2006年我在清華大學(xué)做報告，當(dāng)時上證指數(shù)只有3600點。我說，股市有嚴(yán)重的泡沫，你們要是有股票，加快速度脫手，還沒有買股票的，不要輕易進(jìn)入?？墒?，許多人認(rèn)為我在說夢話。
后來一年時間，上證指數(shù)上升到了6100多點。如果站在高點看問題，我在2006年的說法是太早了。而如果站在現(xiàn)在看問題，我那個時候的看法應(yīng)該是非常理性的。
關(guān)鍵的問題是，在中國，人民不相信理性。Z*F的政策表面上看是理性的，而執(zhí)行的結(jié)果卻都是不理性的。經(jīng)濟(jì)好的時候，30多個地方Z*F，重復(fù)做同樣一件事，如公司上市，如房地產(chǎn)開發(fā)，如汽車生產(chǎn)，等等，枚不勝舉。重復(fù)的結(jié)果，造成投資過度，生產(chǎn)過度，消費過度。老百姓不喜歡Z*F干預(yù)太多，遇到困難時，大家卻認(rèn)為Z*F是萬能的。股票賺錢的時候高興，而且認(rèn)為Z*F不會讓股市倒霉，所以，投資沖動只有一個方向，總認(rèn)為，股市只漲不跌。
結(jié)果錯了，徹底錯了。其實，2007年以后的股市大蕭條，在中國股市短短不斷22年的歷史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次蕭條的延續(xù)時間，都是5年以上。換句話說，22年的股市歷史，有一半以上的時間，是在為Z*F的錯誤買單。其它的時間，是在盼望Z*F能夠救市，是在盼望和絕望之間徘徊。
有的Z*F工作人員，也以為Z*F的功能是萬能的。實踐證明，人民的盲目依賴，Z*F人員的妄自尊大，都是不對的。如果搞市場，就必須知道市場的厲害，而不是Z*F的厲害。如果認(rèn)為Z*F比市場還厲害，那麼從一開始，我們就沒有必要搞市場經(jīng)濟(jì)了，還不如回歸到計劃經(jīng)濟(jì)時代。
而現(xiàn)實的情況是，我們都想搞市場經(jīng)濟(jì)。因為，只有市場經(jīng)濟(jì)，人們才可以發(fā)財，Z*F和官員也可以得到更多的好處。關(guān)鍵的問題就出在不相信市場的千變?nèi)f化，可以使Z*F的Z*F束手無策，股市就是最好的例子。
房地產(chǎn)和股市一樣。我兩年前就勸大家要在2012年之前拋售多余的房子，大家不僅不相信我，而且，變本加厲，瘋狂的購買房子。
Z*F的限購政策，本來是害怕房地產(chǎn)泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全國的老百姓都被玩完?？墒?，許多人卻認(rèn)為，限購，說明房地產(chǎn)短缺，說明房地產(chǎn)價格只漲不跌。這樣的理解，不僅是錯誤的，而且是大錯特錯的。Z*F限購，恰恰就是害怕房地產(chǎn)價格，如果不加限制，總有一天，不僅會下跌，而且，會下跌的太慘，造成許多人的經(jīng)濟(jì)損失不說，還會拖垮所有的銀行和整個中國經(jīng)濟(jì)。
我走遍了東西南北，到處跟人家討論房地產(chǎn)的問題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，許多有點錢的人，都喜歡把錢砸堆在房地產(chǎn)上面。大家不僅有一套房子，而且，有了兩套、三套，甚至更多。
有多套房子的人，大多沒有把第二套以上的房子裝修，并出租出去。
假設(shè)你有3套房子，自己住了一套，留著兩套空置。這是什么心態(tài)？
第一種心態(tài)，等待房子漲價。
第二種心態(tài)，等待子女長大以后給他們用。
可是，大家想過沒有？如果房子的平均壽命是30年，如果房價不漲，每空置一年，你就損失30分之一的價值，空置10年，就損失三分之一的價值。
人家老是說房價漲啦漲啦。請問，你真的把房子賣出去了嗎？要知道，在你沒有賣出去賺錢之前，賺的只是一個概念，不是真的錢。這就像當(dāng)年股票價格上漲的道理一樣，你在沒有把股票賣出去之前，漲的錢不是你的，跌的損失那才是你的。
房地產(chǎn)一樣，如果你現(xiàn)在賣了，把錢賺到手，而且，不要再買房子，你才是真正的賺了錢。你就是現(xiàn)在賣了，賺了，但是，同時又買了，而且，買更大的，你今后還有可能賠錢。
為什么？
中國其實不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。
