[提要]實際上，歐美房地產(chǎn)市場也有變動周期，房價下跌政府會托市，房價上漲政府就會抑制，但主要是靠市場手段去熨平周期。從發(fā)展模式上看，今后開發(fā)商需要通過好的產(chǎn)品(房子)、好的服務(wù)贏得市場，而不是依靠土地升值來賺取“快錢”。
自2010年4月國家啟動新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，樓市出現(xiàn)大“變天”。
當(dāng)下，轉(zhuǎn)型是所有的房企，乃至中國經(jīng)濟(jì)的必然出路。目前調(diào)控雖然有周期性、依靠行政手段等特點，但可以肯定的是，以前的高增長模式將一去不返，房地產(chǎn)企業(yè)指望“回暖”，等待下一個“春天”的想法是不現(xiàn)實的，唯有通過發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品服務(wù)升級來獲得“涅槃重生”。SFSFSFSF
調(diào)控：應(yīng)向市場手段轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)關(guān)乎于國計民生，與宏觀的經(jīng)濟(jì)走向關(guān)聯(lián)度極高，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控是必要的，但調(diào)控的方式方法應(yīng)優(yōu)先考慮市場手段，而非行政手段。目前的樓市調(diào)控主要是應(yīng)急，更多的是利用行政手段，后期難免會出現(xiàn)一些副作用。另外，目前調(diào)控只盯住房價，還未來得及真正啟動深層次的改革，所以可能會造成今天打壓，明天救市的現(xiàn)象，令房企和購房者都無所適從。所以，目前我們急需建立合理的、長效的調(diào)控機(jī)制，走出調(diào)控-反彈-調(diào)控的怪圈。
限購是離市場原則最遠(yuǎn)的調(diào)控手段，其出發(fā)點之一是抑制投資投機(jī)性的需求。事實上，這一目標(biāo)完全可以通過信貸的政策手段實現(xiàn)，比如對多次購房者，通過提高首付比例、貸款利率的方式來進(jìn)行限制，還可以通過房產(chǎn)稅加大多套房的持有成本。SFSFSFS
限價也是一個道理，價格是企業(yè)根據(jù)市場供需情況自主制定的，如果政府來給它做限制，市場價格信號就徹底失靈了，企業(yè)很難按市場規(guī)律運營，購房者也難以獲得穩(wěn)定的價格預(yù)期。SFSFSFSF
實際上，歐美房地產(chǎn)市場也有變動的周期，房價下跌政府會托市，房價上漲政府就會抑制，但主要是靠市場的手段去熨平周期。
模式：坐地生財難再繼續(xù)
房地產(chǎn)企業(yè)過去的增長模式就是坐地生財。SFSFSFSFS
招拍掛之前可以通過協(xié)議出讓等方式以很少的資金控制土地，然后通過賣房變現(xiàn)讓土地的增值，這可以被稱為“圈地時代”。而招拍掛之后就是資本時代：價高者拿地，要圈地先圈錢，于是房企上市、高價拿地的現(xiàn)象頻現(xiàn)，這是另一種坐地生財?shù)哪Ｊ?。但這兩種模式盈利的前提都是土地增值預(yù)期，因為我國不允許土地買賣，開發(fā)商只有通過“房子”這個媒介來讓土地變現(xiàn)、增值。SFSFSFSF
不過，這一發(fā)展方式今后恐怕難以為繼，因為現(xiàn)在住宅市場已實現(xiàn)雙軌制，保障房和商品房兩個市場并行，投資投機(jī)需求受到擠壓，房價不會再像以往那樣穩(wěn)漲不跌。
轉(zhuǎn)型：二三線城市孕育著機(jī)會
但房地產(chǎn)依然有很大的發(fā)展空間。下一步中國城市化主戰(zhàn)場將在二三線城市展開，城市的功能升級、城市競爭加劇，對房企來說，孕育著各種機(jī)會。
轉(zhuǎn)型可能是涅槃重生，也可能是跌落深淵。轉(zhuǎn)型并不是簡單地安排些資金或者換些項目就以為大功告成了，在一種新的模式下，產(chǎn)品定位、盈利模式、利潤來源、人才準(zhǔn)備、上下游供應(yīng)商和客戶都會發(fā)生變化，轉(zhuǎn)型之初會面臨陌生的市場，需要從頭學(xué)習(xí)，資金鏈等方面也會受到巨大挑戰(zhàn)，但唯有通過發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品服務(wù)升級才能獲得“涅槃重生”。SFSFSFSF
從發(fā)展模式上看，今后開發(fā)商需要通過好的產(chǎn)品(房子)、好的服務(wù)贏得市場，而不是依靠土地升值來賺取“快錢”。
市場：房價不會出現(xiàn)暴漲SFSFSFSF
房價已經(jīng)筑底企穩(wěn)，未來將是一個溫和上漲的過程。原因有三：中國經(jīng)濟(jì)整體增速在減緩，未來就業(yè)等充滿不確定性，這會影響購房者信心；現(xiàn)在房企還處于去庫存化階段，很多企業(yè)寧肯低價拋售房子快速變現(xiàn)，再去土地市場“抄底”；當(dāng)然，最重要的原因是限購還在繼續(xù)。
