近日，陜西省出臺(tái)了加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤核算的《通知》，“合理利潤率控制在10%左右”的內(nèi)容引發(fā)熱議。人們在猜測“限利”是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)的同時(shí)，也對控制商品房利潤水平的可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
被推到輿論風(fēng)口浪尖的陜西省建設(shè)廳官員在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，《通知》是對“一房一價(jià)”政策的進(jìn)一步細(xì)化，以量化區(qū)間的方式加強(qiáng)住房價(jià)格管理，同時(shí)希望通過公示項(xiàng)目成本，打消剛性需求的購房顧慮。
新政暗促剛需購房
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的辦公地位于省政府大樓9層，10月23日9點(diǎn)，當(dāng)記者趕到這里時(shí)，負(fù)責(zé)起草《通知》文件的相關(guān)部門官員已經(jīng)早早進(jìn)入了會(huì)議室，這使得原本預(yù)約的采訪不得不推遲。
“連續(xù)兩天了，廳領(lǐng)導(dǎo)都是一早就召集開會(huì)”，工作人員一邊介紹，一邊不時(shí)打開新華網(wǎng)、大秦網(wǎng)等網(wǎng)站，閱讀著關(guān)于陜西省“商品房利潤率控制在10%”的新聞，房地產(chǎn)調(diào)控的敏感給他們帶來了巨大的輿論壓力。
等待了一個(gè)多小時(shí)后，陜西省建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張繼剛匆匆回到辦公室，手里握著厚厚的一疊材料，里面既有省領(lǐng)導(dǎo)批示的文件和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也有許多媒體陸續(xù)發(fā)來的采訪函。
“《通知》出臺(tái)之后，媒體討論的很多，有贊成的，也有質(zhì)疑的。”張繼剛直言，希望輿論能夠積極地看待這項(xiàng)調(diào)控政策，“商品房價(jià)格成本利潤核算是一項(xiàng)探索性的舉措，希望通過落實(shí)一房一價(jià)政策，讓老百姓實(shí)實(shí)在在的看到各區(qū)域合理房價(jià)是多少。”
據(jù)一位參與政策制定的官員介紹，今年9月下旬，建設(shè)廳將關(guān)于價(jià)格核算的設(shè)想上報(bào)至省政府，得到了省領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，批示中除了希望抓緊落實(shí)外，還建議定期動(dòng)態(tài)分析，以半年或季度為周期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。盡管輿論對政策操作性存在質(zhì)疑，陜西省商品房價(jià)格核算的政策仍將以試點(diǎn)形式進(jìn)行推進(jìn)。
2012年9月，西安市商品房平均價(jià)格為6823元/平米，相比于2010年和2011年的數(shù)據(jù)漲幅并不大。據(jù)西安萬科一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹：“2010年以來，隨著限貸和限購政策的相繼實(shí)施，加之本地工薪階層收入水平不高，陜西省商品房價(jià)格基本保持穩(wěn)定。”
為何在房價(jià)平穩(wěn)的背景下，陜西省要出臺(tái)“限利”的調(diào)控新政？張繼剛解釋稱，陜西省出臺(tái)商品房價(jià)格成本利潤核算的政策主要基于兩方面原因：首先，以往“一房一價(jià)”僅是報(bào)備制，對于價(jià)格控制并沒有落實(shí)到位；其次，陜西省房地產(chǎn)市場漸趨低迷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月-9月西安市商品房銷售790萬平方米，同比下降了7.3%。
張繼剛表示，由于對房地產(chǎn)市場未來走勢判斷存在差異，購房者觀望態(tài)度日漸濃厚，導(dǎo)致許多地方住宅銷量下滑。通過政府指導(dǎo)的方式，可以讓大家了解各區(qū)域的房價(jià)狀態(tài)，引導(dǎo)剛性需求購房者理性消費(fèi)，進(jìn)而活躍房地產(chǎn)市場。
限利令不會(huì)全面鋪開
“限制利潤水平違背市場化原則”、“如何防止開發(fā)商虛報(bào)成本”、“物價(jià)部門怎么針對單個(gè)項(xiàng)目核算成本”，在陜西省調(diào)控新政的討論中，對可操作性的質(zhì)疑聲不斷。
“重在宏觀引導(dǎo)，不做微觀定位”，張繼剛明確表示，“在政策落實(shí)過程中，管理部門不會(huì)對備案項(xiàng)目做具體核算，只是要求其備案價(jià)格符合區(qū)域合理價(jià)格區(qū)間。”
