就在萬(wàn)科、保利等龍頭開(kāi)發(fā)商在“招拍掛”市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、奮勇搏殺之際，另一個(gè)土地市場(chǎng)也正如火如荼地推進(jìn)。
今年以來(lái)，在地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的雙重需求的推動(dòng)下，各地包括舊城改造、棚戶區(qū)改造在內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)尤為火熱，不僅是招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投這些傳統(tǒng)的央企及地方國(guó)企深涉其中，那些背景深厚、資金雄厚的民營(yíng)房企也試圖分一杯羹。
的確，越來(lái)越多的房企注意到了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)獨(dú)一無(wú)二的“優(yōu)勢(shì)”，擁有土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)意味著在拿地環(huán)節(jié)坐擁成本優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而輕松享受一二級(jí)市場(chǎng)的雙重收益。更重要的是，這是除了土地招拍掛市場(chǎng)外，從另一個(gè)渠道加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的集中和房企之間的實(shí)力分化，誰(shuí)能低成本獲取大量的土地，誰(shuí)就能在此輪調(diào)控后掌握更多的市場(chǎng)資源，從而贏得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)十年。
現(xiàn)狀掃描 民營(yíng)房企涉足土地一級(jí)開(kāi)發(fā)
9月13日，大名城發(fā)布的公告稱，公司控股子公司——名城地產(chǎn)（福建）有限公司作為福清市政府確定的合作開(kāi)發(fā)企業(yè)，已與福建省福清市土地發(fā)展中心簽署了關(guān)于《福清市觀溪新區(qū)西片區(qū)土地一級(jí)綜合整治及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》。該次合作開(kāi)發(fā)面積約為3500畝，土地綜合整治及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資約40億元人民幣，采用10%資金成本加溢價(jià)分成回報(bào)的方式。
對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，這似乎是一樁只賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。事實(shí)上，這早已不是大名城第一次介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，大名城與多個(gè)的地方政府簽訂一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的供地協(xié)議，控制的土地儲(chǔ)備達(dá)到約1.65萬(wàn)畝，主要分布在福建永泰、河北灤縣、福建福清和甘肅蘭州，將在2013年陸續(xù)轉(zhuǎn)為可開(kāi)發(fā)用地，為公司未來(lái)大盤(pán)開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)奠定了儲(chǔ)備基礎(chǔ)。
不止是大名城。9月10日晚間，華夏幸福公布消息，與江蘇鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民政府簽訂了《關(guān)于整體合作開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)約定區(qū)域的合作協(xié)議》，雙方合作整體開(kāi)發(fā)“鎮(zhèn)江市京口區(qū)大禹山創(chuàng)意新社區(qū)項(xiàng)目”。而就在今年，華夏幸福接連獲得多個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括“無(wú)錫（南長(zhǎng)）國(guó)家傳感信息中心”項(xiàng)目、河北固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目等。
實(shí)際上，在樓市的調(diào)控持續(xù)兩年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相對(duì)于佛山、蕪湖等地放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶等過(guò)于直接顯眼的救市方式，今年以來(lái)深圳、武漢、長(zhǎng)沙、蘭州等地紛紛加大舊城改造、棚戶區(qū)改造的力度，以“曲線救市”的方式拉動(dòng)地方投資、增加土地供應(yīng)，同時(shí)向商品房市場(chǎng)釋放大批剛性需求。立足深圳的龍頭房企招商地產(chǎn)就是受益舊改的典型代表。今年8月，招商地產(chǎn)與深圳當(dāng)?shù)卣炗喠四仙絽^(qū)西麗中心區(qū)與牛成村兩個(gè)舊改開(kāi)發(fā)合作意向，而在此之前，招商地產(chǎn)已相繼在坪山新區(qū)、蛇口、光明、前海、溪涌等地屢次斬獲舊改項(xiàng)目。在母公司招商局集團(tuán)與地方政府的戰(zhàn)略合作下，招商地產(chǎn)已然通過(guò)深圳各區(qū)的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了龐大的土地資源。
