[提要]“樓市預期改變之時，房企往往要推出好的房源借勢提價，這是開發(fā)商一貫的營銷策略。不過，今年下半年這種情況可能更加突出，因為多家企房上半年凈利率和毛利率下滑。對開發(fā)商及其投資者來說，這意味著掘金空間被壓縮，利潤隱憂凸顯。”
“樓市預期改變之時，房企往往要推出好的房源借勢提價，這是開發(fā)商一貫的營銷策略。不過，今年下半年這種情況可能更加突出，因為多家企房上半年凈利率和毛利率下滑。對開發(fā)商及其投資者來說，這意味著掘金空間被壓縮，利潤隱憂凸顯。”一位市場分析人士向本報記者表示，“因此，部分房企下半年在營銷策略上可能更加注重提升利潤空間，例如收窄降價空間，取消打折優(yōu)惠活動，甚至保價提價以拉升其利潤水平”。
據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，滬深兩市共有61家上市房企發(fā)布2012年上半年中期業(yè)績報告，其中，30家凈利潤同比下滑，包括招商地產(chǎn)。除此之外，與滬深上市房企一樣，內(nèi)房企也出現(xiàn)了營收下滑，利潤下滑和庫存增長的局面，包括企富力地產(chǎn)，雅居樂地產(chǎn)和SOHO中國。
對此，多家房企已經(jīng)開始尋找利潤增長點，借勢市場回暖后“保價”的銷售策略，通過多元化布局，以及加大自持物業(yè)等方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
多家房企增收不增利
從目前披露的數(shù)據(jù)看，上半年，多家房企的業(yè)績出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象，甚至部分房企營收與利潤雙降，比如濱江集團。
值得一提的是，中海地產(chǎn)以67.9億元凈利蟬聯(lián)最賺錢上市房企，比萬科超出30.6億元。據(jù)匯豐銀行分析，中海上半年平均銷售價格同比增長12%，而土地成本僅占售價20%，使其達到近41%毛利率、27%凈利率。此外，龍湖地產(chǎn)上半年合同銷售達人民幣174.6億元，核心溢利增長72.1%至人民幣33.5億元。
不過，這兩家房企的高盈利并不是普遍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年雖然凈利潤同比大增25%，但毛利率、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%。而龍頭中最典型的保利和招商凈利率情況也并不理想，兩家上半年凈利率都同比下跌6%。其中，保利上半年銷售額雖然同比增27.5%，但凈利潤同比大跌12%至24.55億元；招商上半年銷售額大增136%至161億元，凈利潤也大跌16.9%至12.2億元。
此外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中海、富力、雅居樂和SOHO中國四家標桿內(nèi)房企上半年營收合計421.1億元，同比下降4.5%；利潤合計108.2億元，同比下降7.18%。其中，SOHO中國利潤下滑幅度最為嚴重，同比驟降65%；富力地產(chǎn)利潤同比下跌35.08%。顯然，這意味著標桿內(nèi)房企的營收和利潤也出現(xiàn)了下滑現(xiàn)象。SFSFSFSF
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，凈利潤上漲雖然表示盈利增加，但凈利率和毛利率下跌，則從另一個側(cè)面說明企業(yè)利潤被攤薄，反映了一個企業(yè)的賺錢能力在下降。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清則認為，受調(diào)控政策的影響，房企主動降價讓利，爭取快速回籠資金是其利潤下滑的主要原因。此外，土地和建筑成本上漲也侵蝕了房企利潤。
此外，有分析人士向記者表示，調(diào)控之后，不少房企抱團取暖，合作項目的增多也攤薄了房企的利潤。
尋求新的利潤增長點
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，中海、富力、雅居樂和ＳＯＨＯ中國四家內(nèi)房企的持有現(xiàn)金合計551.4億元，與年初相比增長18.62%；短期負債合計305.4億元，與年初相比增長17.14%；投資物業(yè)合計為498.4億元，年內(nèi)上漲8.94%。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，房企目前現(xiàn)金狀況得到緩解。在開發(fā)商手持大量現(xiàn)金情況之下，以價換量，現(xiàn)金為王的銷售策略已經(jīng)過時。接下來，多數(shù)項目成本價入市和新盤低開入市的情況將大幅減少。借勢市場回暖預期，房企保價和小幅提價是其提升利潤空間的主要策略之一。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認為，在這樣一個特殊的市場轉(zhuǎn)型階段，房企不必過急于上調(diào)下半年銷售業(yè)績指標進一步擴大規(guī)模，追求量上的增加，而將在質(zhì)上也就是利潤率上做文章。
