預(yù)售許可審批權(quán)下放是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？
專家認(rèn)為商品房預(yù)售制，該取消了
今后，縣一級的房地產(chǎn)管理部門也有權(quán)審批商品房預(yù)售證了。
10月10日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，在調(diào)整的143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中，商品房預(yù)售許可審批位列其中。
按照此次的調(diào)整，商品房預(yù)售許可的審批權(quán)被下放，由原來的“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”下放至“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。
盡管該調(diào)整并未言及審批標(biāo)準(zhǔn)變換，但已經(jīng)有一些開發(fā)商暗自高興，認(rèn)為能夠更方便地取得商品房預(yù)售證。
“這個(gè)調(diào)整基本上是更多賦權(quán)地方政府，讓行政效率更高。”中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海告訴記者，但從消費(fèi)者的角度來看，還不如直接取消商品房預(yù)售制。
權(quán)力下放意味著什么
盡管只是143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目調(diào)整中的一項(xiàng)，但商品房預(yù)售審批調(diào)整卻引發(fā)了最多的關(guān)注。
有網(wǎng)友擔(dān)心，這樣的調(diào)整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。
還有人疑惑，這樣做是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？
我國的商品房預(yù)售制確立于1994年，1995年1月1日起執(zhí)行。這項(xiàng)制度被稱為我國房地產(chǎn)市場制度的基礎(chǔ)。
對很多開發(fā)商來說，原有的審批權(quán)限設(shè)置讓他們增加了辦證的時(shí)間和成本。
如今，執(zhí)行了17年的商品房預(yù)售許可審批權(quán)限被下放至縣級政府的房地產(chǎn)管理部門，意圖是什么？
在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，這樣調(diào)整的目的是加快商品房預(yù)售審批速度，加快商品房供應(yīng)速度，從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下，加大供應(yīng)力度，平抑房價(jià)。
“下放審批權(quán)，也會讓審批部門更好地調(diào)節(jié)市場，調(diào)節(jié)房價(jià)和供需關(guān)系，避免在整體房價(jià)上搞統(tǒng)計(jì)數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。”胡景暉說，近一段時(shí)間，政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化，要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預(yù)售周期。結(jié)合這些變化來看，政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路正在從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應(yīng)。
這就意味著，今后開發(fā)商取得預(yù)售許可證可能更容易。
不過，在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，這樣的影響非常有限。
“權(quán)限下放后，開發(fā)商辦理預(yù)售證應(yīng)該會容易一些，但作用非常有限。”張大偉說，現(xiàn)在預(yù)售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出于調(diào)控的目的，政府往往限制了預(yù)售證的辦理。一線大城市預(yù)售證難辦，但二三線城市并不難辦，甚至有些地方?jīng)]有預(yù)售證都敢賣房。
在他看來，下放審批權(quán)限的最大好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目的預(yù)售狀況，也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動(dòng)情況。
“客觀地說，縣級城市也有商品房市場，剝奪縣級城市的審批權(quán)是不對的。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為，上一級政府對下一級的城市的市場狀況可能并不太了解，此次調(diào)整是對地方事權(quán)的回歸。
但汪利娜也表示，目前中央與地方之間的利益博弈很激烈，很難說這樣的調(diào)整會帶來怎樣的結(jié)果。
汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地產(chǎn)投資增長很快，已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。