土地一級(jí)的開(kāi)發(fā)商被視為捧著“金飯碗”吃飯，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)甚至有“賣(mài)房不如賣(mài)地”的說(shuō)法。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的盈利模式非常清晰，即通過(guò)拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”以達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，待土地通過(guò)招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。
背后目的 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)低成本擴(kuò)充儲(chǔ)備
在不少的開(kāi)發(fā)商看來(lái)，如果僅僅是土地出讓?zhuān)恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上只賺取了一次利潤(rùn)。但如果接下來(lái)在自己開(kāi)發(fā)的土地上建房銷(xiāo)售的話，無(wú)疑可以賺取第二次利潤(rùn)，這就是所謂的“土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”。
“土地一級(jí)的開(kāi)發(fā)商在拿自己開(kāi)發(fā)土地的時(shí)候優(yōu)勢(shì)非常明顯。”一位深諳土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)情的國(guó)企高管向記者表示。在他眼中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與自家地塊的競(jìng)拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，一是由于開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的階段已經(jīng)和政府部門(mén)有過(guò)一些互動(dòng)，因而對(duì)競(jìng)拍地塊的價(jià)值和前景了然于心；二是在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣(mài)價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”收益進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的腰包，在這種情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與拍賣(mài)的成本相對(duì)于其他公司更低。
而這一說(shuō)法在大名城身上也得到印證，A股的市場(chǎng)當(dāng)中，一些開(kāi)發(fā)商的目光并不僅僅盯著土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，他們還要繼續(xù)在招拍掛市場(chǎng)上獲取自己平整開(kāi)發(fā)的土地。
早在今年3月間，大名城曾發(fā)布公告稱，子公司名城地產(chǎn)與福建永泰人民政府簽訂《永泰東部溫泉旅游新城項(xiàng)目合作協(xié)議》，投資120億打造4000畝的永泰溫泉旅游新城項(xiàng)目，并按照15%的資金成本加土地溢價(jià)的方式獲得回報(bào)。就在與永泰縣政府簽訂合作協(xié)議的半年后，9月27日，名城地產(chǎn)如愿以2.53億元獲得永泰葛嶺鎮(zhèn)的7宗土地。
無(wú)獨(dú)有偶。10月13日，華夏幸?；鶚I(yè)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司宣布，旗下的全資間接控股公司沈陽(yáng)幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.88億元競(jìng)得沈陽(yáng)兩宗土地，總面積為15.65萬(wàn)平方米。而這兩宗商住土地，正是公司今年1月間取得的沈陽(yáng)蘇家屯35平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域的一期部分土地，在進(jìn)入二級(jí)招拍掛市場(chǎng)后又被華夏幸福摘得。
“在招拍掛階段，土地一級(jí)的開(kāi)發(fā)商在參與自家開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍時(shí)可以說(shuō)是進(jìn)退自如。”一位國(guó)企內(nèi)部人士告訴記者，如果土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與自家開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)拍，由于它擁有巨大的成本優(yōu)勢(shì)——所出的地價(jià)有一部分將以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不會(huì)與之競(jìng)爭(zhēng)。但不排除遇到對(duì)地塊志在必得的公司不計(jì)成本地抬價(jià)，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競(jìng)拍，因?yàn)榕馁u(mài)成交價(jià)已經(jīng)非常高，僅是從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的分成上面土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商便可獲利不菲。
獲利方式 地方政府缺錢(qián)民營(yíng)房企伺機(jī)分羹
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府之間的收益分成比例，無(wú)疑是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。