據(jù)消息人士向記者透露，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認為自己上半年賣虧了，稱要在三四季度的產(chǎn)品銷售上采取保價提利的策略。
值得注意的是，手握大量現(xiàn)金的房企勢必會尋求新的盈利增長點而加大投資。除了抄底土地市場的常規(guī)投資外，還有一些房企將目光瞄向了國外旅游地產(chǎn)，或者開發(fā)，或者干脆只做投資。
除此之外，傳統(tǒng)專注做住宅產(chǎn)品的房企在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)做商業(yè)地產(chǎn)的房企向加大自持力度轉(zhuǎn)型。日前，SOHO中國就計劃將開發(fā)-銷售的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-自持”的商業(yè)模式。
對此，SOHO中國董事會主席潘石屹向媒體表示：“告別散售，轉(zhuǎn)型后的SOHO中國將是北京上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，SOHO還將是上海外灘上最大的業(yè)主。公司目前擁有150億資金，凈負債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉(zhuǎn)型，并有能力在未來獲得更多商業(yè)機會。今天，我們不但要把土地變成房子，還要將升值延續(xù)下去。”
常清進一步表示，在住宅地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以松動的預期下，內(nèi)房企加大商業(yè)物業(yè)自持力度，或會對其他房企產(chǎn)生引導。
分析人士稱，上半年多家上市房企增收不增利，下半年開發(fā)商將注重提升利潤空間。
相關(guān)閱讀：45家上市房企披露半年報 中海上調(diào)全年銷售目標 搜房網(wǎng)
上海搜房網(wǎng)根據(jù)最新公告統(tǒng)計，截至8月16日，滬深兩市共有包括招商、萬科在內(nèi)的45家上市房企披露半年報，同時，快報披露5家，業(yè)績預告42家。萬科以營業(yè)收入307.2億元，凈利潤37.3億元的成績位列營收及凈利榜首位。港房股中，SOHO中國、富力、雅居樂及中海等知名房企也已公布其2012中期業(yè)績。
萬科保利招商據(jù)營收榜三甲 招商半年營收過百億
在已發(fā)布快報以及半年報的50家上市房企中，目前居中期營收榜首位的為萬科、保利及招商地產(chǎn)。其中，上周五（8.10）晚間發(fā)布半年報的招商地產(chǎn)以上半年營收100.81億元的成績，僅次于萬科與保利地產(chǎn)位于營收榜第三位。另外，華麗家族在上半年傳出高層震蕩后，仍以同比上漲6970.66%的成績?yōu)橹衅跔I收同比上漲首位。
| 股票代碼 | 股票簡稱 | 營業(yè)收入（萬元） | ||
| 營業(yè)收入 | 同比增長(%) | 季度環(huán)比增長(%) | ||
| 000002 | 萬科A | 3072299 | 53.7 | 96.95 |
| 600048 | 保利地產(chǎn) | 2018292 | 32.86 | 210.24 |
| 000024 | 招商地產(chǎn) | 1008050.77 | 24.58 | 79.52 |
| 000069 | 華僑城Ａ | 668043 | 13.82 | 62.95 |
| 002146 | 榮盛發(fā)展 | 554180.64 | 38.97 | 105.53 |
| 600340 | 華夏幸福 | 442600.15 | -3.72 | 368.82 |
| 601588 | 北辰實業(yè) | 267490 | 8.29 | 200.98 |
| 000718 | 蘇寧環(huán)球 | 195069.86 | 32.96 | 28.46 |
| 600510 | 黑牡丹 | 161666 | -0.98 | -31.95 |
| 000918 | 嘉凱城 | 151878 | -45.11 | 39 |
