從全國來看，盡管各類銷售指標數(shù)據(jù)或增速降幅比上半年有所縮小，但是從全國房地產(chǎn)市場銷售狀況來看，同樣，我們也只能說，在樓市調控政策從嚴執(zhí)行，堅持去投資化的市場背景下，市場仍處于低迷期的復蘇階段。一定意義上，當前全國市場成交量的回升、各類銷售指標數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應該去理解成為回歸正常市場成交量的過程，而不應該把它理解成為市場成交量已經(jīng)進入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。
觀點一：市場“基本面”出現(xiàn)小幅回升，向“正常水平”回歸，但尚未明顯好轉。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，應該看一下目前整個市場的幾個基本面的指標來分析市場基本面到底處于什么樣的狀態(tài)。
首先是看前三季度全國土地出讓金及面積的基本指標，國家統(tǒng)計局10月18日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點；土地成交價款5309億元，下降11.0%，降幅擴大3.4個百分點。另據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1-9月，全國300個城市共成交土地20911宗，成交面積82066萬平方米，同比減少22%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）5548宗，成交面積24516萬平方米，同比減少35%。盡管下半年以來各地政府頻繁推地形成“推地潮”，近期部分龍頭房企也加快拿地節(jié)奏，市場顯現(xiàn)出“地王”現(xiàn)象，但仍以高性價市中心優(yōu)質地塊為主，實屬市場個案，土地市場交易仍然整體上“外熱內冷”，還沒有呈現(xiàn)出全面回升的狀態(tài)。
其次，從上市開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債情況來看，第二季度平均資產(chǎn)負債率還是比較高的，在73.67%左右。整個1-9月在庫存壓力不斷加大的市場背景下，房企自籌資金增長依舊在增長，融資難度相對較高，整個行業(yè)資金相對比較緊張的局面的基本面還沒有改變。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加76萬平方米。
1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長10.1%，其中，國內貸款11008億元，增長12.9%；利用外資317億元，下降53.3%；自籌資金28438億元，增長11.4%；其他資金28469億元，增長9.6%。
第三、整個第三季度房地產(chǎn)投資的增速還是下滑的，雖然說還是增長，自2012年8月份房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了首次回升，但是同比增速是下滑的。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季全國房產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，名義增長15.4%，扣除價格因素后實際增長13.8%，比上半年回落1.2個百分點，比上年同期回落16.6個百分點。
如果剔除保障性住房的投資因素，那么商品房的投資增速下滑應該是驚人的，從這一方面來看，應該說開發(fā)企業(yè)還沒有大規(guī)模擴大再生產(chǎn)的動機和趨勢，市場基本面并沒有出現(xiàn)明顯好轉。
第四、我們再看房企業(yè)績情況。截止目前，盡管已經(jīng)有幾家企業(yè)已經(jīng)接近完成年度銷售業(yè)績指標，多家企業(yè)目標完成率表現(xiàn)也較為搶眼。從成交量逐漸回升的行情來看，的確房企業(yè)績有改善的方面，尤其是以高周轉為主的房企，采取以價換量的方式取得了不錯的銷售業(yè)績，跑贏了市場大勢。但是，房企真的銷售業(yè)績那么好嗎？房企的資金面真的不緊張了嗎？未來房企會不會不降價？
從2012年139家上市房企公布的半年報來看，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，銷售凈利率正增長的僅為54家，85家出現(xiàn)負增長，房企整體盈利能力不容樂觀。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，盡管多家企業(yè)目標完成率表現(xiàn)也較為搶眼。但是，從房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，基本上就可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房企降低了年度的銷售業(yè)績指標，今年房企業(yè)績公布因此有粉飾的成分。并且，由于開發(fā)企業(yè)“以價換量”的市場行為，開發(fā)企業(yè)的利潤率明顯會走低，開發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績增長并不代表利潤率的增長，這應該也反映出市場基本面并沒有出現(xiàn)明顯好轉。
第五、全國商品房銷售狀況向“正常水平”回歸，并沒有出現(xiàn)大幅反彈，市場成交量的回暖的可持續(xù)性對于基本面的影響仍然值得繼續(xù)觀察。
雖然說今年3月份以來的市場成交量在全國都出現(xiàn)一定程度的回升，直至2012年8月起全國商品房的銷售量增速降幅才開始收窄，但是，并沒有出現(xiàn)大幅反彈。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年縮小6.0個百分點，上年同期為增長12.9%；其中住宅銷售面積下降4.3%，降幅比上半年縮小6.9個百分點；全國商品房銷售額40354億元，增長2.7%，上半年為下降5.2%，增速比上年同期回落20.5個百分點；其中住宅銷售額增長3.3%，上半年為下降6.5%。
從全國來看，盡管各類銷售指標數(shù)據(jù)或增速降幅比上半年有所縮小，但是從全國房地產(chǎn)市場銷售狀況來看，同樣，我們也只能說，在樓市調控政策從嚴執(zhí)行，堅持去投資化的市場背景下，市場仍處于低迷期的復蘇階段。一定意義上，當前全國市場成交量的回升、各類銷售指標數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應該去理解成為回歸正常市場成交量的過程，而不應該把它理解成為市場成交量已經(jīng)進入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。
觀點二：第四季度仍為剛需成交放量時間“窗口期”，炒作“買漲不買跌”不可取
國際統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內生產(chǎn)總值353480億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%。今年1-9月國家相關部門實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大政策預調微調力度，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟發(fā)展“穩(wěn)中有進”。但是，第三季度經(jīng)濟觸底與未來“穩(wěn)增長”仍然面臨國內外比較復雜的市場環(huán)境，整體宏觀經(jīng)濟仍然需要拉動經(jīng)濟增長的“引擎”。
同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去20年間，中國GDP總量增長了17.51倍，年復合增長率15%；新房年交易金額增長了138.58倍，年復合增長率28%，新房年成交面積增長了25.64倍，年復合增長率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金額與新房交易面積的統(tǒng)計相關性（R2）也分別高達98.14%和97.91%，實在是“唇齒相依”。
因此，近期各類的“微調”從客觀上來講，也是為了促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而非導致樓市出現(xiàn)大起大落的行情。從這個意義角度而言，以“去投資化”為主的樓市限購限貸政策還會在年內相對嚴厲執(zhí)行。
那么，在當前的市場背景下，第四季度及2013年房地產(chǎn)市場趨勢走勢如何？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，就全國而言，政策面“降息”、“降準”與樓市“微調”形成市場疊加效應，這個疊加效應對于房地產(chǎn)市場繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面剛需應該在第四季度的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。
在價格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，房價年內出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房價下跌的動力會逐步消失，未來房價有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價。