以新湖中寶與江蘇啟東政府在圓陀角項(xiàng)目上達(dá)成的分成協(xié)議來(lái)看，規(guī)劃中3000畝土地為商住開(kāi)發(fā)用地，一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地平整過(guò)程中，加上財(cái)務(wù)成本等一級(jí)開(kāi)發(fā)成本大約是60萬(wàn)元/畝，另外3000畝為高爾夫、濕地公園等公共設(shè)施及配套建設(shè)用地。公司土地進(jìn)入二級(jí)招拍掛市場(chǎng)化，成交價(jià)格在100萬(wàn)/畝以下的，土地出讓收入全部歸公司；成交價(jià)在100-130萬(wàn)/畝的。收入由政府與公司五五分成；成交價(jià)在130-170萬(wàn)/畝的，政府與公司六四分成；成交價(jià)在170萬(wàn)/畝以上的，政府與公司七三分成。
“分配比例通常跟土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分成通常要高一些。”國(guó)內(nèi)一房企高管表示。
令人羨慕的是，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。
大名城無(wú)疑就是其中的一位幸運(yùn)兒。其控股子公司名城地產(chǎn)與福建永泰縣政府簽訂的協(xié)議明確，若名城地產(chǎn)取得第一期項(xiàng)目用地，則已支付的預(yù)付款可沖抵土地出讓金；若名城地產(chǎn)未能競(jìng)買(mǎi)取得，則永泰縣政府應(yīng)在項(xiàng)目用地掛牌成交后10日內(nèi)，將名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款返還給名城地產(chǎn)，并以名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款總額為基數(shù)，按年15%的比例支付名城地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用。這15%的回報(bào)相當(dāng)于保底收入，而在大名城與福建福清市政府、河北灤縣政府簽訂的合作協(xié)議上，都有10%-15%的投入資金保底回報(bào)。
以往土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本上都是有地方國(guó)企擔(dān)當(dāng)，如云南城投、綿世股份、中天城投等，而如今，愈來(lái)愈多的民營(yíng)房企開(kāi)始參與其中。“地方政府沒(méi)錢(qián)了，又想多整土地賣(mài)地掙錢(qián)，因此不得不多種渠道引入資金進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)。”有券商分析師在對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研后表示，正是由于地方政府目前資金緊張，想要收儲(chǔ)土地又不愿舉債經(jīng)營(yíng)，因此才大量引入民營(yíng)資本進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這也恰恰給了大名城、華夏幸福等資金、背景均雄厚的民營(yíng)房企一次分食土地一級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)的良機(jī)。
據(jù)克爾瑞土地咨詢運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理郭玉良介紹，目前廣東、河南、云南等多地“三舊”改造如火如荼。“地方政府不僅有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的需要，也有產(chǎn)業(yè)落地的需要，政府不僅要賣(mài)地，還要通過(guò)扶持產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、提升地方形象、為地方政府的政績(jī)加分。”郭玉良告訴記者，而像大名城、華夏幸福這種有主題地產(chǎn)或園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的民營(yíng)房企，自然與地方政府一拍即合，成就美妙“聯(lián)姻”。
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（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）
“十一”黃金周前后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)驟然升溫，萬(wàn)科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業(yè)紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場(chǎng)，拼殺撕咬的局面再現(xiàn)。握有大量現(xiàn)金的巨頭固然一擲千金，荷包羞澀的地產(chǎn)商同樣也不甘寂寞。舉債買(mǎi)地，成為不少中型地產(chǎn)商在這波“搶地季”抗衡之路。然而在當(dāng)下總體經(jīng)濟(jì)迷霧重重，房產(chǎn)銷(xiāo)量再陷低谷之時(shí)，舉債擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑也在倍增。
土地市場(chǎng)“高燒”不退
10月10日，上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，自2010年12月，土地市場(chǎng)達(dá)到近5年最高點(diǎn)后，土地出讓金開(kāi)始進(jìn)入波浪式下行通道，至今已經(jīng)連續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入為485億元，雖然同比還是下降了兩成，但環(huán)比增長(zhǎng)了近五成，出現(xiàn)了明顯回升。