據(jù)招商地產(chǎn)半年報顯示，1-6月公司在全國15個城市有36個樓盤在售，實現(xiàn)簽約面積116.94萬平方米，簽約金額161.31億元，同比分別上漲181%和136%。招商地產(chǎn)認為，下半年，市場依然存在較大不確定性。作為市場參與者，房地產(chǎn)企業(yè)應繼續(xù)積極響應調(diào)控。經(jīng)營角度出發(fā)，需更密切關(guān)注市場變化，積極增加普通住宅比重，滿足市場需求，合理定價，確保存貨有效去化。
在資源拓展方面，招商將進一步精挑細選，積極補充一、二線城市為主，三四線城市核心地段為輔的項目資源，關(guān)注發(fā)展?jié)摿Υ蟮男屡d城市；把握城市更新和企業(yè)兼并收購的機會，依托集團資源，爭取以合理成本獲取優(yōu)質(zhì)土地。
凈利榜：萬科穩(wěn)居首位 華夏幸福爆冷近前三
凈利潤排行榜上前三位已由上周的萬科、保利、華僑城A更新為萬科、保利、華夏幸福，其中，華夏幸福上半年凈利潤達12.6億，而招商地產(chǎn)以12.21億的中期凈利緊隨其后位列第四。
| 股票代碼 | 股票簡稱 | 凈利潤（萬元） | ||
| 凈利潤 | 同比增長(%) | 季度環(huán)比增長(%) | ||
| 000002 | 萬科A | 372509 | 25.09 | 66.85 |
| 600048 | 保利地產(chǎn) | 245549 | -12.13 | 257.63 |
| 600340 | 華夏幸福 | 126037.35 | 16.16 | 8087.71 |
| 000024 | 招商地產(chǎn) | 122052.59 | -16.89 | 84.22 |
| 000069 | 華僑城Ａ | 104473 | -4.23 | 158.97 |
| 002146 | 榮盛發(fā)展 | 83783.5 | 36.59 | 174.59 |
| 000718 | 蘇寧環(huán)球 | 41277.64 | 21.41 | -9.81 |
| 600663 | 陸家嘴 | 41204.8 | -53.8 | 70.09 |
| 600675 | 中華企業(yè) | 32759.46 | 1156.23 | 80.34 |
| 601588 | 北辰實業(yè) | 29198 | -10.32 | 832.66 |
華夏幸福于8月15日晚間披露其2012上半年報告，報告期內(nèi)，公司銷售額共計82.71億元，較去年同期增長12%。公司實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤12.6億元，同比增長16.2%。上半年實現(xiàn)每股收益1.43元。對此，公司稱上半年有如此成績得益于持續(xù)堅持的“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展方式，此外，公司業(yè)務(wù)拓展也有新的突破，成功布局長三角。
中海上調(diào)銷售目標 新目標已完成75.26%
本周，有包括中海、SOHO中國、富力地產(chǎn)及雅居樂在內(nèi)的知名港股上市房企公布了其中期報告。
中海地產(chǎn)8月10日在香港發(fā)布的半年報顯示，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入增長10%至252.8億港幣，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤增長12.2%至122.3億港幣，其中歸屬股東利潤增長17.7%至83.8億港幣。銷售方面，2012年1至7月，中海累計實現(xiàn)銷售額752.6億港元，同比增長24.8%，銷售面積465.1萬平方米，同比增長30.5%。中海在中期報告發(fā)布會上宣布將全年銷售目標由年初的800億港元升至1000億港元，至此，中海地產(chǎn)已完成全年銷售目標的75.26%。
SOHO中國于今日（8.16）發(fā)布的半年報顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)額12.22億元，同比下降54%；股東應占凈利6.13億元，同比下降65%。報告中稱業(yè)績下降主要因為上半年沒有新完工項目可供結(jié)算以及較少的投資物業(yè)評估增值所致。
此外，富力地產(chǎn)截至2012年6月30日的6個月內(nèi)，公司所有者應占盈利較去年同期減少35%至人民幣13億元，總營業(yè)額84.4 億元，減少23%。
另據(jù)港交所公告顯示，在接下來的一周中龍湖、華潤置地、佳兆業(yè)等港股上市房企也將陸續(xù)公布其2012年中期業(yè)績。