1978年，中國的城市化率只有13%，現(xiàn)在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面積只有6.8平米，現(xiàn)在是30平米。城市的戶均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。這樣的居住條件已經(jīng)很好。說明，中國并不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，沒有房子的人，只能蝸居。
如果Z*F的廉租房政策得到落實，哪么，在未來的5年，或者10年，將有許多人得到經(jīng)濟(jì)適用房，或者廉租房，那些原來空置的房子將永遠(yuǎn)空置。
如果房價的下滑速度，成為不可避免的事實，那些擁有空置房子的人，就沒有理由繼續(xù)空置了。他們一定會拼命的拋售，這就是房地產(chǎn)泡沫大爆破的開始。這是一種恐怖的結(jié)果，也是一種非?？赡艿慕Y(jié)果。
日本的80年代，西班牙的今天，愛爾蘭的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)的建設(shè)，堪稱世界一流。當(dāng)下，大量的空置房子，半價，三分之一的價，也賣不出去了。
中國人認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)不會跨，而且理由特別簡單，那就是，Z*F不會讓房地產(chǎn)跨。
我的天啊，2007年，中國一億多股民都在說，Z*F不會讓股市跨，結(jié)果如何？
如果現(xiàn)在還認(rèn)為Z*F可以讓房市不跨，那你真的要進(jìn)精神病院了。我再強(qiáng)調(diào)一遍，我們是在搞市場經(jīng)濟(jì)，而不管這個市場經(jīng)濟(jì)的純度如何，Z*F對市場的作用是有限度的。另外，如果Z*F的干預(yù)不是疏通市場，而是逆市場的規(guī)律而為之，那麼，人民受到市場經(jīng)濟(jì)周期的打擊，比起無Z*F干預(yù)的市場打擊，還要大得多。難道，我們過去在股市上的損失，不就是這樣嗎？股市如此，房市也不會是例外，沒有人能夠心存僥幸。
后來一年時間，上證指數(shù)上升到了6100多點。如果站在高點看問題，我在2006年的說法是太早了。而如果站在現(xiàn)在看問題，我那個時候的看法應(yīng)該是非常理性的。
關(guān)鍵的問題是，在中國，人民不相信理性。Z*F的政策表面上看是理性的，而執(zhí)行的結(jié)果卻都是不理性的。經(jīng)濟(jì)好的時候，30多個地方Z*F，重復(fù)做同樣一件事，如公司上市，如房地產(chǎn)開發(fā)，如汽車生產(chǎn)，等等，枚不勝舉。重復(fù)的結(jié)果，造成投資過度，生產(chǎn)過度，消費過度。老百姓不喜歡Z*F干預(yù)太多，遇到困難時，大家卻認(rèn)為Z*F是萬能的。股票賺錢的時候高興，而且認(rèn)為Z*F不會讓股市倒霉，所以，投資沖動只有一個方向，總認(rèn)為，股市只漲不跌。
結(jié)果錯了，徹底錯了。其實，2007年以后的股市大蕭條，在中國股市短短不斷22年的歷史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次蕭條的延續(xù)時間，都是5年以上。換句話說，22年的股市歷史，有一半以上的時間，是在為Z*F的錯誤買單。其它的時間，是在盼望Z*F能夠救市，是在盼望和絕望之間徘徊。
有的Z*F工作人員，也以為Z*F的功能是萬能的。實踐證明，人民的盲目依賴，Z*F人員的妄自尊大，都是不對的。如果搞市場，就必須知道市場的厲害，而不是Z*F的厲害。如果認(rèn)為Z*F比市場還厲害，那麼從一開始，我們就沒有必要搞市場經(jīng)濟(jì)了，還不如回歸到計劃經(jīng)濟(jì)時代。
而現(xiàn)實的情況是，我們都想搞市場經(jīng)濟(jì)。因為，只有市場經(jīng)濟(jì)，人們才可以發(fā)財，Z*F和官員也可以得到更多的好處。關(guān)鍵的問題就出在不相信市場的千變?nèi)f化，可以使Z*F的Z*F束手無策，股市就是最好的例子。