節(jié)后土地市場(chǎng)依舊火熱，節(jié)后第一天萬(wàn)科、佳兆業(yè)先后在佛山、南海競(jìng)得心儀地塊，兩天后，保利與其合作伙伴先后在上海、長(zhǎng)沙拿下兩地今年最大規(guī)模的土地。預(yù)計(jì)節(jié)后土地市場(chǎng)的火熱依然繼續(xù)，因?yàn)榈胤秸?ldquo;推地潮”還在延續(xù)，據(jù)悉佛山南海國(guó)土部門(mén)接下來(lái)還會(huì)推出13宗土地，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地計(jì)劃。
在這波搶地潮中，手握現(xiàn)金的地產(chǎn)巨頭固然頻頻出手，中報(bào)顯示手頭握有470億元現(xiàn)金的萬(wàn)科率先出手，七八兩月拿地的金額就達(dá)到96億元，9月更是6天內(nèi)連續(xù)拿下4幅地塊，拿地金額接近69億元。
其后招商、保利等實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商各施其法。中報(bào)顯示持有251.8億元現(xiàn)金的保利地產(chǎn)(微博)(10.59,-0.10,-0.94%)采取強(qiáng)強(qiáng)合作的方法，節(jié)前，保利聯(lián)合首開(kāi)，以13.8億元在北京土地市場(chǎng)首有斬獲；10月10日保利攜手萬(wàn)科，以32.56億元一舉拿下長(zhǎng)沙今年最大規(guī)模地塊——濱江B7地塊；當(dāng)天下午，旗下保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體又以45億元奪得上海徐匯區(qū)一商住地，成為2012年的上?？們r(jià)最高地塊。與保利競(jìng)爭(zhēng)該地塊的還包括華潤(rùn)、中海、綠地三家國(guó)企，經(jīng)過(guò)數(shù)百輪的激烈競(jìng)拍，最終折合樓板價(jià)高達(dá)27055元/平方米，溢價(jià)42.86%。
但這還不是近期溢價(jià)率最高的競(jìng)拍，10月8日，萬(wàn)科、招商、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等十多家品牌開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)在佛山南海，在經(jīng)歷95輪廝殺后，佳兆業(yè)最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地，溢價(jià)率超過(guò)70%。
9月融資10月買(mǎi)地
戰(zhàn)勝萬(wàn)科、招商的佳兆業(yè)，并不能劃為財(cái)大氣粗一類(lèi)，也不能與保利、首開(kāi)等有著深厚政府背景的央企相比。據(jù)其未經(jīng)審核的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目不過(guò)34.57億元，僅南海一塊土地的出讓金已經(jīng)占了手頭現(xiàn)金的52%。資料顯示，該公司從6月開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，從6月至今在土地市場(chǎng)就花了42.96億元，遠(yuǎn)高于其手頭握有的現(xiàn)金。
支持其擴(kuò)張的無(wú)疑只有舉債，佳兆業(yè)憑借的是香港的融資平臺(tái)。9月12日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2017年到期的票據(jù)2.5億美元，而為了吸引投資者，佳兆業(yè)為此支付的年利率高達(dá)12.873%，為近期高息債融資內(nèi)地房企中最高。正是憑借這2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，10月佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)戰(zhàn)勝幾位手握巨資的地產(chǎn)大佬。
9月融資，10月買(mǎi)地的并非僅僅佳兆業(yè)一家，9月19日龍湖地產(chǎn)公告配股籌資，籌資目標(biāo)達(dá)30.89億港元。一周后，龍湖地產(chǎn)通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，以14.7億元奪下北京孫河鄉(xiāng)住宅地。數(shù)據(jù)顯示，從8月開(kāi)始，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)就頻頻在香港融資，路勁地產(chǎn)、金隅股份也在9月通過(guò)發(fā)債，分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣布發(fā)債但沒(méi)有明確金額的花樣年以及各類(lèi)銀行貸款，近期內(nèi)地房企在香港的融資規(guī)模超過(guò)了400億元。
中銀(香港)投資的一位分析師表示，八九月內(nèi)地房企的融資潮與今年上半年的銷(xiāo)售情況密切相關(guān)，“去年內(nèi)地房企也有募資沖動(dòng)，”該人士表示，但當(dāng)時(shí)由于房產(chǎn)銷(xiāo)售不景氣，出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額不足而折戟。今年上半年由于業(yè)績(jī)改善，也加劇了內(nèi)地房企的“資金渴求癥”。
“還有一個(gè)重要的原因是境外資金充裕。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，國(guó)外特別是美國(guó)的三輪量化寬松政策出臺(tái)，這些資金在實(shí)業(yè)領(lǐng)域又沒(méi)有找到更好的投資機(jī)會(huì)，其中部分就會(huì)選擇投資在新興發(fā)展國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，例如菲律賓等東南亞國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)漲幅明顯。“國(guó)內(nèi)由于有資本管制，直接投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，資金出境有困難，不少會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)內(nèi)地房企的高息債。”
