如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，重新走上過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的老路，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到刺激作用，長(zhǎng)期看則無(wú)異于飲鴆止渴。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲遲無(wú)法推進(jìn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期傷害遠(yuǎn)大于短期拉動(dòng)。
樓市調(diào)控愈加艱難
一些地方試圖放松調(diào)控的愿望十分強(qiáng)烈，市場(chǎng)正走向全面回暖
“經(jīng)濟(jì)這么不景氣，肯定要靠房地產(chǎn)來(lái)救經(jīng)濟(jì)。就像前兩年金融危機(jī)時(shí)一樣，房地產(chǎn)調(diào)控不可能再那么嚴(yán)厲了。”
“你沒(méi)看見(jiàn)各地都在放松調(diào)控嗎？估計(jì)限購(gòu)也持續(xù)不了多久了。”
“要買房得抓緊，房?jī)r(jià)一直在反彈，明年說(shuō)不定又要暴漲。”
……
最近，在售樓處、在二手房中介，賣房的人都會(huì)對(duì)搖擺不定的購(gòu)房者說(shuō)這樣的話。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增速下滑——放松樓市調(diào)控——經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)——房?jī)r(jià)暴漲，無(wú)論從經(jīng)驗(yàn)還是從邏輯上判斷，似乎都足以令人信服。
今年上半年，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、不少企業(yè)盈利困難的情況下，樓市卻出現(xiàn)了一波明顯的回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，有 25個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，比5月份增加了19個(gè)。一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量環(huán)比5月再創(chuàng)新高，7月份進(jìn)一步延續(xù)了回暖態(tài)勢(shì)。房 地產(chǎn)貸款在連續(xù)8個(gè)季度環(huán)比回落后首次回升。這些信號(hào)都表明市場(chǎng)正在走向全面回暖。
一些地方在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，試圖放松調(diào)控的愿望十分強(qiáng)烈。今年以來(lái)，已有約40個(gè)城市出臺(tái)不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。
市場(chǎng)快速回暖和政策松動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的影響正逐步體現(xiàn)。央行發(fā)布的二季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，未來(lái)一季度有意愿買房的儲(chǔ)戶占15.7%，創(chuàng)兩年來(lái)新高。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn) 為，在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的困難和阻力將越來(lái)越大。一方面，持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確實(shí)有一定影響，尤其是對(duì)房地產(chǎn)投資和上下游產(chǎn)業(yè) 的影響正從各個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)，因此地方政府有放松調(diào)控的愿望和動(dòng)力。另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)信息混亂、購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈，再加上央行連續(xù)降息，降低了購(gòu)房負(fù) 擔(dān)，許多原本觀望的購(gòu)房者加速出手買房，有可能讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。
“當(dāng)前正值房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢(shì)異常嚴(yán)峻與復(fù)雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但隨著市場(chǎng)回暖壓力加大，市場(chǎng)走勢(shì)可能偏離調(diào)控目標(biāo)。”中國(guó)社會(huì) 科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、“住房問(wèn)題研究”課題組組長(zhǎng)高培勇說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，當(dāng)前可調(diào)控市場(chǎng)手段的選擇范圍縮窄，房地產(chǎn)調(diào)控將愈加艱難。
靠救樓市穩(wěn)增長(zhǎng)無(wú)異于飲鴆止渴
堅(jiān)持調(diào)控能倒逼地方將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上
實(shí)際上，無(wú)論是擔(dān)心調(diào)控會(huì)傷害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還是憂慮地方政府靠什么來(lái)發(fā)展，都是基于“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)”這種慣性思維模式。如果現(xiàn)在為了穩(wěn)增長(zhǎng)而放松房地產(chǎn)調(diào)控，不僅房?jī)r(jià)存在大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也將受到重創(chuàng)。
朱中一認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)控，我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位有了更科學(xué)的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)除了對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)有重要拉動(dòng)作用外，還負(fù)有改善普通居民住房條 件、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要的民生功能。尤其是現(xiàn)階段，既要穩(wěn)增長(zhǎng)，又要維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，一些地方應(yīng)該轉(zhuǎn)變過(guò)去的認(rèn)識(shí)，更多地看到堅(jiān)持調(diào)控對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回 歸、改善民生的重要作用，絕不能讓房?jī)r(jià)反彈，絕不能讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。
上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30610億元，同比名義增長(zhǎng)16.6%；房屋新開(kāi)工面積92380萬(wàn)平方米，同比下降7.1%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)是上半年經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑的重要原因，但也應(yīng)理性看待這種“傷害”。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家認(rèn)為，在堅(jiān)持調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)投資增速下滑在預(yù)料之中。這也是我國(guó)房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始進(jìn)入正?；卣{(diào)周期的反映。預(yù)計(jì) 未來(lái)幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn)。投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的、正常的，期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長(zhǎng)是不現(xiàn)實(shí) 的。