房地產(chǎn)和股市一樣。我兩年前就勸大家要在2012年之前拋售多余的房子，大家不僅不相信我，而且，變本加厲，瘋狂的購買房子。
Z*F的限購政策，本來是害怕房地產(chǎn)泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全國的老百姓都被玩完?？墒?，許多人卻認(rèn)為，限購，說明房地產(chǎn)短缺，說明房地產(chǎn)價格只漲不跌。這樣的理解，不僅是錯誤的，而且是大錯特錯的。Z*F限購，恰恰就是害怕房地產(chǎn)價格，如果不加限制，總有一天，不僅會下跌，而且，會下跌的太慘，造成許多人的經(jīng)濟(jì)損失不說，還會拖垮所有的銀行和整個中國經(jīng)濟(jì)。
我走遍了東西南北，到處跟人家討論房地產(chǎn)的問題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，許多有點錢的人，都喜歡把錢砸堆在房地產(chǎn)上面。大家不僅有一套房子，而且，有了兩套、三套，甚至更多。
有多套房子的人，大多沒有把第二套以上的房子裝修，并出租出去。
假設(shè)你有3套房子，自己住了一套，留著兩套空置。這是什么心態(tài)？
第一種心態(tài)，等待房子漲價。
第二種心態(tài)，等待子女長大以后給他們用。
可是，大家想過沒有？如果房子的平均壽命是30年，如果房價不漲，每空置一年，你就損失30分之一的價值，空置10年，就損失三分之一的價值。
人家老是說房價漲啦漲啦。請問，你真的把房子賣出去了嗎？要知道，在你沒有賣出去賺錢之前，賺的只是一個概念，不是真的錢。這就像當(dāng)年股票價格上漲的道理一樣，你在沒有把股票賣出去之前，漲的錢不是你的，跌的損失那才是你的。
房地產(chǎn)一樣，如果你現(xiàn)在賣了，把錢賺到手，而且，不要再買房子，你才是真正的賺了錢。你就是現(xiàn)在賣了，賺了，但是，同時又買了，而且，買更大的，你今后還有可能賠錢。
為什么？
中國其實不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。
1978年，中國的城市化率只有13%，現(xiàn)在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面積只有6.8平米，現(xiàn)在是30平米。城市的戶均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。這樣的居住條件已經(jīng)很好。說明，中國并不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，沒有房子的人，只能蝸居。
如果Z*F的廉租房政策得到落實，哪么，在未來的5年，或者10年，將有許多人得到經(jīng)濟(jì)適用房，或者廉租房，那些原來空置的房子將永遠(yuǎn)空置。
如果房價的下滑速度，成為不可避免的事實，那些擁有空置房子的人，就沒有理由繼續(xù)空置了。他們一定會拼命的拋售，這就是房地產(chǎn)泡沫大爆破的開始。這是一種恐怖的結(jié)果，也是一種非?？赡艿慕Y(jié)果。
日本的80年代，西班牙的今天，愛爾蘭的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)的建設(shè)，堪稱世界一流。當(dāng)下，大量的空置房子，半價，三分之一的價，也賣不出去了。
中國人認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)不會跨，而且理由特別簡單，那就是，Z*F不會讓房地產(chǎn)跨。
我的天啊，2007年，中國一億多股民都在說，Z*F不會讓股市跨，結(jié)果如何？
如果現(xiàn)在還認(rèn)為Z*F可以讓房市不跨，那你真的要進(jìn)精神病院了。我再強(qiáng)調(diào)一遍，我們是在搞市場經(jīng)濟(jì)，而不管這個市場經(jīng)濟(jì)的純度如何，Z*F對市場的作用是有限度的。另外，如果Z*F的干預(yù)不是疏通市場，而是逆市場的規(guī)律而為之，那麼，人民受到市場經(jīng)濟(jì)周期的打擊，比起無Z*F干預(yù)的市場打擊，還要大得多。難道，我們過去在股市上的損失，不就是這樣嗎？股市如此，房市也不會是例外，沒有人能夠心存僥幸。