“地方政府都想靠土地生財(cái)，一、二線城市已經(jīng)靠房地產(chǎn)開發(fā)賺了大錢，這幾年三線城市也想復(fù)制這樣的成功，但消費(fèi)者對房地產(chǎn)的投資卻很少會考慮三線及以下的城市。”汪利娜說，在三線及以下城市，政府推動(dòng)的投資已經(jīng)上去了，但消費(fèi)卻沒有上來，情況很不好。擁有了商品房預(yù)售許可審批權(quán)限，縣級城市也很難通過這一點(diǎn)來刺激市場。
有專家表示，行政許可權(quán)本身就有尋租空間，各級政府、各個(gè)部門都想握在手中，商品房預(yù)售許可審批權(quán)更是如此?？h一級政府獲得這項(xiàng)權(quán)力，就意味從此多了一個(gè)尋租空間。
商品房預(yù)售條件過于寬松
從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個(gè)意義上說，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會帶來怎樣的直接效應(yīng)，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔(dān)心的地方。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，審批權(quán)限下放會讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了，將會帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
從我國行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一項(xiàng)行政審批權(quán)限上收的時(shí)候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)，反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。
從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看，并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證只需要滿足三個(gè)條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
這三個(gè)條件具備了之后，就可以到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴(yán)格的條件，在我國有些地方，執(zhí)行得也并不如意。
這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個(gè)彈性極大的條件。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個(gè)底線就能被打破。
幾年前，也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。
自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動(dòng)更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。在我國房地產(chǎn)市場上，由此造成的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機(jī)時(shí)，政府部門還主動(dòng)降低了開發(fā)商的最低資本金比例。
2009年5月，國務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為40%；水泥項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場等項(xiàng)目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目，最低資本金比例為25%。
這樣的調(diào)整，導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
有些城市，甚至一度將建設(shè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。
部分專家認(rèn)為，現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松，如果在此次審批權(quán)限下放之后，審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊，將會帶來可怕的結(jié)果。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時(shí)，應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管，因?yàn)閷︻A(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益，審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松，還需要更加嚴(yán)格。
現(xiàn)房銷售代表行業(yè)發(fā)展水平
“商品房預(yù)售許可審批權(quán)下放，在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場制度上并沒有什么本質(zhì)的變化。”陳國強(qiáng)告訴記者，到了現(xiàn)在這個(gè)階段，已經(jīng)可以分步驟、分區(qū)域取消商品房預(yù)售制，進(jìn)行現(xiàn)房銷售了。
