7、8月樓市雖然進入傳統(tǒng)銷售淡季，但成交沒有絲毫減速跡象，開發(fā)商推盤熱情高漲也推動樓市回暖。但在樓市看似“一片繁榮”的背后，各地購房現(xiàn)場也不斷驚現(xiàn)“3分鐘選房、千人購房、剛需搶房、日光盤”等景象。
有業(yè)內(nèi)人士認為，目前所謂的“火爆”銷售場面，不少是開發(fā)商有意營造的效果，目的就是為了和購房者打一場心理戰(zhàn)。通過少量推盤，營造房源供不應(yīng)求的假象，這樣能夠引誘一批觀望的購房者出手搶購。對此，消費者應(yīng)該警惕類似銷售模式，避免上當。
“3分鐘選房”盛行樓市大打心理戰(zhàn)
日前，深圳某樓盤開盤，售樓人員公然宣稱選房時間為3-5分鐘，并稱此為“國際通行做法”。該樓盤本定于上午8點半開盤，但6點鐘左右就已經(jīng)有人來排隊。據(jù)南方都市報報道，等候多時的購房者第一批進入選房區(qū)，但已看到銷控板上有100余套房源標記“已售”。銷售代表對購房者急促地說，“如果現(xiàn)在不選好以后肯定沒有剩下的了，請抓緊時間做決定。”
對此，購房者紛紛表示，買房就像打仗一樣，十分考驗心理素質(zhì)。雖然心里不舒服，但購房人對于開發(fā)商的這種“制造緊張氛圍”的行為也只能表示無奈。
同樣的情形也出現(xiàn)在武漢。楚天都市報報道說，購房人朱小姐在漢口某樓盤售樓部苦等4小時，才拿到一份“3分鐘選房”認購須知。由于選房時間靠后，朱小姐擔(dān)心房源所剩無幾，匆忙間繳納定金。但仔細看了認購須知她才發(fā)現(xiàn)，自己準備購買的房源價格，從銷售員口頭表示的9649元變成協(xié)議書上白字黑字的10500元。在多次索要定金無果后，朱小姐向當?shù)胤ㄔ浩鹪V。據(jù)悉，交了定金才能看到購房協(xié)議，已成為業(yè)內(nèi)通行做法。
業(yè)內(nèi)人士指出，倉促選房很容易出現(xiàn)錯誤選擇，最后導(dǎo)致買房人與開發(fā)商出現(xiàn)糾紛，甚至對簿公堂。
有房不著急賣制造“供需兩旺”假象
在樓市成交量上漲的同時，開發(fā)商有房卻不著急賣。眼下正是開發(fā)商放量快跑的好時機，但事實上樓盤新推出的房源并不多，排號也不一定能搶上房。據(jù)北京晨報報道，朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村世華泊郡（論壇）家園最新開盤的216套房子如今只剩下兩套，且都是位于1層的130平方米以上的大戶型。該項目銷售人員很確定地說還有房子，會在一個半月內(nèi)再開，但至于開哪棟樓和賣多少錢還沒有得到通知，不好回答。
業(yè)內(nèi)人士表示，有200個人，就推100套房子；有100個人，就推50套房子。這樣長期蓄水少量推盤的營銷手法，就是一直以來倍受樓市推盤手鐘愛的“饑餓營銷”。通過少量推盤，營造房源供不應(yīng)求的假象，這樣能夠引誘一批觀望的購房者出手搶購。
除了“3分鐘選房”，開發(fā)商類似的營銷手段還有很多，可謂花樣百出。例如開盤推出少量房源制造“日光盤”景象、放任登記拿號制造排隊哄搶局面、放出漲價消息逼迫購房者出手等等。而對于此前深圳、南京等地出現(xiàn)“千人購房”的現(xiàn)象，有深圳中介人士指出，大多是因為開發(fā)商在開盤銷售前期便通過電話、舉辦活動、發(fā)放VIP會員卡、交納誠意金等方式蓄客，在蓄積了一定客戶量后，通過在開盤的當天集中簽約的方式，最終制造“千人購房”現(xiàn)象。
一位業(yè)內(nèi)人士介紹，一個項目不僅可以分期開發(fā)，而且在每一期中又可以進行細分，比如某項目二期，可以細分為2.1期，2.2期等等。目的就是蓄客，蓄客充足后制造開盤火爆景象。
對此，有律師建議，一些商家為促銷，先給出客戶口頭承諾，同時在現(xiàn)場營造“不買就買不到”的氣氛，消費者應(yīng)該警惕類似銷售模式。
“捂盤惜售”心態(tài)再起或錯過去庫存時機
據(jù)研究機構(gòu)監(jiān)測顯示，7月份前29天全國54個大中城市一手住宅成交套數(shù)與上月基本持平，呈現(xiàn)出淡季不淡的特點。北京中原市場研究部張大偉認為，隨著開發(fā)商“捂盤惜售”心態(tài)再起，加之部分樓盤價格在取消優(yōu)惠的同時又出現(xiàn)了上漲，近兩周新房成交量出現(xiàn)起伏，反彈速度未如預(yù)期?？傮w來看，預(yù)計7月份新房成交量較6月出現(xiàn)微幅下降。
此前，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者曾報道，北京昌平回龍觀區(qū)域的首開•國風(fēng)美唐二期開盤時，參與搖號的人數(shù)達到1396人，而房源只有432套。部分購房人懷疑開發(fā)商捂盤惜售。
北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)院教授周畢文認為，大體量的樓盤因為施工進度不一樣，會分期分批地來申請預(yù)售許可證。一般來講，捂盤是取得銷售許可證后不及時開盤，這時不排除開發(fā)商有捂盤情況。
2010年，住建部曾下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目，在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。
取得預(yù)售許可證后未按規(guī)定時間開始預(yù)售，可算作捂盤惜售。但據(jù)了解，如果開發(fā)商一開始不去申領(lǐng)預(yù)售許可證，便可以找到冠冕堂皇的理由。
專家認為，降價跑量是開發(fā)商唯一的途徑。在降息、利率優(yōu)惠等背景下，剛需大量入市促使成交量回暖。但是當前樓市庫存仍處高位，宏觀調(diào)控政策不會改變，下半年是房企集中推盤和購房者需求逐步萎縮的時間段，如果房企不采取降價跑量策略，新的博弈和觀望又將卷土重來。
六月以來，為了避免市場上充斥的不實消息影響購房者的預(yù)期，各個政府部門多次發(fā)聲澄清樓市傳聞并重申堅持調(diào)控。僅7月份以來，就六度表態(tài)，表明絕不放松調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商此時“饑餓營銷”，很可能會錯過走貨的機會，從而在樓市接下來的泡沫破裂過程中成為犧牲品。