二線開(kāi)發(fā)商舉債擴(kuò)張
然而，舉債擴(kuò)張固然讓二線開(kāi)發(fā)商有了與龍頭大佬叫板的實(shí)力，同時(shí)也埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。佳兆業(yè)可謂是近年舉債擴(kuò)張的典型案例，從2009年年底赴港上市后，佳兆業(yè)就開(kāi)始頻舉發(fā)債圈地，僅2011年一年就花了59.4億元拿下了35幅土地。
其直接后果是負(fù)債率的快速上升，2011年年報(bào)顯示，佳兆業(yè)凈負(fù)債率飆升到76.6%，而2010年同期的數(shù)據(jù)為30.6%。當(dāng)年其手頭僅握有39.4億元現(xiàn)金，但其一年內(nèi)需要償還的借款就高達(dá)20.67億元，加上需要支付的收購(gòu)?fù)恋匕唇?1.2億元。換言之佳兆業(yè)當(dāng)年的現(xiàn)金已不足以支付。
這使得佳兆業(yè)在今年上半年較為沉寂，專(zhuān)注于通過(guò)快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售物業(yè)緩和資金鏈。2012年中報(bào)顯示，今年上半年佳兆業(yè)合約平均售價(jià)為5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，該公司只花了5.2億元買(mǎi)入兩幅土地。
這也使得該公司的負(fù)債情況有所改善，凈負(fù)債率降為73.4%，一年內(nèi)到期償還的負(fù)債降為11億元，環(huán)比下降了近10億元。其中總債務(wù)下降了近5億元，與之相對(duì)應(yīng)是握有的現(xiàn)金及等價(jià)物也下降了近5億元，但五年內(nèi)償還的負(fù)債則增加了5億元。
通過(guò)一系列債務(wù)運(yùn)作后，佳兆業(yè)再度舉債擴(kuò)張，先是在今年5月，該公司與PA International Opportunity VILimited簽訂可換定期貸款協(xié)議，對(duì)方為佳兆業(yè)提供1.2億美元的可換貸款，年利率為13.5%。其后的6月，佳兆業(yè)一口氣買(mǎi)了3個(gè)項(xiàng)目，七八月又先后增加了4個(gè)項(xiàng)目，在9月發(fā)行高息債后，又在10月拿下1個(gè)項(xiàng)目。
至此，今年前10月，佳兆業(yè)在土地上投入的資金就超過(guò)48億元，并不亞于瘋狂擴(kuò)張的2011年。與此同時(shí)期內(nèi)由于現(xiàn)金減少了近5億元，也讓佳兆業(yè)的支付重壓難解。2012年借款成本同比大幅增加，中報(bào)顯示佳兆業(yè)期內(nèi)的借款成本總額為8億元，同比增加62.3%。
更甚者是房產(chǎn)銷(xiāo)售近期出現(xiàn)放緩跡象，佳兆業(yè)今年上半年累計(jì)合約銷(xiāo)售額為65億元，按年增長(zhǎng)44%。市場(chǎng)人士分析這也是該公司負(fù)債得以改善的基礎(chǔ)，但進(jìn)入7月后銷(xiāo)售增長(zhǎng)開(kāi)始回落，當(dāng)月該公司合約銷(xiāo)售15億元，同比減少20%；八九月銷(xiāo)售31億元，同比減少23%。這也使得該公司前9個(gè)月的銷(xiāo)售增長(zhǎng)只有7%。
在這種背景下，舉債擴(kuò)張者的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于持幣者。
大型房企聯(lián)合血拼成趨勢(shì) 土地市場(chǎng)成寡頭游戲 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
當(dāng)獅子和老虎聯(lián)姻，叢林難免要成為強(qiáng)者的競(jìng)技場(chǎng)。在歷經(jīng)兩年多的行業(yè)洗牌后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越呈現(xiàn)出寡頭端倪。
2012年9月，全國(guó)尤其是一線城市土地市場(chǎng)急劇升溫，但這似乎更多的是一場(chǎng)大型房企爭(zhēng)先搶食的盛宴，小型開(kāi)發(fā)商幾乎絕跡。
大房企合作拿地，或者攜手金融巨頭入場(chǎng)，土地市場(chǎng)的門(mén)檻被越抬越高，成交溢價(jià)不斷飆升，實(shí)力不濟(jì)的中小型開(kāi)發(fā)商慘遭邊緣化危機(jī)。
從購(gòu)地成本占銷(xiāo)售金額比重來(lái)看，除個(gè)別房企作風(fēng)激進(jìn)外，多數(shù)大型開(kāi)發(fā)商拿地態(tài)勢(shì)依然保守謹(jǐn)慎，與補(bǔ)倉(cāng)高峰的2009年相比仍有不小差距。
大型開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地
在45億拿下上海濱江地塊時(shí)，保利地產(chǎn)在同一日又?jǐn)y手萬(wàn)科以32.56億拿下長(zhǎng)沙濱江新城B7地塊，一日內(nèi)斬獲兩個(gè)地王。
而就在兩個(gè)多月前的7月19日，國(guó)土部、住建部剛剛下發(fā)緊急通知，要求各地方政府警惕土地市場(chǎng)波動(dòng)，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。
一日內(nèi)誕生兩個(gè)地王，顯示出土地市場(chǎng)許久未曾有的熱度。實(shí)際上，土地市場(chǎng)的活躍狀況從7月份已經(jīng)顯露端倪，萬(wàn)科、佳兆業(yè)、龍湖地產(chǎn)等房企紛紛出手，就連剛剛從危機(jī)中走出來(lái)的綠城也開(kāi)始拿地。