“任何形式的房地產(chǎn)調(diào)控政策都以抑制泡沫、防止對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)過(guò)大沖擊為目標(biāo)，從而避免泡沫崩潰引發(fā)的經(jīng)濟(jì)震蕩，至少以不傷害經(jīng)濟(jì)為底線。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松(微博)說(shuō)，“房地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。”
對(duì)一些地方而言，如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，重新走上過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的老路，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到刺激作用，長(zhǎng)期看則無(wú)異于飲鴆止渴。
“十一五”時(shí)期全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過(guò)7萬(wàn)億元；2010年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的預(yù)算收入只有1.24萬(wàn)億元，最后決算收入達(dá)到了 2.82萬(wàn)億元，超收126.5%，這么高的土地出讓收入不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲遲無(wú)法推進(jìn)，對(duì)于 經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期傷害遠(yuǎn)大于短期拉動(dòng)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心上述專家認(rèn)為，堅(jiān)持調(diào)控，能在一定程度上倒逼地方將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上。盡管調(diào)整結(jié)構(gòu)并非一朝一夕就能 完成，而且現(xiàn)階段必然經(jīng)歷陣痛，但只有尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更健康地發(fā)展。從某種程度上講，我國(guó)今年把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房 地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了政府堅(jiān)持樓市調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的決心。
尋找兩難平衡點(diǎn)
如果地方政策過(guò)度松動(dòng)、房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)增加，更嚴(yán)厲調(diào)控措施可能出臺(tái)
“第三季度可能會(huì)比較糾結(jié)。”朱中一表示，上半年經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)“破8”，而樓市又在快速回暖，今后一段時(shí)間，既要防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、保持社會(huì)穩(wěn)定，尋找兩者之間的平衡點(diǎn)并非易事。
今后一段時(shí)間，應(yīng)更加注重短期調(diào)控措施與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合，控房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期相結(jié)合，鼓勵(lì)剛需與抑制投資投機(jī)相結(jié)合，商品房市場(chǎng)調(diào)控與保障房建設(shè)相結(jié)合，這樣才有可能緩解當(dāng)前調(diào)控面臨的兩難局面。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，短期看，要繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，限購(gòu)城市的力度不僅不應(yīng)放松，甚至應(yīng)該加強(qiáng)。在此前單個(gè)城市限購(gòu)的基礎(chǔ)上，應(yīng)探索全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市的多城市限購(gòu)。
同時(shí)，仍應(yīng)支持和鼓勵(lì)自住需求、改善需求入市，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，避免大起大落，這也有利于發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正常拉動(dòng)作用。
保障房建設(shè)對(duì)調(diào)控和穩(wěn)增長(zhǎng)的作用不應(yīng)忽視。朱中一表示，應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)保障房建設(shè)，拓寬融資渠道，鼓勵(lì)民間資本參與建設(shè)，發(fā)揮保障房惠民生、穩(wěn)房?jī)r(jià)、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。在需求管理方面，應(yīng)繼續(xù)落實(shí)差別化信貸稅收政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)。
調(diào)控兩年多來(lái)，長(zhǎng)效機(jī)制改革的進(jìn)度仍然不盡如人意。朱中一認(rèn)為，應(yīng)盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)；完善市場(chǎng)機(jī)制和制 度性安排，特別是在認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡早設(shè)計(jì)和建立符合我國(guó)國(guó)情、有利于遏制投機(jī)、鼓勵(lì)自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度。
“住房建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃也應(yīng)該抓緊出臺(tái)，有利于加強(qiáng)政策的連續(xù)性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。”朱中一說(shuō)。
近兩個(gè)月，住建部、國(guó)土資源部等部門連續(xù)多次表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施不放松。國(guó)務(wù)院從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)調(diào)控措施的情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。督查重點(diǎn)為住房限購(gòu)措施、差別化信貸稅收政策的執(zhí)行情況和住房用地供應(yīng)情況。
房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來(lái)，國(guó)務(wù)院曾多次督查調(diào)控政策落實(shí)情況，相比之下，本次督查顯得格外“高調(diào)”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，高調(diào)的督查傳遞出中央不畏陣痛、將樓市調(diào)控堅(jiān)持到底的決心，也在向一些地方傳遞信息，不能借口穩(wěn)增長(zhǎng)壓力而放松調(diào)控。
據(jù)住建部有關(guān)人士透露，此次督查的結(jié)果將影響下一階段調(diào)控政策的走向。如果地方政策過(guò)度松動(dòng)、房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)增加，有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。對(duì)于落實(shí)調(diào)控政策不力、沒(méi)有完成調(diào)控既定目標(biāo)的地方，有關(guān)部門將進(jìn)行約談甚至問(wèn)責(zé)。