據(jù)了解，陜西省擬選擇一些典型區(qū)域作為試點(diǎn)，選取已完成銷售或接近完成銷售的項(xiàng)目為樣本，參考它們的開發(fā)建設(shè)成本，上浮10%的利潤水平，作為該區(qū)域平均價(jià)格的基準(zhǔn)。合理價(jià)格區(qū)間公示后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對外銷售。開發(fā)建設(shè)單位須在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案，備案價(jià)格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，否則將不予備案。
張繼剛介紹，本次出臺(tái)的政策主要是宏觀引導(dǎo)，也就是說，政府只是在設(shè)定價(jià)格區(qū)間時(shí)，對樣本進(jìn)行成本核算。在政策執(zhí)行中，管理部門不會(huì)要求備案項(xiàng)目提供成本數(shù)據(jù)。并且，考慮到建筑類型不同、品質(zhì)不同和環(huán)境差異，區(qū)域合理價(jià)格也會(huì)設(shè)置較大的區(qū)間。此外，商品房價(jià)格成本利潤核算不會(huì)在全省全面推行，只會(huì)選取一些區(qū)域作為試點(diǎn)，例如西安市選擇曲江、浐灞和開發(fā)區(qū)等地區(qū)，寶雞市選擇中心城區(qū)和陳倉區(qū)。
新政或?qū)⒁种聘叻績r(jià)
在出臺(tái)商品房價(jià)格成本利潤核算政策前，陜西省建設(shè)廳進(jìn)行了細(xì)致的前期調(diào)研，選取了全省21個(gè)商品房項(xiàng)目作為樣本。
一位官員介紹，本次調(diào)研涉及全省所有地級(jí)市，采取了匿名的方式，不公開具體項(xiàng)目名稱，但要求提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。一份西安某開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)資料包含了土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金、所得稅、凈利潤和銷售利潤率等16個(gè)科目。
該官員表示：“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)涵蓋了商品房開發(fā)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，基本反映了真實(shí)的成本投入和盈利情況。整體來看，陜西省省內(nèi)開發(fā)商的銷售利潤率并不高，不過自有資金利潤率可以達(dá)到20%-40%的水平。”
記者在21個(gè)項(xiàng)目樣本的匯總數(shù)據(jù)表中看到，陜西省楊凌市某項(xiàng)目的銷售利潤率最高，達(dá)到了15.45%；而寶雞市鳳翔縣某項(xiàng)目銷售利潤只有0.85%。總體來看，陜西省多數(shù)樣本的銷售利潤率低于10%，這也成為了本次政策“商品房利潤率控制在10%左右”的依據(jù)。
一位陜西省本地開發(fā)商介紹，分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本政策的象征意義遠(yuǎn)高于實(shí)際效果，因?yàn)樵陉兾魇≡S多地方，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平已經(jīng)降到了10%以下。“這幾年土地成本、建筑成本都增長較快，尤其是勞動(dòng)力成本更是飛漲。以我在咸陽的一個(gè)項(xiàng)目為例，銷售價(jià)格勉強(qiáng)維持在3600元/平米，全部銷售完畢的收入大概是2.1億元，利潤約5000萬元。這是不包含融資成本的。由于房地產(chǎn)信貸收緊，項(xiàng)目資金許多來自社會(huì)融資，如果剔除這些‘高利貸’，只能剩下1000多萬了。”
不過，西安某品牌開發(fā)商認(rèn)為，像曲江區(qū)這樣高房價(jià)的區(qū)域有可能受“限利令”沖擊明顯。“西安市的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局非常不平衡，東城、西城居住人群收入水平偏低，以剛性需求為主，開發(fā)商利潤水平不高。曲江區(qū)則是西安市典型的高品質(zhì)、高房價(jià)區(qū)域，開發(fā)商在高投入的同時(shí)，必然要求更高的回報(bào)。因此，曲江區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤率普遍在20%以上。如果政府將商品房利潤率控制在10%左右，曲江區(qū)商品房項(xiàng)目的開發(fā)將受到很大的影響。”
