調(diào)閱當(dāng)?shù)?a class="akey" target="_blank" >房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，聽取地方政府匯報(bào)，現(xiàn)場(chǎng)走訪保障房和商品房樓盤，召開開發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士座談會(huì)，這幾乎是每一個(gè)國務(wù)院督查組必做的“四部曲”。
7月25日至8月3日，8個(gè)國務(wù)院督查組就這樣在全國16個(gè)省區(qū)市內(nèi)開展自己的工作。“他們主要問問題，沒做出什么指示和表態(tài)。”在北京，一位參加了座談會(huì)的開發(fā)商人士如此表示。
但巨大的壓力已經(jīng)開始籠罩在各地政府之上，督查組所過之處，不僅各地政府紛紛站出來明確表態(tài)要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，一些能暫時(shí)遏制房?jī)r(jià)反彈的臨時(shí)性措施也開始或明或暗地實(shí)施。目的只有一個(gè)：控制住房?jī)r(jià)的反彈，保持此前房地產(chǎn)調(diào)控的效果。“如果房?jī)r(jià)反彈得過快，我認(rèn)為中央政府會(huì)毫不猶豫(地出手)。”資深投資銀行家、地產(chǎn)投資人與融資顧問滕威林這樣認(rèn)為。
但沒有人對(duì)短期市場(chǎng)走勢(shì)能有肯定的預(yù)期。“今年的市場(chǎng)幾乎一個(gè)月一變，我們根本無法把握。”一位開發(fā)商這樣對(duì)本報(bào)表示，因此他決定采取的策略是，“未來一兩個(gè)月，能賣房子的就趕緊賣。誰知道政策又會(huì)有什么反彈呢？”
控漲目標(biāo)被詢問
按照已公布的信息，往16個(gè)省區(qū)市派出的國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作督查組共有8個(gè)，每組負(fù)責(zé)兩個(gè)省區(qū)市的督查。出發(fā)的時(shí)間也基本集中，多在7月25日、26日出發(fā)。而對(duì)各組第二個(gè)省份的督查也多在7月30日或31日開始。截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)，多數(shù)督查組都已完成對(duì)兩個(gè)省區(qū)的督查任務(wù)。
在北京，由國土資源部副部長胡存智帶隊(duì)的督查組于7月30日正式開始對(duì)北京進(jìn)行督查，而此前他們剛剛完成對(duì)山東省的督查。
此次，督查的重點(diǎn)包括住房限購措施執(zhí)行情況、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、住房用地供應(yīng)和管理情況、稅收政策執(zhí)行和征管情況。督查的方式則是深入有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)核查政策落實(shí)情況，實(shí)地查看商品住房項(xiàng)目，聽取基層群眾意見和建議。
“之前應(yīng)該是聽北京市的匯報(bào)，走訪了幾個(gè)保障房和商品房的樓盤，不過多是由國企開發(fā)的項(xiàng)目。”一位知情人士向記者轉(zhuǎn)述道。
對(duì)于督查的前半程，外界知之甚少，市場(chǎng)傳出來的消息更多來自督查的最后一項(xiàng)內(nèi)容——房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商座談會(huì)。北京，這場(chǎng)座談會(huì)連續(xù)開了兩天，業(yè)內(nèi)專家、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商代表陸續(xù)參加了座談。但參加者很難從督查組成員口中了解到他們的態(tài)度，因?yàn)樗麄冎饕窃谔釂栴}。限購令執(zhí)行情況、成交量能否持續(xù)、下半年的市場(chǎng)供應(yīng)等問題都在被詢問的范圍之中。
直到督查組座談結(jié)束之后，參與座談的代表才得到一些具體的指示，不過并非由督查組發(fā)出，而是北京市建委。“督查組的座談結(jié)束之后，住建委又召集我們開了個(gè)會(huì)。”前述開發(fā)商人士稱。在此前的座談上，這些住建委官員一直沒說話。
再次明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)需要“穩(wěn)中有降”之后，北京市的官員作了更詳細(xì)一些的指示。“住建委已經(jīng)打過招呼，讓我們?cè)谏暾?qǐng)報(bào)批預(yù)售許可的時(shí)候，注意政策方向。”前述開發(fā)商人士稱，他們重點(diǎn)提及了近期有熱點(diǎn)地塊成交的區(qū)域，。