在陳國強(qiáng)看來，目前一些城市商品房庫存量明顯偏高，而且后續(xù)供應(yīng)能力很強(qiáng)，取消預(yù)售制不會導(dǎo)致價(jià)格上漲。1994年我國確定商品房預(yù)售制，目的是為了盡快打開商品房市場，加快商品房供應(yīng)。由于當(dāng)時(shí)的開發(fā)商資金力量薄弱，所以最初的制度設(shè)計(jì)向開發(fā)商傾斜。
“商品房預(yù)售制是一個(gè)過渡性的政策。”陳國強(qiáng)說，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)跨越式地發(fā)展了，開發(fā)商的資金實(shí)力今非昔比，現(xiàn)在完全可以取消預(yù)售制了。從行業(yè)的發(fā)展來說，能否現(xiàn)房銷售是這個(gè)行業(yè)發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，對整個(gè)行業(yè)都有好處。
就在此次商品房預(yù)售許可審批權(quán)限下調(diào)之后，SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示：哪個(gè)國家還有這么奇怪的商品房預(yù)售許可？應(yīng)該取消。按照《房屋買賣合同》去辦，出現(xiàn)糾紛找法院?，F(xiàn)在政府要審批，出現(xiàn)問題，自然要找政府，政府要承擔(dān)責(zé)任。政府有能力承擔(dān)這么大的市場責(zé)任嗎？
多年來，有關(guān)商品房預(yù)售制是否該存在的爭論一直沒有停止過。
2005年，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”，理由是“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度”。
2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。
2007年，國土資源部土地利用管理司司長曾在一個(gè)座談會上表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預(yù)售有關(guān)，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。
但是，多年來，這項(xiàng)被稱為我國房地產(chǎn)市場制度的基石一直巋然不動(dòng)。
“如果現(xiàn)階段一下子取消商品房預(yù)售制度，政府擔(dān)心會導(dǎo)致房價(jià)上漲，這也正是多年來政府不敢取消這項(xiàng)制度的重要原因。”汪利娜說。
中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海多年來一直呼吁廢止商品房預(yù)售制。他告訴中國青年報(bào)記者，如果現(xiàn)階段政府還不能下定決心廢止這項(xiàng)制度，那就需要在制度設(shè)計(jì)上進(jìn)行有利于保護(hù)消費(fèi)者的改進(jìn)。
“相對于審批權(quán)限下放，我更期待預(yù)售資金監(jiān)管的進(jìn)一步嚴(yán)格。”劉俊海說，如果能對商品房預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管，讓預(yù)售資金在第三方監(jiān)管賬戶上，不會被開發(fā)商隨意動(dòng)用，就能讓消費(fèi)者踏實(shí)很多。讓消費(fèi)者與開發(fā)商利益共享是行政許可的底線。
按照我國現(xiàn)有法律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本最低為1000萬元人民幣。劉俊海了解了大量案件后發(fā)現(xiàn)，基本上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本就是法律規(guī)定的下限，只有1000萬元。
“現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)都是幾個(gè)億甚至十幾個(gè)億，這點(diǎn)注冊資本怎么能保證安全？”劉俊海說，現(xiàn)在正是調(diào)控與反調(diào)控的膠著期，開發(fā)商要是卷款跑了，消費(fèi)者找誰去？
在劉俊?？磥?，目前房地產(chǎn)市場道德失信的狀況很嚴(yán)重，需要通過制度設(shè)計(jì)進(jìn)行防范。
“可以在發(fā)放預(yù)售許可證前，向開發(fā)商索要擔(dān)保函，并要求開發(fā)商上交保證金，交房必須與承諾的一致，如果不一致，必須接受懲罰。”劉俊海說，同時(shí)應(yīng)該讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股方承擔(dān)連帶責(zé)任。
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來源：新華網(wǎng)
進(jìn)入第3季度以來，樓市全面升溫的勢頭呈現(xiàn)：地方政府開始密集推地，甚至在不碰“紅線”的前提下想方設(shè)法給房地產(chǎn)“松綁”；開發(fā)商們摩拳擦掌，躍躍欲試，融資拿地兩不誤。與此同時(shí)，7、8月份70大中城市價(jià)格有所上漲，重點(diǎn)城市價(jià)格有反彈苗頭。
就在市場預(yù)期開始看漲之時(shí)，監(jiān)管各方接連發(fā)力，釋放“維穩(wěn)市場預(yù)期”的信號。
北京叫停10宗土地出讓
9月21日，北京國土局緊急叫停了10宗土地的招拍掛活動(dòng)。被停止出讓的地塊為大興區(qū)4宗，豐臺區(qū)2宗，懷柔區(qū)1宗，通州區(qū)2宗，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)1宗，地塊用途包括商業(yè)金融用地、商住用地及多功能項(xiàng)目用地。根據(jù)預(yù)估，這10宗地塊入市價(jià)格可能超過百億。
