地產總經理蔡宇翔對中新網房產頻道表示，因為限購政策，住宅市場的出貨量受到影響，尤其在很多三、四線城市，住宅銷量受困的情況下，開發(fā)商轉為開發(fā)成本較低、售價較高的商業(yè)類地產。 　　據同策咨詢研究中心提供的資料顯示，一線城市甲級辦公樓租金均呈明顯上漲趨勢，在商業(yè)市場非限購的背景下，增加了投資的渠道和空間。近日，世邦魏理仕發(fā)布的2012年優(yōu)質物業(yè)市場回顧中顯示，北京優(yōu)質寫字樓整體空置率大幅下滑并帶動寫字樓資金上升；優(yōu)質零售物業(yè)市場繼續(xù)擴張，部分成熟運營商運營的項目實現(xiàn)了租金的較大幅度增長。 　　一線城市商業(yè)地產市場表現(xiàn)火熱，三四線城市卻表現(xiàn)供大于求?！吨袊康禺a報》1月28日報道稱，商業(yè)地產尤其是二三線城市的商業(yè)地產藍海已然泛紅，累積的風險已經越來越多地被理性的開發(fā)商和投資者所看清，曾經高燒的商業(yè)地產正在降溫。該報道稱，“宅冷商火”引發(fā)了商業(yè)用地和商業(yè)地產的天量供應，導致在一些二三線城市，面孔雷同的各種城市綜合體、商場、寫字樓扎堆“血拼”，商鋪、寫字樓大量空置。 　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對中新網房產頻道表示，2012年一線城市商辦土地因供應縮減，成交情況較去年有所遇冷；二線城市供求相對穩(wěn)定；三線城市近月來持續(xù)出現(xiàn)供過于求的局面，供應大幅放量，但成交不見增加，三四線城市商業(yè)地產的開展或存在一定的難度。蔡宇翔認為：“一線城市本身土地資源稀缺，寫字樓等商業(yè)物業(yè)供應也十分有限。而三四線城市土地不是稀缺資源，項目開發(fā)建設完畢后，如果空置基本上沒有什么價值?！? 　　萬科、保利等房企加碼商業(yè)地產 SOHO中國頻遭質疑 　　在商業(yè)地產的機遇面前，各大房企紛紛加大商業(yè)物業(yè)的投資開發(fā)比例。據同策咨詢研究中心的一份統(tǒng)計資料顯示，多家品牌房企將商業(yè)地產作為未來房企發(fā)展的“正能量”，其中萬科除80%開發(fā)項目為住宅產品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)；保利地產將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到總體投資的30%；復地集團商業(yè)地產的投資要占集團約20%的比例。在各大房企加碼商業(yè)地產的同時，SOHO中國卻遭遇了商業(yè)地產業(yè)績受挫的困局。 　　近日，多家媒體報道稱SOHO中國去年業(yè)績下滑，為沖業(yè)績北京上海8個項目參與降價促銷。針對銷售業(yè)績的相關質疑，中新網房產頻道咨詢SOHO中國內部人士并未得到正面解答，對方稱年度報告尚未公布。而業(yè)內則有報道稱為，SOHO中國產品供應單一是其業(yè)績下滑的主因。 　　在近日的瑞士達沃斯論壇上，SOHO中國CEO張欣接受采訪對業(yè)績下滑給予了回應。她說，“轉型之后，我們的焦點現(xiàn)在不在銷售上，而是在出租?！彪S后，SOHO中國董事長潘石屹也在微博表態(tài)：“這幾天，我看到國內有幾家媒體炒作我們去年業(yè)績下滑，我看了一下SOHO的股票在一路上漲，我懶得解釋了，張欣在達沃斯做了說明?！? 　　據了解，去年8月16日，SOHO中國宣布向大規(guī)模自持轉型的發(fā)展戰(zhàn)略，未來將在北京和上海持有最有價值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平米。同時將2012年銷售目標調整為120億元，即使這樣SOHO中國還是未能完成年度銷售任務，這也是公司連續(xù)第二年銷售業(yè)績未達標。 　　業(yè)績兩度下滑、上海地王并購風波、高管頻繁離職，SOHO中國可謂麻煩纏身。張宏偉認為，“SOHO中國售轉租需要比較漫長的過程，尤其是對其資產規(guī)模擴張來講。而高管離職，對企業(yè)也或多或少有一些影響?！闭珧v訊財經觀察SOHO中國專題最后結語所說，“SOHO中國從知名銷售型開發(fā)商變成持有型開發(fā)商里的一流公司難度較大，最近兩年銷售業(yè)績遭遇‘滑鐵盧’使得轉型成功的難度愈發(fā)增大。未來能否轉型成功，還有待觀察?！?/p>