尤其是被視為行業(yè)“風(fēng)向標(biāo)”的萬(wàn)科，一改此前幾個(gè)月的保守作風(fēng)，繼7月份以來(lái)拿地投入超過(guò)上半年總和，9月以來(lái)更是四處開(kāi)花。
根據(jù)公告披露，僅9月一個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科在廣州、東莞、青島、杭州、昆山、貴陽(yáng)、昆明等城市新增9個(gè)項(xiàng)目，支付價(jià)款約43.89億元。
但從公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科9月新增的項(xiàng)目遠(yuǎn)不止這些，其中還包括9月6日以33億元拍的合肥地塊，9月11日以15.8億元競(jìng)得順德新總價(jià)地王，9月20日與北京住總聯(lián)合體以14.43億元競(jìng)得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地塊，9月27日以9.8億競(jìng)得蘇州地塊，9月29日又與北京住總聯(lián)合體再以10.8億元競(jìng)得北京大興區(qū)地塊。
從溢價(jià)情況來(lái)看，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊更受開(kāi)發(fā)商熱捧。海通證券最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)一線城市土地實(shí)際成交量1213萬(wàn)平方米，環(huán)比增加18.15%，土地成交溢價(jià)率回升至16.32%。
9月份的火爆成交帶動(dòng)整個(gè)三季度土地市場(chǎng)反彈。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)10個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為7560.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲70.1%，總土地出讓金為1352億元，環(huán)比上漲123.8%；而四個(gè)一線城市住宅用地土地出讓金總計(jì)414.7億元，環(huán)比第二季度大漲355.7%，溢價(jià)率高達(dá)23.12%，達(dá)到了2011年調(diào)控后的最大值。
小房企邊緣化
值得注意的是，與此前不同，目前活躍在土地市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商主要以萬(wàn)科、龍湖、保利、華潤(rùn)、中海等大型房企為主，中小房企身影漸漸減少。
從業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)來(lái)看，這種局面主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控加速了行業(yè)洗牌，房企分化日趨明顯，大型房企銷(xiāo)售狀況良好，在土地推出高峰期就加速補(bǔ)倉(cāng)，而中小房企則因資金狀況漸漸錯(cuò)失了土地市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)。
尤其是大型房企開(kāi)始越來(lái)越多進(jìn)行聯(lián)合拿地，進(jìn)一步抬高了土地市場(chǎng)的門(mén)檻。10月10日誕生的兩個(gè)地王，背后均是企業(yè)聯(lián)手拿地。
這意味著房企競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始從單體競(jìng)爭(zhēng)走向團(tuán)體角逐，包括本土老牌房企之間的聯(lián)合，外來(lái)房企與本土房企的聯(lián)合，外地房企互相聯(lián)合，港資企業(yè)之間的聯(lián)合，港資企業(yè)與外地大型房企的聯(lián)合拿地，無(wú)疑進(jìn)一步加劇了競(jìng)爭(zhēng)程度。
房企聯(lián)合拿地，既是房企開(kāi)拓市場(chǎng)的重要戰(zhàn)略，也是調(diào)控之下抱團(tuán)取暖的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避舉措，更是為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活選擇。
尤其是房企與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)手，更將這次游戲代入資本時(shí)代。在上海新地王的背后，實(shí)則是保利地產(chǎn)與信保地產(chǎn)基金兩個(gè)身影。信?；鹗怯杀＠禺a(chǎn)聯(lián)合國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)發(fā)起成立，專(zhuān)注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機(jī)構(gòu)。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，現(xiàn)在房地產(chǎn)基金規(guī)模開(kāi)始越來(lái)越大，而且他們的經(jīng)營(yíng)方式由以前的貪圖安穩(wěn)轉(zhuǎn)向更加激進(jìn)的一種模式，這也代表著中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的時(shí)代在慢慢到來(lái)。
有媒體援引東方金城國(guó)際信用評(píng)估有限公司副總經(jīng)理劉世平的跟蹤研究稱，以北京市場(chǎng)為例，目前十大房企手中握著的年度土地待開(kāi)發(fā)面積總量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)比重的93%，兩年以后北京超過(guò)九成的供應(yīng)將集中在10家房企當(dāng)中。