而此前的9月18日、19日，北京市國土局已經(jīng)暫停了朝陽區(qū)來廣營一宗住宅用地和石景山區(qū)蘋果園[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]一宗商業(yè)金融用地的掛牌交易活動(dòng)。在上海，原本定于21日拍賣的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊也在17日被中止出讓。
北京土地儲備中心表示，叫停10宗土地出讓主要是為了“對規(guī)劃內(nèi)容和出讓規(guī)則進(jìn)行修改”，修改后這些地塊將重新入市交易。中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，暫停出讓的10地塊均處于較受關(guān)注區(qū)域。如果不調(diào)整方案，可能會造成“地王”頻出的現(xiàn)象，從而影響購房者對市場的判斷，波及調(diào)控效果。
多位業(yè)內(nèi)人士亦向新華網(wǎng)記者表示，叫停是為了給“復(fù)蘇”的土地市場降溫，以維穩(wěn)市場預(yù)期。8月以來，多個(gè)地方政府密集推地，龍頭房企頻頻拿地，土地溢價(jià)率也一路走高。其中9月20日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計(jì)土地出讓金達(dá)38.43億元，通州一塊多功能用地溢價(jià)率超過120%，亦莊兩塊宅地也均達(dá)到合理土地價(jià)格上限，溢價(jià)率接近40%。
多地預(yù)售證審批從嚴(yán)
與叫停土地拍賣相對應(yīng)，近來各地住建委從嚴(yán)批審預(yù)售證，對新入市項(xiàng)目的數(shù)量、定價(jià)等均有所控制。9月24日，廣州市國土房管部門通過官方微博披露其高價(jià)房“限售”政策，其中包括從預(yù)售角度對部分高價(jià)樓盤限制預(yù)售。
北京雖未對出臺“限售”政策，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志亦表示，北京房價(jià)總體平穩(wěn)，應(yīng)不會出新政策。但近日新華網(wǎng)記者在走訪樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，北京多個(gè)項(xiàng)目均因預(yù)售證問題而不得不延遲開盤，其中包括金融街[簡介 最新動(dòng)態(tài)]·融匯、K2·清水灣、凱德錦繡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]、路勁·世界城等。
“項(xiàng)目早已達(dá)到預(yù)售要求，但現(xiàn)在預(yù)售證控制得很嚴(yán)，原本計(jì)劃8月開盤，估計(jì)要延遲到10月底了。”金融街·融匯的一位銷售人員告訴記者，“我們已經(jīng)儲蓄了充足的客源，拿不到預(yù)售證公司上上下下都很著急。”
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是政府期翼通過調(diào)節(jié)預(yù)售證發(fā)放時(shí)間來穩(wěn)定房價(jià)。尤其北京新盤近兩個(gè)月入市項(xiàng)目較多，如果同時(shí)發(fā)放預(yù)售證，在市場上漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，很可能突然促成量價(jià)齊升的成交高峰現(xiàn)象，進(jìn)而炒高房價(jià)。
另外，青島、南京等地也傳出預(yù)售審批從嚴(yán)的情況。據(jù)媒體報(bào)道，部分城市住建委在批預(yù)售證時(shí)，設(shè)置了幾道紅線：一是新開盤和區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價(jià)對比；二是老項(xiàng)目后期的預(yù)售價(jià)格和上一期的銷售價(jià)格對比。整體來看，要求房價(jià)漲幅不超過10%。
抑制房價(jià)反彈壓力猶存
與此同時(shí)，住建部負(fù)責(zé)人還公開表示：將適時(shí)對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。由此可見，政府維穩(wěn)市場預(yù)期，抑制房價(jià)反彈的決心十分堅(jiān)定。
而一位不愿意透露姓名的分析人士向新華網(wǎng)記者表示，抑制房價(jià)反彈確實(shí)重在穩(wěn)定預(yù)期。但土地和樓盤的“限售”，都只是暫時(shí)性地抑制了需求，倘若這些需求一并迸發(fā)，而后續(xù)供應(yīng)量又跟不上，待售房面積不足的問題將會逐步凸顯，北京等部分房價(jià)明顯偏高的城市房價(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
鏈家地產(chǎn)市場部常清亦向新華網(wǎng)記者表示，利用行政手段進(jìn)行調(diào)控，自然會對維穩(wěn)預(yù)期起到一定作用，但也會影響到市場供應(yīng)，不能作為長期的調(diào)控手段。但若房價(jià)持續(xù)出現(xiàn)上漲苗頭，政府需要采用其他手段來抑制價(jià)格反彈。
事實(shí)也表明，抑制房價(jià)反彈的壓力猶存。就在北京停止出讓土地后的第3天，北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項(xiàng)目成交，金融街控股以34.2477億元競得，平均樓面價(jià)30428.9元/平方米，刷新今年商業(yè)地塊的總價(jià)與單價(jià)紀(jì)錄。
