[提要]在中國，仍有許多投資者把房地產(chǎn)當(dāng)作混亂市場下的最后投資依靠，房地產(chǎn)反彈提供了樂觀的理由。他們最好謹慎一些。
在中國，仍有許多投資者把房地產(chǎn)當(dāng)作混亂市場下的最后投資依靠，房地產(chǎn)反彈提供了樂觀的理由。他們最好謹慎一些。
環(huán)顧國際，房地產(chǎn)總體而言處于債務(wù)危機下的緩慢崩盤之中。根據(jù)英國雜志最新編制數(shù)據(jù)，在雜志跟蹤調(diào)查的21個國家中，有12個國家的房價出現(xiàn)同比下降，其余9個國家中，有5個國家的房價增速也比一年前有所下降。重災(zāi)區(qū)是泡沫地帶的歐洲，這些地方原有的投資量超過財富承載水平，房地產(chǎn)泡沫過大。
愛爾蘭房價處于自由落體式的下跌過程中，自2010年4月起，處于雜志統(tǒng)計表的最低位置。原因是貨幣泡沫崩潰，自1995年起，愛爾蘭房價上漲了五倍，在2007年達到頂峰，現(xiàn)在房價跌去了一半。西班牙的房價在今年第二季度加速下跌，比峰值期間下跌23%，但考慮到高達25%的失業(yè)率，以及超過公允水平的房價收入比，西班牙的房價還將繼續(xù)下跌。
此次房地產(chǎn)崩潰較為溫和，各個地方冷熱不一。如歐洲等國處于急速下墜的過程中，而美國房地產(chǎn)市場處于溫和反彈過程中。目前，美國的房價與2006年房價峰值相比下降了三分之一，比公允價值低19%。但今年5月，美國20個城市的較為重要的凱斯·席勒房價指數(shù)續(xù)第四次上漲，環(huán)比增長0.9%。盡管美國房屋銷售數(shù)量仍舊低于長期平均水平，但銷售量還是有所上升，且抵押貸款止贖數(shù)量下降到三年以來的最低水平。美國30年期固定抵押貸款實際利率創(chuàng)下30年來歷史新低，托市意圖十分明顯。
亞洲情況好壞參半。中國大陸市場維持大體平穩(wěn)，香港房價增速一年前高達28%，現(xiàn)在為6%。最近幾個月，新加坡的房價增速也開始有所放緩。越南可能處于債務(wù)危機崩潰的邊緣，《紐約時報》報道，越南大城市散落著成百上千的廢棄建筑工地，曾經(jīng)繁榮的房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩潰。越南央行稱，在十分之一的貸款中，借款人已經(jīng)停止償付銀行系統(tǒng)，但評級機構(gòu)惠譽則表示，實際的壞賬比例可能要高得多。就在五年前，胡志明市西貢河兩邊的工業(yè)園區(qū)，地價與上海的張江(社區(qū)網(wǎng)論壇 商鋪)高科技園持平。
貨幣泡沫是資產(chǎn)泡沫的前提，有多大的貨幣泡沫就有多大的房地產(chǎn)泡沫，在全球金融去杠桿化的過程中，全球性的資產(chǎn)泡沫下降不可避免、無法緩解。
從美國、歐洲到亞洲，房地產(chǎn)、大宗商品價格下行，大宗商品中的鐵礦石等價格跌到近三年來的低谷。相對而言，以往泡沫越大、杠桿越長、經(jīng)濟越熱的地區(qū)，在債務(wù)危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)下跌的幅度越大。
經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪瘋狂的上漲周期后，一旦陷入滯脹，市場就不是發(fā)行貨幣所能緩解的。美國發(fā)放貨幣不可能讓美國房地產(chǎn)回到次貸危機以前的高位，目前房地產(chǎn)市場回暖，是全球投資者對美國經(jīng)濟信心的反應(yīng)，相比日本、冰島，美國幸運得多，制造了泡沫卻沒有承受太多的苦難。日本悲催了二十年，泡沫經(jīng)濟風(fēng)卷殘云，日本央行的寬松貨幣未能挽救市場。去年9月20日，日本國土交通省發(fā)布土地數(shù)據(jù)顯示，2011年日本基準(zhǔn)地價比上一年下降3.4%，為連續(xù)20年下降，價格僅為高峰期的三分之一。大幅下降之后，日本的地價尤其是中心商圈的地價仍然不低，2011年日本商業(yè)用地“地王”為東京都中央?yún)^(qū)的明治屋銀座大樓，每平方米地價為1970萬日元(約合25.7萬美元);住宅“地王”為東京都千代田區(qū)五番町，每平方米地價為281萬日元(3.67萬美元)。
局部泡沫仍然存在。香港與新加坡房地產(chǎn)市場似乎反其道而行之：東南亞金融危機之后，香港房價迅速恢復(fù)上漲;次貸危機后，全球房地產(chǎn)市場坍塌，香港房地產(chǎn)一枝獨秀。據(jù)萊坊國際數(shù)據(jù)顯示，截止2011年末的5年時間內(nèi)，香港房價就飆升了94%。與美元聯(lián)系匯率下的通脹壓力，低利率，大陸買家，不斷向香港遷移的內(nèi)地人口與資金，共同拉抬了香港房價。不過，香港的上漲幅度將減緩，內(nèi)地出口下降、順差減少、財富轉(zhuǎn)移到一定程度，而香港的商業(yè)地產(chǎn)租金已經(jīng)是全球最貴，再貴下去，香港會產(chǎn)生新一輪產(chǎn)業(yè)空心化。
另一個值得關(guān)注的國家是北歐的挪威，挪威的房地產(chǎn)價格在五年的時間里上升了30%左右，由于大量移民從南歐遷移到此，由于挪威資產(chǎn)成為避險資產(chǎn)吸引大量資金進入，導(dǎo)致挪威房價飆升。挪威的10年期國債收益率僅為1.8%，略高于美國，而挪威國家統(tǒng)計局(SSB)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，到2029年，挪威人口將增長20%，從而達到600萬，這一快速增長的趨勢仍將持續(xù)數(shù)十年。如果挪威金融監(jiān)管當(dāng)局不在喊話的基礎(chǔ)上重拳出擊，有效抑制房地產(chǎn)價格，泡沫的出生崩潰一幕將很快上演。
至于中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，讓我們見證軟性崩盤的發(fā)生。與香港一樣，由于貨幣與通脹壓力，租金上升房價略有上升，但相對于成本租金等因素，房地產(chǎn)價格處于相對下挫的過程中。
這是溫水煮青蛙式的軟著陸。
