[提要]2012年上半年銷售業(yè)績的向好，不但讓部分在香港上市的內地房企提前完成了上半年的銷售目標，更進一步提振了他們下一步的發(fā)展信心。在這種情況下，與年初謹慎的目標制定策略有所不同的是，部分房企在中期業(yè)績發(fā)布會上高調宣布，將提高公司全年的銷售目標。
2012年上半年銷售業(yè)績的向好，不但讓部分在香港上市的內地房企提前完成了上半年的銷售目標，更進一步提振了他們下一步的發(fā)展信心。在這種情況下，與年初謹慎的目標制定策略有所不同的是，部分房企在中期業(yè)績發(fā)布會上高調宣布，將提高公司全年的銷售目標。
目前，先后有世茂房地產和中國海外發(fā)展兩家上市房企明確了上調年度銷售目標的金額，分別從人民幣305億元和800億港元上調至350億元和1000億港元，按調整后的金額計算，截至7月份，這兩家房企分別完成了年度銷售目標的76%和75%。這樣看來，即使是上調了全年銷售目標，現(xiàn)在的完成率已經比較高。
可以預見，按照目前的發(fā)展情況，在港上市的內地房企中，中海和恒大地產將有望成為“千億俱樂部”的新成員。SFSFSFS
北京中原地產研究總監(jiān)張大偉向記者表示，整體市場已經基本走出低谷，今年下半年的成交量將明顯超過上半年。然而，下半年開發(fā)商仍將面臨銷售和資金的雙重壓力，庫存量高企依然是開發(fā)商必須面對的巨大挑戰(zhàn)。
房企上調銷售目標
從目前已公布的數(shù)據(jù)來看，包括中海、華潤置地、恒大地產等港股房企，在銷售業(yè)績方面，都交出了不錯的成績單。
有了上半年業(yè)績做定心丸，加之對后市的信心，中海、世茂、華潤都表示將會上調年度銷售目標。
在今年的中報業(yè)績發(fā)布會上，中海宣布，將全年的銷售業(yè)績調高至1000億港元。中海今年上半年不但實現(xiàn)了創(chuàng)紀錄的651.5億港元的銷售額，更以全年銷售額完成率81%的成績位居港房股榜首。據(jù)悉，公司今年前7月累計銷售額已達752.6億港元，相當于完成了原定的800億港元銷售目標的94%。
華潤置地主席王印在集團中期業(yè)績報告會上稱，三季度末會看具體的銷售情況，調整之前400億元的全年銷售目標。據(jù)公司今年中報顯示，上半年累計實現(xiàn)合同銷售額人民幣233億元，達到年初公布的全年400億元銷售目標的58%。
房地產行業(yè)分析師段斐欽分析認為，在港上市內地房企上半年之所以能夠取得如此好的成績，主要得益于兩方面的因素，一是房地產市場剛需購買力的入市；更重要的原因還在于，一些公司針對宏觀調控后的市場變化，紛紛調整了經營策略，并采取了更為靈活的銷售策略。
值得注意的是，根據(jù)上半年的銷售業(yè)績，今年結束之后，房企銷售的“千億俱樂部”里恐怕會新增幾名成員。
張大偉預測，中海和恒大極有可能成為繼萬科之后，邁入“千億俱樂部”的房企。
張大偉進一步表示，中海和恒大之所以能夠取得如此好的銷售業(yè)績，得益于其近兩年的成功轉型。恒大最為明顯，近幾年迅速布局二三線城市，所以受宏觀調控影響較小。
恒大中報顯示，今年上半年銷售額為人民幣370.4億元，同比增長15.5%。恒大地產總裁夏海菊表示，恒大全年800億元銷售目標將有望再次提前超額完成。
在凈利潤方面，在港上市的內地房企也有著不俗的表現(xiàn)。
中海上半年的凈利潤高達83.8億港元，折合人民幣約68.7億元，遠遠高于萬科、保利等一線A股房企。與萬科30.6億元的凈利潤相比，高出幾乎兩倍之多，難怪被稱為"最賺錢房企"。
負債率仍居高不下
雖然上半年的銷售業(yè)績?yōu)榉科蟮默F(xiàn)金流改善提供了一定的資金基礎，資金鏈已經沒有過去那么緊張了，但是不少在港上市的內地房企的負債率仍然居高不下。
記者統(tǒng)計各公司的中報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前華潤置地手中持有187億港元的現(xiàn)金，而中海也握有266.4億港元的現(xiàn)金余額。此外，恒大、碧桂園以及龍湖的現(xiàn)金余額也分別達到了人民幣247.4億元、136億元和174.7億元，雅居樂則擁有121億元的現(xiàn)金。
然而，盡管現(xiàn)金流比過去充裕，但是港股房企在資產負債率的改善方面表現(xiàn)得并不明顯。
中國房地產研究會相關數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產上市企業(yè)資產負債率均值為64.82%，凈負債率均值為55.60%。輝立證券分析師陳耕表示，目前港股房企凈負債水平仍然維持在60%-70%左右，個別房企甚至更高，情況與去年年末相比并沒有好轉。
顯而易見，即便在上半年房地產市場回暖的態(tài)勢下，港股房企的資產負債率也未發(fā)生太大改觀。
一位資深地產分析師也表示，像綠城這樣資產負債率出現(xiàn)了大幅改善，從148%降至93%的情況，實屬個別現(xiàn)象。
以銷售業(yè)績較好的華潤置地為例，去年公司的凈負債率為73%，通過今年上半年的努力，該指標回落至66.3%。但公司目前債務總額仍為657 億港元，未來一年期有息負債占比28%。輝立證券報告顯示，2013 年由于投資物業(yè)的大量資本支出計劃，將導致華潤置地的凈債務權益比率難以明顯下降，維持在60%上方。
陳耕表示，結合目前上市房企存貨較多、而宏觀調控仍不放松的實際情況，下半年港股房企在資產負債率方面還很難保持特別樂觀的局面。
同時，不能忽視的是，房企的庫存壓力雖然有所緩解，但仍然處于高位。
鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，截至8月13日，包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內的34家房企發(fā)布的上半年半年報顯示，其庫存合計5268.57億元，與年初余額相比增長8.1%，凈增395億元。
鏈家地產市場分析師常清認為，在今年房企庫存壓力依舊明顯的情況下，預計下半年房企仍會加速出貨。
