[提要]據(jù)新華社深圳8月22日電深圳的新一輪土地管理制度改革確定“推進(jìn)原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理試點(diǎn)”，并選定了兩個試點(diǎn)社區(qū)。
據(jù)新華社深圳8月22日電深圳的新一輪土地管理制度改革確定“推進(jìn)原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理試點(diǎn)”，并選定了兩個試點(diǎn)社區(qū)。sf
然而，在售的“小產(chǎn)權(quán)房”似乎并未受到此消息的影響。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前深圳“小產(chǎn)權(quán)房”交易市場仍然紅火，新一輪土地管理制度改革的推進(jìn)難度極大。sf
“小產(chǎn)權(quán)房”銷售降溫難
今年5月，深圳選取沙井街道共和社區(qū)和平湖街道山廈社區(qū)作為土地管理制度改革試點(diǎn)社區(qū)。sf
但這一消息并沒有給“小產(chǎn)權(quán)房”交易降溫，反而引發(fā)了相反的猜測。一些樓盤甚至將媒體報道的“‘小產(chǎn)權(quán)房’有望確權(quán)”的消息張貼在售樓處明顯位置，作為宣傳噱頭。sf
這些“小產(chǎn)權(quán)房”看房者眾多，銷售火爆。以位于深圳寶安區(qū)沙井街道步涌社區(qū)的新城市廣場為例，“來訪登記簿”上的記錄顯示周末有20多批購房者前來看房。記者走訪時發(fā)現(xiàn)，這些樓盤周末一般要接待20至40批看房者。而從選房清單上看，一些尚未竣工的樓盤都已銷售過半。sf
記者以購房者身份隨機(jī)與一些看房者攀談，他們的普遍想法是：收入偏低使其難以承擔(dān)當(dāng)前高房價之下的還貸壓力，房價降不下來，就只能買“小產(chǎn)權(quán)房”。以深圳沙井和清湖地區(qū)為例，目前“小產(chǎn)權(quán)房”的價格為每平方米5000元左右，這與每平方米售價動輒上萬元的商品房相比，顯然具有吸引力。sf
“小產(chǎn)權(quán)房”處理的死結(jié)
根據(jù)2006年出臺的《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》，原村民建設(shè)非商品住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是居住用地的基底面積不超過100平方米，住宅建筑面積不得超過480平方米，并要符合“一戶一棟”原則。sf
然而，多年來，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”越建越高。對此，此次改革試點(diǎn)社區(qū)的沙井街道共和社區(qū)書記張金泉說，當(dāng)年為了支持特區(qū)建設(shè)，原村民低價將土地賣給了政府，隨著下一代的出生，原村民的居住需求難以得到滿足，產(chǎn)生了加建房屋的需求。但一直以來相關(guān)政策都是只堵不疏，“就像等紅燈一樣，等3分鐘可以，但如果讓你等1個小時甚至更久，你還等不等，肯定就什么都不管，就沖了！”sf
對于這一說法，深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局法制處處長方玉龍表示，這一方面是由于原村民的一些建設(shè)要求超出了現(xiàn)行規(guī)定；另一方面疏導(dǎo)原村民合理需求方面的機(jī)制建設(shè)確實有待加強(qiáng)。sf
深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局提供的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步統(tǒng)計，截至2009年底，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達(dá)37.74萬棟，約4億平方米，約占深圳市總建筑面積的一半。近三年，違法建筑總量仍然在小幅上漲。僅今年上半年，該局就接到各類違法建筑、違法用地舉報投訴近4000件次。sf
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”處理的成敗關(guān)鍵在于如何尋求一個平衡點(diǎn)。“如果‘大赦’，會導(dǎo)致社會對法制的不信任。而如果法不責(zé)眾，這些‘小產(chǎn)權(quán)房’又成了阻礙城市發(fā)展的‘釘子戶’。處理工作似乎陷入了死結(jié)，這也是‘小產(chǎn)權(quán)房’搶建、加建屢禁不止的根本原因。”
“紅本”之爭
實際上，2002年深圳就出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》及其實施細(xì)則，規(guī)定對1993年以前的歷史遺留違法私房的罰款標(biāo)準(zhǔn)為每平方米30至130元，可以說給了相當(dāng)大的優(yōu)惠。但是實際上，前來辦理認(rèn)定手續(xù)的原村民卻很少。
2009年，深圳又出臺了《深圳市人大常委會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，但相關(guān)配套實施文件卻至今仍未出臺，使得相關(guān)處理工作遲遲未能正式展開。“其中原因在于：處罰太高，大家都不來辦了；處罰太低，又便宜了違法者。要尋求一個平衡點(diǎn)很難。”深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局綜合處副處長文耀宇說。
對于深圳即將開展的“小產(chǎn)權(quán)房”處理，張金泉持樂觀態(tài)度，但認(rèn)為拿到“紅本”才是關(guān)鍵。所謂“紅本”，即指深圳市頒發(fā)的享有占有、使用、收益、處分完全權(quán)利的紅皮房產(chǎn)證。而目前的“小產(chǎn)權(quán)房”只能拿到限制權(quán)利的綠皮房產(chǎn)證。“拿不到紅本，相當(dāng)于沒有改，因為房屋不能流通，就沒有辦法盤活資金，開展生產(chǎn)，村民就只能依靠違規(guī)加建出租物業(yè)為生。”
對此，宋丁認(rèn)為，原村民想要的是讓大部分“小產(chǎn)權(quán)房”都能拿到“紅本”，然而占深圳總建筑面積近一半的這些違法建筑如果獲得“紅本”，繼而參與商品房市場競爭，那么對30萬原村民的“公平”就會導(dǎo)致對現(xiàn)在1500萬市民的不公。但如果無法拿到“紅本”，原村民是否會配合此輪處理工作又成了未知數(shù)。“紅本”之爭凸顯了利益博弈之烈。因此，雖然即將開展的新一輪處理較以往有更大的推進(jìn)空間，但其效果仍然難以樂觀，很可能在執(zhí)行層面被架空，最終不了了之。