按照當(dāng)前規(guī)定，在北京的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，都必須附帶上報(bào)計(jì)劃銷售價(jià)格。該人士認(rèn)為，北京住建委的潛臺(tái)詞是，預(yù)售價(jià)不要報(bào)得太高，否則建委不會(huì)批復(fù)預(yù)售許可的申請(qǐng)。
價(jià)格，成為督查組關(guān)注的重點(diǎn)。今年各地均未對(duì)外公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但從各地媒體的報(bào)道來看，各個(gè)督查組似乎都有對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的詢問。
不過，各地的調(diào)控目標(biāo)似乎仍有所區(qū)別。全國與北京一樣提出房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”要求的，目前只有上海，督查組對(duì)上海提出的要求是“確保實(shí)現(xiàn)全年新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降的目標(biāo)”。而在其他省區(qū)市，更普遍的提法是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
后備政策的壓力
督查組不斷地問問題，而被督查對(duì)象也希望從督查組口中獲取一些信息。在開發(fā)商那邊，最為關(guān)切的信息就是——會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)。
不過在參見座談的半天中，他們卻沒能獲得任何答案。“從督查組的語氣里看，如果市場(chǎng)控制不住，新的政策很可能出臺(tái)。”前述開發(fā)商稱。
不過，在何田看來，7月份以來，中央政府各部門有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)喊話幾乎每天都有，級(jí)別也在提高，而督查組的巡查，本身也是一個(gè)信號(hào)。短期之內(nèi)政府會(huì)觀察效果，嚴(yán)厲政策出臺(tái)的可能性不大。
但市場(chǎng)在繼續(xù)向上。何田透露，2012年7月份的成交量已經(jīng)達(dá)到了2010年以來的高點(diǎn)，很多城市已經(jīng)接近2009年子熱銷。”另一位開發(fā)商則在近期的一場(chǎng)媒體見面會(huì)上向記者們請(qǐng)求。“悄悄賣房、迅速出貨、莫過聲張”成為很多開發(fā)商當(dāng)下共同的心聲。他們甚至開始埋怨起同行，“心態(tài)太不端正了”。因?yàn)橛幸患议_發(fā)商正大張旗鼓地散發(fā)廣告，號(hào)稱房?jī)r(jià)要反彈，試圖以此帶火市場(chǎng)。
“2005年幾家大開發(fā)商的土地儲(chǔ)備一般夠5年的開發(fā)量。但現(xiàn)在，多數(shù)一線房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模都足夠未來10年開發(fā)。”這位開發(fā)商分析稱。更為嚴(yán)重的是，與早年開發(fā)商土地儲(chǔ)備多為廉價(jià)用地不同，現(xiàn)在天量的土地儲(chǔ)備，很大一部分是在2007至2009年間高價(jià)獲得的。
“現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，這些地的處理就只有兩個(gè)辦法。要么，犧牲利潤，迅速出手換得現(xiàn)金，再去尋覓當(dāng)前還算便宜的土地；而另一條出路，則是坐地漲價(jià)。”上述開發(fā)商稱，在“限購”、“限貸”不放松的前提下，第一條道路顯然是千軍萬馬擠獨(dú)木橋，“恐怕很多拿了地的國企，還是第二條思路”。
如果這一幕發(fā)生，屆時(shí)政府又將如何處理？擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行技術(shù)性的微調(diào)成為一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最可能的措施。“取消預(yù)售顯然是不現(xiàn)實(shí)的，但通過對(duì)預(yù)售各個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)控來調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期卻是可行的辦法。”業(yè)內(nèi)人士表示。
