[提要]雖然房地產(chǎn)企業(yè)在過去三個(gè)月中的迅猛出貨大大緩解了壓力，但這并不意味著困難由此過去。近日，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的消息頻繁流出，為8月的行情增添了幾許不確定因素。
雖然房地產(chǎn)企業(yè)在過去三個(gè)月中的迅猛出貨大大緩解了壓力，但這并不意味著困難由此過去。近日，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的消息頻繁流出，為8月的行情增添了幾許不確定因素。
月本為樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，即便如此，仍舊有嗅覺敏銳的企業(yè)悄然啟動(dòng)新的市場(chǎng)策略。今年第二波出貨潮大幕正在拉開。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，7月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，比6月上漲0.33%，自6月止跌后再次環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為15470元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，同比下跌2.32%，跌幅持續(xù)縮小。其中，北京7月新房平均售價(jià)約22938元/平方米，環(huán)比增長0.03%；上海新房均價(jià)為23148元/平方米，環(huán)比增幅與北京相同。深圳和廣州均價(jià)則分別環(huán)比增長0.07%和0.65%。
數(shù)據(jù)顯示，7月廣州網(wǎng)簽套數(shù)為8859套，環(huán)比6月成交量減少197套，跌幅2.2%；與去年同期5664套成交量相比，則大幅增長了56.4%。價(jià)格方面，7月份全市均價(jià)為13657元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，與去年同期11152元/平方米相比上漲22.5%。從網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)看，廣州的房價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。
在業(yè)內(nèi)人士看來，連續(xù)幾個(gè)月的市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)反彈格局，只要未來沒有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺(tái)，8月的房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上升。
事實(shí)上，許多樓盤的價(jià)格也已經(jīng)出現(xiàn)小步增長的趨勢(shì)，五六月份的優(yōu)惠已經(jīng)取消。例如今年在廣州的某樓盤目前的售價(jià)為住宅32000~40000元/平方米，公寓24000~30000元/平方米，比兩三個(gè)月前明顯提價(jià)。
同樣是熱門的另一樓盤，曾于“6.1”首次推出時(shí)的內(nèi)部團(tuán)購均價(jià)為17000元/平方米，但目前的對(duì)外銷售價(jià)格也已經(jīng)上調(diào)了大約2000元/平方米。
雖然取消優(yōu)惠的樓盤不在少數(shù)，但推出新優(yōu)惠的項(xiàng)目也不在少數(shù)。日前，位于廣州越秀區(qū)老城區(qū)的某樓盤便推出24800元/平方米起，均價(jià)26000元/平方米的特價(jià)單位，相比起早前32000元/平方米的均價(jià)，直降6000元/平方米。
事實(shí)上，隨著高層不斷傳出繼續(xù)嚴(yán)控房價(jià)反彈，加大房地產(chǎn)調(diào)控的聲音，市場(chǎng)上的觀望情緒又開始凝聚。
有開發(fā)商私下表示，7月份全國的銷售量已經(jīng)比5、6月份有所下降，為了保持較好的銷售勢(shì)頭，公司可能會(huì)在近期貨量充足時(shí)推出一定的促銷措施。
在不少企業(yè)尚在觀望和謀劃中的時(shí)刻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先啟動(dòng)了新一輪的全國營銷計(jì)劃，將在全國40多個(gè)城市的100多個(gè)樓盤展開，雖然各個(gè)樓盤根據(jù)自己的情況推出優(yōu)惠促銷措施，而且幅度均不大，但此次動(dòng)作也許成為保利下一步營銷方案的試金石。
保利堪稱今年上半年出貨最為激進(jìn)的企業(yè)。公司前6月實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額538億元，同比增長35%，實(shí)現(xiàn)簽約金額503億元，同比增長27%。
不過有分析人士指出，保利地產(chǎn)下半年的貨量不容忽視，預(yù)計(jì)在600億左右，公司此番的全國性活動(dòng)不失為搶占先機(jī)盡快出貨的一種方式，但仍需參考各地的優(yōu)惠幅度才可作出判斷。同時(shí)，繼保利地產(chǎn)之后，不排除其余大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼跟進(jìn)，加入到促銷行列當(dāng)中，尤其是8月底9月初大量新貨集中上市之際，有可能成為重要的時(shí)間關(guān)口。
