房租上漲，傷了低收入群體；大多數(shù)人仍買不起房；銀行擔(dān)心壞賬；地方財政收入大降；稅負(fù)轉(zhuǎn)到企業(yè)頭上，中小企業(yè)苦不堪言；地產(chǎn)商不敢投資，明后年供應(yīng)減少，房價更高；打壓需求，經(jīng)濟下滑......等著地產(chǎn)商降價拋庫存？國企在后面接盤。就這一個受益者嗎？
盡管""炒房""多少有點挑戰(zhàn)公眾社會情感的意思，盡管""炒房""是被宏觀調(diào)控""點明""打壓的行為，但就炒房的個體而言，行為不僅合法合理，也確實制造了財富，也讓受益者擁有了致富的幸福感。
國家統(tǒng)計局本月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市新建商品住宅平均價格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲；當(dāng)月價格環(huán)比（比上月）上漲的城市有50個，比6月增加了25個。
筆者認(rèn)為連續(xù)降息等降低購房成本的政策推動了剛需及部分改善型需求的釋放。尤其是今年5月以來，重點城市高端樓市需求放量，導(dǎo)致樓市均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
一線城市的高端樓市放量推動了均價整體上漲，也帶動了全國樓市均價止跌微漲。另外，一二線城市部分樓盤降幅收窄，也是導(dǎo)致房價整體上止跌微漲的原因之一。
隨著房地產(chǎn)旺季""金九銀十""的到來，國內(nèi)住房交易量將繼續(xù)上升，預(yù)計未來幾個月，房價上漲的壓力會持續(xù)加大。
筆者預(yù)計，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此""金九銀十""樓市可能出現(xiàn)""回暖""。
三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約為4：6，9月、10月份的銷售業(yè)績將達(dá)到全年的高峰。
筆者認(rèn)為支持和鼓勵自住性需求的差別化政策，可能成就樓市成交量""金九銀十""，也會使部分開發(fā)企業(yè)對于整個市場""基本面""的考量更為樂觀。
截至目前，申萬指數(shù)中已披露半年報和中期業(yè)績快報的A股上市房企中，近七成房企業(yè)績實現(xiàn)增長，龍頭地產(chǎn)商更顯露""年年飄紅""態(tài)勢。從部分公司公布的數(shù)據(jù)來看，截至6月已完成全年銷售任務(wù)的一半以上。
筆者認(rèn)為部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于""以價換量""的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著""金九銀十""的到來，下半年成交量仍有可能超過上半年。
筆者認(rèn)為如果住宅類土地供應(yīng)持續(xù)""斷頓""，可能會影響樓市未來兩年的住宅產(chǎn)品供應(yīng)，屆時房價將再度被拉升。
近日，北京房價上漲預(yù)期不斷升溫，部分開發(fā)商上半年庫存消化過快，下半年不再著急推盤，甚至有部分房企借勢提價頻繁試探市場。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套，較月初減少約2600套，這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下年內(nèi)最低紀(jì)錄。
對此，筆者認(rèn)為近期商品住宅市場出現(xiàn)半個月""斷供""是庫存量持續(xù)降低的主要原因。
筆者認(rèn)為庫存量年內(nèi)新低將會影響未來樓市的發(fā)展，無房可買可能會再度拉漲房價。
根據(jù)統(tǒng)計，截至8月26日，北京新房住宅成交量為12393套，比7月同期上漲23.7%，預(yù)計全月成交量將超1.4萬套，創(chuàng)年內(nèi)最高值；新增項目簽約率達(dá)到14.9%。此外，根據(jù)8月開盤項目的簽約情況來看，除了中信禧園目前成交量達(dá)到231套外，其余都在百套以下，新增項目去化率相對較低。
其中，據(jù)檢測數(shù)據(jù)顯示，僅 8月單月，年內(nèi)入市的13個高端項目(成交價高于4萬元/平米)即合計成交342套，成交金額達(dá)28.2億元。據(jù)悉，截至到8月27日，這13個項目年內(nèi)已經(jīng)銷售736套，合計吸金77.5億元。
對此，筆者認(rèn)為高端項目成交量增加將帶動樓市成交均價上漲。
實際上，對2011年10月以來對入市期房項目的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，北京商品住宅成交均價為20668元/平方米，環(huán)比增長2.3%。由此看來，北京房價小幅上漲已成事實。
不過，更值得注意的是，8月13日以來，半個月內(nèi)沒有新項目入市，商品住宅市場明顯出現(xiàn)間歇性""斷供""。
對此，筆者認(rèn)為連續(xù)兩周沒有新項目開盤是今年首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的原因很多，不過房企前期大量開盤，供應(yīng)量經(jīng)過集中釋放后沒有持續(xù)跟進(jìn)可能是其主要因素。此外，開發(fā)商對今年""金九銀十""預(yù)期較高，大量新盤選在9月或10月入市。
最值得注意的是，近期市場回暖，房企新推項目不再追求以價換量，定價比原定計劃有提高的跡象，所以申請預(yù)售許可時或許會比此前市場淡季時遭遇更嚴(yán)格審查，導(dǎo)致一些原定8月入市的新盤因未按原定時間拿到預(yù)售證而幾度推遲開盤。
實際上，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前7月，北京新建期房住宅簽約套數(shù)為4.5萬套，而同期供應(yīng)的期房住宅僅2.9萬套，供應(yīng)缺口高達(dá)1.6萬套。目前北京樓市庫存不足8萬套，而去年9月北京樓市庫存則一度達(dá)到13萬套，甚至2009年最高峰時有14萬套。
據(jù)此，新盤供應(yīng)量的""斷頓""和庫存消化較快直接導(dǎo)致了購房者的擔(dān)憂增加，未來房價是否會大幅反彈？
對此，房價是否被拉升的關(guān)鍵在于住宅土地供應(yīng)和出讓情況。筆者認(rèn)為住宅類土地的持續(xù)斷頓，可能會明顯影響未來兩年的住宅供應(yīng)，進(jìn)而影響房價走勢。
筆者認(rèn)為如果按照一年半的準(zhǔn)備周期來計算，2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開始陸續(xù)上市。而根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，北京宅地共實現(xiàn)成交21宗，這一數(shù)據(jù)尚不算少。但2012年以來土地市場越發(fā)低迷，上半年北京市住宅用地僅實現(xiàn)成交8宗。
筆者認(rèn)為房企新增土地存貨大幅減少，而且土地價格未跌，開發(fā)商在目前市場情況下，增加存量土地供應(yīng)的積極性不高。除此之外，預(yù)計北京未來兩年有千萬平米的土地供應(yīng)缺口，這將直接影響未來樓市的發(fā)展，減少未來兩年樓市的庫存量，而無房可買則可能會直接再度拉漲房價。
對此，筆者預(yù)測目前市場沒有降溫，而且市場預(yù)期在不斷升溫，尤其9、10月份是傳統(tǒng)銷售旺季，如果供應(yīng)量不足，供需比差距明顯拉大，很容易造成旺季以及年底房價的上漲。
