繼招商地產(chǎn)(000024.SZ)、萬 科A(000002.SZ)收購香港上市公司后，金地集團(600383.SH)在9月15日亦宣布通過旗下全資子公司收購香港星獅地產(chǎn)(00535.HK)。
三家內(nèi)地房企巨頭同在一年實現(xiàn)香港借殼上市堪稱前所未有，至此國內(nèi)傳統(tǒng)概念上的“招保萬金”四大標(biāo)桿房企最終悉數(shù)登陸香港資本市場。
內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)融資遇阻客觀上加速了房地產(chǎn)企業(yè)的境外并購步伐，實際上更多房企香港買殼行動仍秘而不宣。
與此前顯而易見的區(qū)別是，當(dāng)內(nèi)地中小房企融資尚在苦守單一融資渠道的時候，多家大型房企則開始進入內(nèi)地和香港的雙融資平臺時代。
香港借殼兇猛
實際上這已經(jīng)是金地的第二次借殼，早于2011年，金地就曾收購華人置業(yè)旗下的至祥置業(yè)(00112.HK)而未能如愿。
此次金地以全資子公司輝煌商務(wù)作為購買方，動用總對價約16.54億港元購買星獅地產(chǎn)大股東持有的星獅地產(chǎn)38.47萬股，約占星獅地產(chǎn)已發(fā)行股本的56.05%，交易完成后將成為其控股股東。
在此之前，招商地產(chǎn)5月2日發(fā)布公告稱，通過旗下的成惠投資有限公司于今年4月份兩次收購東力控股(00978.HK)合計7.498億股股份，占東力控股全部已發(fā)行股本的70.18%，總對價約為1.99億港元。
招商地產(chǎn)對上述收購行為未作解釋，但從公告內(nèi)容來看，招商地產(chǎn)擬通過入主香港上市公司達到借殼上市的意圖非常明顯。
10天后的5月13日，萬 科也公告宣布，擬以10.79億港元向永泰地產(chǎn)收購港股房企南聯(lián)地產(chǎn)(01036.HK)73.91%股權(quán)。該收購計劃在7月16日完成，萬 科最終收編了南聯(lián)地產(chǎn)79.26%的股份。
此外，根據(jù)僑福企業(yè)(00207.HK)7月18日公告，中糧集團旗下的中糧香港將向公司主席黃健華及兄弟收購僑福企業(yè)73.5%的股份，合計共3.937億股，總對價約3.622億港元。
金地此次收購香港上市公司，是繼7月19日境外成功發(fā)行三年期12億元無抵押優(yōu)先級債券之后的又一次國際化嘗試。
境外融資涌動
在樓市調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道受阻背景下，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過收購香港上市企業(yè)，曲線融資的商業(yè)邏輯并不難理解。
鏈家地產(chǎn)分析師常清認(rèn)為，內(nèi)地標(biāo)桿房企集體赴港收購的主要原因還是房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)的直接融資渠道被堵塞。
根據(jù)香港的相關(guān)規(guī)定，在完成對香港上市公司收購后的前兩年面臨重大資產(chǎn)重組的限制，這意味著內(nèi)地房企對香港殼上市公司的實質(zhì)性業(yè)務(wù)重組仍需等待。但這無疑為這些企業(yè)打開了一條新的融資渠道。
目前，包括華僑城、世茂集團、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商都在資本市場上建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺模式。
對于萬 科的收購行為，萬 科集團總裁郁亮近日對媒體表示，收購香港上市公司的目的是為實現(xiàn)國際化鋪墊，因為萬科需要開辟境內(nèi)外多元化融資渠道。
內(nèi)地房企收購香港上市公司獲得的另一種融資渠道是銀行貸款，這種融資方式遠遠比資本市場融資更加便利快捷。
金地的公告顯示，為收購星獅地產(chǎn)，輝煌商務(wù)將向渣打銀行(香港)申請25億港元的借款額度，貸款期限為12個月。除了支付收購款項，剩余資金則撥作日后營運所需用途。
穆迪香港企業(yè)融資部副總裁鐘汶權(quán)在接受媒體采訪時稱，在香港無項目及股權(quán)資產(chǎn)的內(nèi)地房企，很難享受離岸人民幣市場低成本融資的優(yōu)惠，“倘若沒有在香港上市，又在香港無物業(yè)，內(nèi)地房企很難拿到銀團貸款。”
與房企內(nèi)地融資普遍停滯相比，今年以來，龍湖地產(chǎn)(00960.HK)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)等房企則以香港上市平臺為依托，均獲得了從幾億到幾十億元的境外銀團貸款，其融資成本較境內(nèi)更為低廉。
以華僑城為例，一度因資金壓力而陷入停滯狀態(tài)的上海蘇河灣地王項目，在今年2月獲得華僑城亞洲(03366.HK)22.3億元的注資后明顯加快開發(fā)步伐，首批項目已經(jīng)在9月16日開盤銷售。
分拆上市陽謀
但值得關(guān)注的是，融資需求并非是上述收購行為的核心動力，因為目前萬科、招商地產(chǎn)、金地現(xiàn)金流均處于歷史較好時期。
事實上，對于這些房企而言，收購香港上市公司，一方面是基于開啟境外融資新渠道的中短期需求，另一方面是希望建立更加完善的房地產(chǎn)開發(fā)模式，而后者則更具戰(zhàn)略性。
北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，這些有境外借殼上市動作的房企大多不是缺錢的企業(yè)，借殼上市是一種長遠發(fā)展戰(zhàn)略。
在杜麗虹看來，境外借殼上市其實是一種投資，而不單純是一個融資的舉動，因為現(xiàn)在香港資本市場對內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)仍然有很多顧慮和擔(dān)憂，即使借殼，在短期內(nèi)也不可能有融資行為，借殼需要2~3年甚至更長時間才能取得回報。
國信證券分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，此次金地集團收購星獅地產(chǎn)除了突破融資瓶頸之外，還可能為房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)打開新的發(fā)展路徑，加速商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐，并實現(xiàn)商業(yè)項目的整體分拆上市。
招商地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人此前亦對記者稱，收購意在建立境外融資平臺，而這一平臺未來將成為招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體。
2012年8月，僑福企業(yè)完成一系列新的人事布局，當(dāng)中大部分人員皆有份參與中糧旗下商業(yè)品牌“大悅城”項目。有分析稱，僑福企業(yè)有望被注入多個“大悅城”項目，成為中糧集團的商業(yè)地產(chǎn)平臺。
