[提要]當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又處于關(guān)鍵時(shí)期。“穩(wěn)增長(zhǎng)”究竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否矛盾？如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控的平衡？
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又處于關(guān)鍵時(shí)期。“穩(wěn)增長(zhǎng)”究竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否矛盾？如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控的平衡？
“穩(wěn)增長(zhǎng)”并未改變房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面
“現(xiàn)在又提穩(wěn)增長(zhǎng) ，我擔(dān)心房?jī)r(jià)還要漲，趁手里有富余的錢，上個(gè)月趕緊在北蜂窩路附近買了一套６０多平方米的二手房。”在北京一家骨科醫(yī)院工作的鄭醫(yī)生告訴記者。
鄭醫(yī)生的擔(dān)心不無(wú)道理。自５月份以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加，個(gè)別城市高價(jià)地再度出現(xiàn)。截至二季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款季度環(huán)比增長(zhǎng)在連續(xù)八個(gè)季度回落后首次回升。與此同時(shí)，一些地方政府微調(diào)樓市政策，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。
凡此種種，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面發(fā)生改變呢？從記者采訪的情況來(lái)看，盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)反彈壓力加大，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面尚未發(fā)生根本改變。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說(shuō)，從監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，最近一段時(shí)間，個(gè)別城市一些優(yōu)質(zhì)地塊受投資者追捧，受到廣泛關(guān)注，但這些高價(jià)地不能構(gòu)成市場(chǎng)全面回暖的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)整體格局特別是對(duì)住房用地難以有實(shí)質(zhì)性影響，大幅溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的市場(chǎng)基本面并不存在。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)主要的１３個(gè)典型城市在前８?jìng)€(gè)月，土地出讓金同比下調(diào)３９．３％，特別是一線城市土地收入銳減。此外，８月份，全國(guó)主要５４個(gè)城市總成交套數(shù)環(huán)比下調(diào)５．７％。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房者多為首次置業(yè)的自住住房需求。最新的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入８月份以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市住房成交量環(huán)比穩(wěn)中有降。房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。
“穩(wěn)增長(zhǎng)”與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控矛盾嗎？
一提“穩(wěn)增長(zhǎng)”，市場(chǎng)預(yù)期就看漲樓市。這從一個(gè)側(cè)面反映出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的確存在緊密聯(lián)系。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)坦言：“房地產(chǎn)的主動(dòng)調(diào)控在短期來(lái)講確實(shí)是一定程度上今年增長(zhǎng)速度下滑的一個(gè)重要原因。”
從房地產(chǎn)投資增速回落的幅度以及與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的家具和家電銷售情況來(lái)看，增速都回落得比較明顯。
“調(diào)控房地產(chǎn)雖然說(shuō)短期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響，但是更有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)更持續(xù)健康地發(fā)展，特別是對(duì)防止房地產(chǎn)泡沫化對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的沖擊很有好處。”盛來(lái)運(yùn)說(shuō)。
今年我國(guó)把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)調(diào)整為７．５％，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為：“這已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)持樓市調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。”
而就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控本身而言，大幅度增加普通商品房特別是保障房的供應(yīng)，既是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的重要支撐，同樣有助于擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
上海中技樁業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)顏靜剛說(shuō)：“今年一季度，公司用于商品房開發(fā)的方樁銷售下降超過(guò)三成，但用于各類保障房建設(shè)的方樁銷售相應(yīng)增加，以至于公司整體業(yè)績(jī)好于行業(yè)水平。”
事實(shí)上，一些地方的探索同樣表明，堅(jiān)持“控樓市”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”并舉，既可以逐步降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度，又能進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)“內(nèi)生動(dòng)力”。
如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控的平衡？
如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控之間的平衡呢？受訪專家表示，從樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，一方面要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，另一方面還要增加住房有效供應(yīng)，滿足群眾自住需求。
特別是要嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策，在開發(fā)貸款方面，要加大對(duì)保障房信貸支持力度，加大對(duì)高端房產(chǎn)開發(fā)的控制；在購(gòu)房貸款方面，對(duì)第一套自主性購(gòu)房給予政策性貸款優(yōu)惠，而對(duì)投機(jī)性和投資性住房予以嚴(yán)格控制。
另外，在加快普通商品房供應(yīng)的同時(shí)，已建成的保障房要盡快投入市場(chǎng)。瑞銀中國(guó)特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，在經(jīng)濟(jì)尤其是外需仍然面臨一定程度下行風(fēng)險(xiǎn)的情況下，保障房始終是政府支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“利器”。他說(shuō)：“這一 利器 發(fā)揮作用的關(guān)鍵不在于繼續(xù)拔高新開工目標(biāo)、而在于將在建項(xiàng)目真正落到實(shí)處。”
若想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控的平衡，地方政府就要真正把工作重心轉(zhuǎn)移到加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上去，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“退燒”后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
“穩(wěn)增長(zhǎng)”不能再走“救樓市”的老路，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一種警示。萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]總裁郁亮表示，調(diào)控促使住宅日益回歸基本的居住屬性，企業(yè)需要順應(yīng)政策導(dǎo)向和行業(yè)變化趨勢(shì)。
從長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，改變以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從制度入手推動(dòng)樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，最終一定會(huì)實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可持續(xù)支撐。
相關(guān)閱讀：住建部專家秦虹:房地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持抑投機(jī)方向
住建部政策研究中心主任秦虹6日在“2012中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，核心內(nèi)容是堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性的需求不動(dòng)搖，滿足合理住房需求不動(dòng)搖。
她表示，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾是住房資源占用不平衡，要解決這個(gè)問(wèn)題，就要堅(jiān)持改革調(diào)控的方向，主要手段是堅(jiān)持差別化的信貸和稅收政策。如果繼續(xù)執(zhí)行三套以上房屋不予發(fā)放貸款的政策，雖然投資者仍可全款買房，但投資升值的難度會(huì)加大，對(duì)剛性需求也起到了保護(hù)作用。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，未來(lái)3-5年，自住性需求仍有較大的釋放空間。
秦虹表示，由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性較強(qiáng)，貨幣政策(貨幣發(fā)行總量和實(shí)際利率)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度大于限購(gòu)政策。去年末今年初房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下跌主要是因?yàn)槿ツ甑呢泿耪呤湛s，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以拿到貸款，個(gè)人住房貸款的額度也有限。在今年貨幣政策調(diào)整緩和的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也將是緩和的，但今年或明年貨幣政策可能有更多的調(diào)整。
此前，國(guó)務(wù)院組織了8路督查組分赴16個(gè)省市，對(duì)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督查。督查組回京后，樓市調(diào)控新政出臺(tái)的預(yù)期強(qiáng)烈，但到目前為止，除個(gè)別部委表態(tài)強(qiáng)化政策落實(shí)外，并無(wú)新政出臺(tái)。