如果當前市場走勢由于過去3-6個月的“量增”到當前的“量價齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“買漲不買跌”的市場氛圍，那么整個“微調”放松的政策基調有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個階段出現(xiàn)微幅有針對性的收緊。因此，從這個意義上來講，當前開發(fā)企業(yè)炒作“買漲不買跌”的市場氛圍不可取。
就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于首套房置業(yè)者來講，由于“微調”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在這個階段，在降息、降準及各種微調等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面。
對于改善型需求以及部分投資型需求來講，今年4-7月份整個市場放量較為明顯，中高端成交放量一定程度上推升了整個市場的成交均價，因此在下半年尤其是8月份之后各地樓市調控政策出現(xiàn)了不同程度的在執(zhí)行層面的收緊，盡管沒有新的調控政策出臺，但是政策從嚴的執(zhí)行影響了中高端樓市的繼續(xù)放量。在第四季度，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，這些需求也難以對于房價產(chǎn)生太大的影響，整個市場房價出現(xiàn)年內大幅反彈的可能性幾乎沒有。
觀點三：防止房價報復性反彈將成為樓市調控重點
10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2012年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況如下：
（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。
（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個。9月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比8月份回落的城市有5個。
與此同時，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。
另外，中國人民銀行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣（M2）增長14.8％，狹義貨幣（M1）增長7.3％。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進一步寬松，有望成為經(jīng)濟企穩(wěn)回升的動力。
今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解，在此基礎上，樓市政策“微調”，差別化的樓市調控政策導致市場成交量逐步回暖。與此同時，在降準與降息之下，市場流動性進一步寬松，總體上也推動房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。
在這樣的市場背景下， 2012年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲。
在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國百城房價仍然出現(xiàn)連續(xù)4個月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進一步貶值購買力降低成為當務之急。因此，在股市大盤走低、通脹預期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，市場流動性的定向定量寬松一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導到價格的上漲與反彈。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國百城房價連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調”定向定量寬松及成交量持續(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。
一定意義上來講，本輪調控以來，購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內，小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價時機進行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，前三季度開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。市場“基本面”是開始小幅好轉。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，市場“基本面”開始好轉，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房價報復性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內調控的重要課題，調控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購政策明年或將繼續(xù)執(zhí)行。
從當前來看，全國百城房價連續(xù)4月上漲，市場已經(jīng)出現(xiàn)房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現(xiàn)象。因此，當前調控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內不可能出現(xiàn)明顯松動，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。
此外，政策層面仍然需要從嚴執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優(yōu)惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉的跡象，應該來說，在市場尚處于恢復的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。
思考四: 大型房企四季度仍然要堅持“跑得快”
在市場基本面開始小幅好轉，房價出現(xiàn)連續(xù)4個月微漲的市場背景下，對于前三季度已經(jīng)在量上取得不錯銷售業(yè)績的房企尤其是上市房企來講，在2012年第四季度如何應對房地產(chǎn)市場漲價與調控繼續(xù)的市場博弈現(xiàn)狀，是漲價還是繼續(xù)以價換量？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，本輪樓市調控以來樓市進入下半場，2012年經(jīng)濟探底與轉型的一年將是房企之間決定勝負的關鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。
在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當前，當市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權，主導未來市場格局。盡管全國百城房價連續(xù)4個月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實。原因如下：
第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。
第二、把握好現(xiàn)在，沒有來得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個月里還有機會進行“復活”。在這個時間段內開發(fā)企業(yè)應該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業(yè)一個理由讓其可以重來一次。
第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。
從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉策略其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導未來市場發(fā)展格局。
筆者認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。
不過，在企業(yè)“跑得快”的同時，我們也不應該忽視企業(yè)利潤率這個比較關鍵的因素。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，在未來，企業(yè)利潤率已經(jīng)無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關鍵，在未來，房企不僅僅要關注規(guī)模上的制勝，還更應該注重利潤率盈利能力的提升。開發(fā)企業(yè)應注重修煉內功，包括通過管理、產(chǎn)品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。