盡管7月是樓市傳統(tǒng)成交淡季，但今年樓市回暖的勢(shì)頭并未受季節(jié)因素的影響。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月54個(gè)主要城市新建住宅簽約量再創(chuàng)新高。北上廣等一線城市新房均價(jià)繼續(xù)上升，二手房市場(chǎng)更是延續(xù)了自3月以來的回暖趨勢(shì)。
成交均價(jià)繼續(xù)回升
雖然7、8月通常是住宅簽約淡季，不過目前樓市溫度持續(xù)走高。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月54個(gè)主要城市新房簽約量再創(chuàng)新高，有望達(dá)28萬套，環(huán)比增長7%。
雖然7月周成交有所波動(dòng)，但北京樓市依舊保持了6月的火熱程度。數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建住宅簽約套數(shù)為11959套，與6月基本持平。不過，上海7月樓市成交量出現(xiàn)下滑，新建商品住宅成交面積為79.2萬平方米，成交套數(shù)為6700多套，比6月減少兩成左右。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長陳亮認(rèn)為，利率下調(diào)使購房成本明顯下降，觀望已久的購房者近期入市意愿依然較強(qiáng)。
值得注意的是，在成交活躍的同時(shí)，部分城市的成交均價(jià)有所回升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，7月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，比6月上漲0.33%，自6月止跌后再次環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為15470元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，同比下跌2.32%，跌幅持續(xù)縮小。其中，北京7月新房平均售價(jià)約22938元/平方米，環(huán)比增長0.03%；上海新房均價(jià)為23148元/平方米，環(huán)比增幅與北京相同。深圳和廣州均價(jià)則分別環(huán)比增長0.07%和0.65%。
業(yè)內(nèi)人士指出，近期流動(dòng)性有所寬松，新增貸款不斷增加，對(duì)首次置業(yè)及改善性需求均起到一定程度的刺激。除針對(duì)剛需市場(chǎng)的中低價(jià)位項(xiàng)目成交情況好轉(zhuǎn)外，部分品牌房企開發(fā)的高端項(xiàng)目也逐漸入市。在成交量的帶動(dòng)下，開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，主動(dòng)調(diào)高價(jià)格或取消折扣，高端市場(chǎng)回暖也拉高了整體價(jià)位。
二手房價(jià)格先反彈
二手房市場(chǎng)已于3月起率先回暖。中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2008年至今，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格累計(jì)上漲60%，超過同期新房價(jià)格漲幅。在政策轉(zhuǎn)向時(shí)，二手房價(jià)格的漲跌波動(dòng)更加明顯，對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)較新房市場(chǎng)更迅速。今年3月開始，二手房價(jià)格開始連續(xù)小幅反彈，而新房價(jià)格從2011年9月開始連續(xù)下降，直到2012年6月價(jià)格才止跌回漲。這說明，二手房價(jià)格比新房價(jià)格早3個(gè)月就開始反彈。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為20772元/平方米，環(huán)比上漲1.37%；除天津外，各城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲。北京7月二手住宅均價(jià)為31861元/平方米，環(huán)比增長1.73%。上海二手房均價(jià)為30070元/平方米，環(huán)比增長1.21%。廣州、深圳二手房均價(jià)分別環(huán)比增長1.31%和0.82%。
業(yè)內(nèi)分析師表示，7月北京二手房成交量突破1.7萬套，環(huán)比上漲25.8%，創(chuàng)下18個(gè)月以來新高。如果沒有新的政策出臺(tái)，8月二手住宅市場(chǎng)將延續(xù)7月的高成交量和房價(jià)小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。未來一二線城市二手住宅成交將穩(wěn)中有升。而三四線城市的成交回升將滯后于一二線城市，成交價(jià)格仍有進(jìn)一步回調(diào)的壓力。