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陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省物價(jià)局已敲定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，“請各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。”
在題為“關(guān)于加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”（下稱《通知》）中，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省物價(jià)局透露了上述信息。
該《通知》尤為引發(fā)外界關(guān)注的一點(diǎn)是，各城市在作相關(guān)利潤測算時(shí)，被要求“確定合理利潤率并控制在10%左右”。
《通知》對成本測算方式的描述是，“按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)，測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右，同時(shí)在廣泛征求開發(fā)建設(shè)單位和群眾意見的基礎(chǔ)上，通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房價(jià)格滿足自住型和改善型住房需求。”
《通知》并未詳述所謂10%左右的“合理利潤率”是凈利潤率還是毛利率。
“現(xiàn)在PPI（生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)）這么低，是負(fù)的，成本自然就低。”全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生昨日稱，“這個(gè)政策表明了地方政府的態(tài)度，但執(zhí)行上很難精準(zhǔn)，會(huì)引發(fā)爭議，每年每個(gè)樓盤的情況都不一樣。”
聶梅生進(jìn)一步說，如果一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期是三年，每年的利潤率是10%，利潤也很高了。《通知》未明確利潤率指的是稅前還是稅后。可能（地方政府）想讓房地產(chǎn)行業(yè)利潤率回歸合理，但利潤是企業(yè)行為，市場行為。即使是同一塊地，經(jīng)營管理的好壞，利潤也會(huì)差很多。市場化操作，競爭是最好的辦法。
某在陜西有項(xiàng)目的大型房企高管介紹，該公司的項(xiàng)目在浐灞，售價(jià)在4000-6000元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目的毛利潤率是20%多，“賣得還行，賺的不多。”
對于《通知》的出臺(tái)，該高管認(rèn)為“太突兀了”，“很難操作。怎么算成本？我們可以把成本做高。”
“如果是一季度出臺(tái)這樣的政策，很可能對開發(fā)企業(yè)還是起到保護(hù)作用的。”聶梅生介紹，一季度很多開發(fā)商在以價(jià)換量，有些甚至是無利潤成本價(jià)。
一央企開發(fā)商介紹，南京在2010年初也出臺(tái)過成本公示這樣的政策，為了指導(dǎo)房價(jià)，但后來不了了之。陜西這樣的政策應(yīng)該也是暫時(shí)行為，“因?yàn)楸O(jiān)管的難度，所以對市場影響不大。”
對于陜西現(xiàn)在出臺(tái)這樣的政策，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一分析，可能前段時(shí)間部分城市房價(jià)上漲過快，“（地方政府）為調(diào)控房價(jià)，這只是階段性的政策。雖然溫家寶總理剛講更加注重市場和法制手段，但這是下一步。當(dāng)前并不排除地方政府出臺(tái)必要的行政手段，（這個(gè)政策）還是符合調(diào)控思路的。”
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月、9月，陜西省會(huì)城市西安的新建商品住宅價(jià)格房價(jià)分別環(huán)比（比上月）上漲了0.4%、0.3%，漲幅位居70個(gè)大中城市前列。
可見的是，進(jìn)入9月以來，各地樓市調(diào)控政策小幅收緊的趨勢仍在持續(xù)：上海開展限購政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，北京規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證，廣州將對中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施等等。
日前，杭州市國土資源局更是出臺(tái)《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》明確，當(dāng)土地拍賣溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開始”競投配建保障性住房和安置用房面積。
