[提要]南京國土資源局出讓公告顯示，近日競拍南京近兩年最貴“巨無霸”地塊，市場人士稱，該地塊順利成交標(biāo)志著南京土地市場升溫。
南京國土資源局出讓公告顯示，近日競拍南京近兩年最貴“巨無霸”地塊，市場人士稱，該地塊順利成交標(biāo)志著南京土地市場升溫。
據(jù)記者了解，南京國土資源局27日掛出土地出讓公告，南京下關(guān)區(qū)濱江路以西2號地塊56.2億元為起拍總價，而這是南京近兩年出讓的總價最貴地塊。“如果順利成交，南京這塊地將成為今年內(nèi)出讓的全國新晉總價地王”，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示，“預(yù)計溢價率不會太高，如果順利成交，最終成交總價有可能達(dá)到60億元”。值得一提的是，有分析人士向記者表示，吞下該“巨無霸”地塊的房企，資金鏈和利潤率壓力都將比較大。
記者在南京國土資源局網(wǎng)站查詢到，上述地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營路；出讓面積達(dá)36.4萬平方米，土地性質(zhì)為商住混合用地，綜合容積率1.99；競買保證金為11.3億元，加價幅度為2000萬元或者整倍數(shù)。
除此之外，按照上述數(shù)據(jù)計算，這幅地塊未來的建筑體量將達(dá)到72.4萬平方米，其中，商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。
“從今年目前政府推出的土地來看，上述南京地塊如果能夠順利出讓，該地塊則將晉升為年內(nèi)全國總價最高地塊”。張大偉向記者表示，目前來看，北京歷史成交總價最高地塊為59.7億元，而年內(nèi)成交總價最高的上?？們r地王出讓價只有45億元。
值得一提的是，鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮向記者表示，該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積，純住宅面積受到限制，因此溢價率不會太高，對周邊區(qū)域帶來影響也將不會特別明顯。
對此，張大偉則向記者表示，預(yù)計上述地塊即使溢價率不高，最終成交總價也可能達(dá)到60億元，而且只要該地塊順利出讓，這就意味著南京土地市場升溫。
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面對大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“逆勢奪地”的跡象，作為土地市場主管部門的國土資源部已經(jīng)開始部署對高價拿地的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)測和調(diào)查，而這之中亦包括部分中央國資委直屬企業(yè)。
國土資源部黨組書記、部長徐紹史已經(jīng)在相關(guān)會議上對這項工作做出部署。國土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局等司局已經(jīng)開始進(jìn)行有關(guān)監(jiān)控和調(diào)查的落實工作。徐紹史特別強調(diào)，要繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控、確保土地市場平穩(wěn)。
國慶長假過后，全國土地成交市場出現(xiàn)局部波動。保利地產(chǎn)一日之內(nèi)連續(xù)拿下長沙、上海兩幅土地，其中上海濱江地塊成為2012年上?？們r地王。而同期北京成交住宅地塊達(dá)到了10宗，平均樓面價8181元每平米，溢價率也達(dá)到了33%。在“十八大”召開之前，“地價維穩(wěn)”已成當(dāng)務(wù)之急。
部署監(jiān)控
“徐紹史部長在會上專門提到了房地產(chǎn)用地市場的問題，對于近期以來土地市場出現(xiàn)的高溢價成交現(xiàn)象，國土資源部已經(jīng)開始密切關(guān)注，徐紹史部長也專門部署了這項工作。”10月10日晚，國土資源部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營報》記者證實。
10月10日，上海、長沙兩地土地市場出現(xiàn)高價成交。國資委直屬企業(yè)保利集團(tuán)所屬上市公司保利地產(chǎn)分別高價獲取長沙、上海兩幅土地。其中上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊經(jīng)過445輪舉牌競價，以45億元的價格由保利地產(chǎn)競得，成為2012年迄今為止的“總價地王”；而和萬科聯(lián)合競得的長沙濱江地塊，總價也高達(dá)32億元人民幣。
前述國土資源部官員不愿對上述企業(yè)行為進(jìn)行針對性的評價，他只是表示，確保土地市場平穩(wěn)、對土地市場異常波動進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控并適時干預(yù)，是國土資源部一貫的態(tài)度和行政原則。
