東方證券在首開(kāi)股份第三季度研報(bào)中指出，目前公司仍處于消化毛利率下降以及投資收益銳減造成的負(fù)面影響之中，整體來(lái)看，公司未來(lái)凈利增速大幅回落將是大概率事件。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)地產(chǎn)商此前遭遇的資金緊張，已開(kāi)始蔓延到地方國(guó)企。“首開(kāi)只是一面鏡子，目前很多國(guó)企房地產(chǎn)商正面臨資金緊張與拿地困境。”北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
大量使用信托貸款
2009年以前，地方國(guó)企通常能享受銀行信貸上的諸多扶持，如今，地方國(guó)企也步民營(yíng)房地產(chǎn)公司的后塵，大量信托融資開(kāi)發(fā)。首開(kāi)股份便是其中之一。
截至2011年末，首開(kāi)股份信托融資規(guī)模不少于54.74億元。其中，僅通過(guò)吉林信托融資就達(dá)到30億元，且有25億元需在今年1月到期支付。其余的信托融資，最晚在明年8月到期。
今年一季度，在部分信托貸款到期后，首開(kāi)股份償還了數(shù)十億元的借款，但整體負(fù)債仍不容樂(lè)觀。
一季度，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率為79.44%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為120.9%。公司因向北京市國(guó)資經(jīng)營(yíng)管理中心取得10億元的委托貸款，使得短期借款較年初暴漲510.7%。
同為國(guó)企的中華企業(yè)同樣大量依賴信托借款?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者初步統(tǒng)計(jì)，2011年底，中華企業(yè)的信托債務(wù)余額為53億元，占總債務(wù)的比例近30%，兩項(xiàng)指標(biāo)在45家已公布信托債務(wù)賬目的上市房企中均排名第三。
據(jù)了解，中華企業(yè)在2010年通過(guò)信托密集融資，總計(jì)8筆，募集資金34億元，平均信托收益率達(dá)到9.3%，期限在1~2年。
其中，公司于2010年6月1日發(fā)行了“中華企業(yè)古北集團(tuán)股權(quán)受益權(quán)投資信托”，募資3.5億元，期限兩年；緊接著8月6日又發(fā)行“中華企業(yè)古北集團(tuán)股權(quán)受益權(quán)投資信托（二）”，募資4.2億元，期限1.5年，平臺(tái)均為上海國(guó)際信托。此后，該公司又連續(xù)通過(guò)新華信托、昆侖信托、中海信托、五礦信托、中誠(chéng)信托、愛(ài)建信托等融資。
首開(kāi)股份三季報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債率為82.06%；中華企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.57%。
地方國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)力趨弱
在融資難的現(xiàn)狀下，地方國(guó)企拿地也不具備優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)專(zhuān)家陳晟表示，地方房地產(chǎn)國(guó)企融資沒(méi)有優(yōu)惠條件，不像央企那樣有一定的授信額度銀行體系，甚至與民營(yíng)房地產(chǎn)公司相比也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
由于沒(méi)有金融扶持，加上決策機(jī)制不如民企靈活，地方國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)力自然受到影響。舉個(gè)例子，在國(guó)企拿地過(guò)程中，金額通常是有上限的，超過(guò)上限，國(guó)企會(huì)選擇退出。雖然地方性房地產(chǎn)國(guó)企在承擔(dān)政府職能，如保障性住房方面有一定優(yōu)勢(shì)，但如果機(jī)制不改變，戰(zhàn)略目標(biāo)不明確，確實(shí)有萎縮的趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)劉淵認(rèn)為，融資和拿地是相輔相成的。能融到更多資金的房企，在房地產(chǎn)投資方面就比較活躍。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存表示，拿地一是看資金實(shí)力，二是考核綜合實(shí)力。一般性的地方國(guó)企，融資成本高，管理成本高，在未來(lái)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，不具備任何優(yōu)勢(shì)。
中房信分析師薛建雄表示，國(guó)企傳統(tǒng)的模式與思維決定了競(jìng)爭(zhēng)力。2009年至2010年，大量的民營(yíng)地產(chǎn)公司大舉擴(kuò)張，但在2010年底宏觀調(diào)控出臺(tái)后，擴(kuò)張就逐漸停止。而許多國(guó)企恰在調(diào)控期內(nèi)開(kāi)始擴(kuò)張，但擴(kuò)張之后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅度上漲，導(dǎo)致這些國(guó)企出現(xiàn)資金困難。
