隨著近期土地市場成交量的井噴，保利地產(600048,股吧)也加入其中，并在10月10日這天連拿兩地王。
長沙、上海拿地雙響炮
10日上午，保利的身影首先出現(xiàn)在長沙。在當日的土地拍賣中，保利攜手萬 科，以32.56億元一舉拿下長沙今年最大規(guī)模地塊的濱江B7地塊，該地塊占地388畝，規(guī)劃總建面約116萬平方米。
據(jù)悉，此次摘牌成功后，兩家公司將合作開發(fā)，各占有50%的股權。
對于此次聯(lián)手萬 科，保利地產品牌中心副總經理何智韜表示，由于雙方對上述地塊都有興趣，進行了長期跟蹤，加上地塊建筑面積較大，又考慮到風險因素，因此雙方一拍即合，選擇合作開發(fā)。
“保利和萬 科如此大規(guī)模的攜手拿地，尚屬首次，未來不排除會繼續(xù)合作”，何智韜稱。
長沙先導相關負責人也認為，兩大品牌開發(fā)商聯(lián)合拿地，說明了市場的一個走向，在市場調控下，房企開始尋求新的開發(fā)模式；同時對于長沙濱江地區(qū)來說，開發(fā)商的強強聯(lián)手無疑也是一大利好消息。
在聯(lián)手萬 科競得長沙濱江地王后，保利的拿地步伐并未停歇，下午便轉戰(zhàn)至上海。
10日下午1點30分，備受關注的上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊正式進入競拍環(huán)節(jié)。該地塊出讓面積約6.65萬平方米，綜合容積率為2.5，起始出讓總價為31.5億元。
本次土拍共有4家競買人到場，且均為大型國企。其中1號競買人為中海地產，3號競買人為華潤置地，9號競買人為綠地，保利則為7號競買人。
競拍開始半小時后，現(xiàn)場競拍價就超過了35億元，而此時競拍主持人也順勢將每輪叫價由200萬元上調至1000萬元。之后地塊競價飆升更快，三分鐘后現(xiàn)場競價就接近40億元。
最終，經過99分鐘鏖戰(zhàn)、445輪競價后，7號競買人保利以總價45億元斬獲該地，折合樓面價約為27055元/平方米，溢價率達42.86%，成為今年上海新的總價地王。
對于該地塊的激烈競爭，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，由于上海市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強勁、以及抗跌性能力強等因素導致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。
“這也就不難理解徐匯區(qū)濱江地塊在保利、中海、綠地之間出現(xiàn)多輪競拍，出現(xiàn)42.86%的溢價率。”張宏偉表示。
同時，對于約2.7萬/平的樓面價，張宏偉認為，該價格相對區(qū)域內中高端樓盤當前售價來講，其實并不高，其周邊在售的綠地海珀旭暉目前成交均價在63832萬元/平方米，徐匯苑二期均價也在6.5萬/平左右。
張宏偉還表示，土地成本相對較低，也為今后該項目的定價提供了適當?shù)目臻g。
對此，保利地產相關負責人也坦承，雖然45億元的總價很高，但樓面價相比周邊在售項目確實很劃算，這也是公司決心拿下該地塊的原因。
“其實最終能以2.7萬/平米的樓面價拿下，我們都偷著樂了。”
聯(lián)手萬 科、私募合作拿地
與上午在長沙創(chuàng)造地王一樣，保利此次在上海45億拿地也是選擇以合作方式進行。只不過，這次的合作對象是房地產私募基金。
此次與保利合作的信保(天津)股權投資基金，是由保利地產聯(lián)合國內大型金融機構發(fā)起成立，是專注于房地產業(yè)投資的基金管理機構。
今年3月份，保利就曾與信?；鹨?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊。
關于與信?；鸬暮献鳎沃琼w稱，由于雙方之間的良好關系，今后還會繼續(xù)合作拿地，而在項目的具體操作上，將由保利主導，信保基金更多的是一個財務投資者。
其實，除了10日當天分別聯(lián)手萬 科和信保基金拿地外，保利在近期的拿地也大多是以合作方式進行。
9月26日，保利就協(xié)手首開股份(600376,股吧)以13.8億，競得北京大興區(qū)生物醫(yī)藥基地一幅宅地。三天之后，保利更是聯(lián)手融創(chuàng)以30.8億元，競得北京市大興區(qū)亦莊新城兩幅宅地。
對于保利近期的連續(xù)合作拿地行為，何智韜表示，這是公司出于對土地市場謹慎考慮的行為，合作拿地可以降低風險，同時公司目前也急需在銷售較好的北京、上海、廣州等一線城市補充土地。
事實上，保利也確實有補充土地儲備的需求。一位分析師就談到，保利截至8月末新開工面積約800萬平方米，全年新開工面積預計約1500萬平方米。但目前其土地儲備僅可供未來2年開發(fā)，且前8月權益購地支出僅80余億元，遠低于公司全年200億元的預算，保利對新增土地儲備的需求的確較大。
而保利在之前的半年報中也曾明確表示，目前公司土地儲備的區(qū)域及結構分布不夠合理，北京、上海等重點城市及中心區(qū)域的儲備嚴重不足，優(yōu)質土地資源獲取難度較大。
銷售穩(wěn)定增長助推拿地
在外界看來，保利近期的連續(xù)大舉拿地動作，與其銷售穩(wěn)定增長不無關系。
據(jù)10月9日晚間公告顯示，保利9月實現(xiàn)簽約面積78.55萬平方米，環(huán)比增長4.03%；實現(xiàn)簽約金額77.59億元，環(huán)比下降8.50%；1-9月，保利共實現(xiàn)簽約面積669.20萬方，同比增長34.03%；實現(xiàn)簽約金額756.28億元，同比增長32.04%。
雖然在整體樓市的“金”九不金的大環(huán)境下，保利9月份的銷售金額也出現(xiàn)連續(xù)三個月下滑，但縱觀前三季度，保利的銷售額還是保持了穩(wěn)定的增長，并已超過去年全年732.42億元的銷售額。
對于保利9月份銷售金額的下滑，中投證券認為這主要是由于推盤量較少所致。
中投預計，保利9月份新推盤量僅為60-70億元，低于此前市場預期的100多億元，政府預售證價格監(jiān)管、市場環(huán)境趨弱使蓄客期拉長以及保利自身的推盤節(jié)奏等對此都有影響。
對此，何智韜對觀點地產新媒體表示，其實公司9月份的推盤大概在70-80億左右，主要是由于一些項目的預售證沒有拿到，但10月份公司的推盤量會接近100億元，之后的11、12月份將主要以去庫存為主。
“其實，9月份78億的銷售額在公司的接受范圍內，去化率也保持在5、6成左右，公司的目標是在最后幾個月均保持七八億左右的銷售額”，何智韜稱。
不過，關于保利9月份的銷售額，一位接近保利的相關人士則向觀點地產新媒體透露，其實保利9月的認購金額有90多億元，推盤量也在100億左右，之后的11、12月份，保利會選擇減少推盤量，主要是不想今年的銷售額超過1000億元，進而對明年造成較大的壓力。
之前，曾有多家研究機構指出，保利地產今年銷售破千億的可能性很大，而究其原因，主要是其可售貨量充足。
但對于是否能突破千億大關，保利地產相關高層表示的卻極為謹慎，均言公司沒有特別設置這個目標，最終還是要看市場情況。