面對三季度尤其是國慶長假前后出現(xiàn)的全國土地市場局部性波動的局面，國土資源部已經(jīng)開始部署相關(guān)調(diào)查和監(jiān)測工作。在國土資源部部長辦公會上，徐紹史特別強調(diào)，“部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目的情況，需要密切關(guān)注”。
記者了解到，除國土資源部黨組成員參加本次部長辦公會外，相關(guān)分管業(yè)務(wù)司局的主要負(fù)責(zé)人也都參加了此次會議。根據(jù)徐紹史的上述工作部署，國土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局等相關(guān)業(yè)務(wù)司局，已經(jīng)開始著手落實有關(guān)調(diào)查、監(jiān)測的具體工作。
按照工作慣例，目前，國土資源部已經(jīng)開始調(diào)取相關(guān)土地成交的數(shù)據(jù)和有關(guān)檔案記錄，核查其間是否存在與國土資源部此前出臺相關(guān)規(guī)定不符的交易行為。在此之前，北京萬柳地塊由于其溢價預(yù)期較高，國土資源部已要求該地塊在出讓之前，就包含“成交價格上限”在內(nèi)的有關(guān)信息，事先向國土資源部備案。
局部回暖？
在部長辦公會上，對于當(dāng)期土地市場總體狀況，包括徐紹史在內(nèi)的高級官員亦進(jìn)行了分析，并取得了“土地市場總體仍然偏冷，房地產(chǎn)用地市場競爭度偏弱，總體呈供大于求態(tài)勢”的共識。但是，徐紹史也指出，在房地產(chǎn)調(diào)控的敏感期，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)逆勢投資的行為要重點關(guān)注。
中原地產(chǎn)對土地市場的監(jiān)測顯示，9月最后一周以來，全國主要城市土地成交明顯創(chuàng)造年內(nèi)最高點，北京成交住宅地塊達(dá)到了10宗，平均樓面價8181元每平米，溢價率也達(dá)到了33%，蘇州成交8宗住宅地塊合計達(dá)60萬平米，合肥成交住宅地塊8宗。
首開股份(9.90,-0.03,-0.30%)、招商地產(chǎn)(微博)(21.82,0.67,3.17%)、金融街(5.97,0.02,0.34%)等龍頭國資房企同時發(fā)布拿地公告，萬科在節(jié)日后以6.5億元競得佛山一商用地塊，佛山南海國土局接下來的5天內(nèi)還將陸續(xù)出讓13宗土地。而在杭州，10月11日至19日9天時間里，將有18宗地塊密集掛牌出讓，總出讓面積達(dá)58.5萬平方米，可建面積超過130萬平方米。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，三季度以來的信貸持續(xù)松動和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，在一定程度上造就此輪土地市場回暖中的局部性波動。“按照多地塊的樓面價和目前區(qū)域內(nèi)整體市場的銷售情況，部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。”他說。
地價維穩(wěn)
記者了解到，國土資源部在國慶長假之前，已經(jīng)向各地方政府下發(fā)通知，要求地方政府確保“凈地出讓”，以治理開發(fā)企業(yè)拿地之后囤積土地的現(xiàn)象。同時，在該通知中，國土資源部再次重申，對于有囤地記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，禁止其進(jìn)入土地市場獲取新的土地。
“除此之外，我們還要求，對于溢價率超過50%以上的地塊，一律要上報國土資源部進(jìn)行單獨備案、審查，對于那些預(yù)期會高價成交，并能夠影響市場基本預(yù)期的地塊，要事先就競買條件、交易框架等上報國土資源部備案審查，以確保土地市場的平穩(wěn)，避免傳遞錯誤的市場預(yù)期。”前述國土資源部官員表示。
張大偉認(rèn)為，從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖的跡象出現(xiàn)，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預(yù)期。“這是國土資源部等中央部委最為擔(dān)心的連帶影響。”他說。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：3季度全國主要的54個城市新建住宅簽約合計套數(shù)高達(dá)797445套，環(huán)比2季度的673203套上漲幅度高達(dá)18.5%。雖然8~9月相比7月有所下滑，但整體上7~9月依然創(chuàng)造了2011年以來的調(diào)控后新高。