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當(dāng)銀行信貸之門(mén)緊縮，房產(chǎn)商如何玩轉(zhuǎn)融資渠道就成了一門(mén)不得不掌握的必修課。
此前轟轟烈烈的房地產(chǎn)信托，在龍年伊始依然是香餑餑，至少，對(duì)于求資若渴的房企確實(shí)如此。
審批放緩
一月份的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)在節(jié)日因素影響下并不出彩。根據(jù)用益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)顯示，1月第一周，房地產(chǎn)信托發(fā)行5款，發(fā)行規(guī)模為8億元。第二周發(fā)行8款，發(fā)行規(guī)模20.2億元。第三周由于春節(jié)因素，房地產(chǎn)信托僅發(fā)行1款，規(guī)模達(dá)到6億元。
高通智庫(kù)分析師認(rèn)為，由于房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模相對(duì)于其他投資領(lǐng)域要高，因此房地產(chǎn)信托發(fā)行中的比重依舊超過(guò)了40%。1月中的前兩周，房地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模占比分別為46%、43.9%，最后一周竟然達(dá)到了56.55%。
但整體而言，房地產(chǎn)信托的走勢(shì)較為低沉。由于發(fā)行數(shù)量的驟然降低，坊間有傳聞稱，如今信托已經(jīng)停止報(bào)批。但銀監(jiān)會(huì)一位負(fù)責(zé)人辟謠稱，房地產(chǎn)信托仍在批示，只是放緩了審批節(jié)奏。他指出，信托行業(yè)監(jiān)管已相當(dāng)嚴(yán)格，對(duì)地產(chǎn)信托項(xiàng)目采取層層審批，采取總量控制，因此節(jié)奏必然放緩。
作用弱化
而根據(jù)信托行業(yè)的內(nèi)部人士稱，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的警覺(jué)已經(jīng)成為全行業(yè)的共識(shí)，特別是針對(duì)房地產(chǎn)信托類(lèi)產(chǎn)品。他表示，目前監(jiān)管層主張將信托的自有資金與委托分開(kāi)，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)防范不嚴(yán)格、違規(guī)的機(jī)構(gòu)，將叫停其委托資格，讓別的機(jī)構(gòu)管理其委托產(chǎn)品。
這是否意味著開(kāi)發(fā)商尋求信托融資的道路將愈發(fā)艱難？
有分析人士認(rèn)為，信托融資對(duì)于房企而言，本就是“條件局限性選擇”，大企業(yè)走銀行信貸融資，中小企業(yè)則需要想想其他融資手段，信托也好、私募基金也好，能拿到錢(qián)的，至少能讓經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)不斷檔。
上述言論并非妄言。據(jù)用益信托工作室以及中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)模擬推測(cè)，2012年-2013年房地產(chǎn)信托分別到期2200億及2800億元，總還款額分別約2500億和3100億元。2012年開(kāi)始將是房地產(chǎn)集合類(lèi)信托償付高峰，2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模約2234億元，2013年到期2816億元，總還款額分別約2500億和3100億元。分季度看，第三季度房地產(chǎn)業(yè)集合類(lèi)信托融資將到期約1000億元的規(guī)模，其他季度單季度也在350億-500億元左右，3月是小高峰（到期約220億元），7 月起是到期大高峰（每月均在300億元以上）。
而房地產(chǎn)信托主要是集合類(lèi)信托，存量規(guī)模約7000億元：按資金來(lái)源分類(lèi)，信托可以分為集合類(lèi)及單一類(lèi)產(chǎn)品，新增房地產(chǎn)信托中，主要是集合類(lèi)產(chǎn)品，2011年1到11月房地產(chǎn)集合信托新增約2783 億元。截至三季度末存量房地產(chǎn)業(yè)投向信托規(guī)模達(dá)到6798億元。
分析人士表示，由于年內(nèi)仍將處于樓市調(diào)控的主要體現(xiàn)期，因此在銷(xiāo)售不利因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)缺資狀況仍將普遍存在。而年內(nèi)信托風(fēng)險(xiǎn)防范的普遍升級(jí)，或?qū)⒆尫康禺a(chǎn)信托的“美好歲月”一去不返，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品對(duì)于房企融資的作用將逐漸弱化。
