距較大，因此這一區(qū)域的樓盤并無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較低，向來(lái)是深圳剛需置業(yè)的集中區(qū)域。“陽(yáng)基春天里”更是宣稱“響應(yīng)政府號(hào)召，只對(duì)剛需銷售”，提出“六大綱領(lǐng)”，其中最重要的一條就是“跑贏銀行利率，剛需升值保障”。
這位售樓員向中國(guó)證券報(bào)記者透露了開(kāi)發(fā)商的如意算盤，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，市場(chǎng)寄望放松房地產(chǎn)調(diào)控，以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)增速下行壓力，而一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)就可以大漲，房?jī)r(jià)“保增長(zhǎng)”就是要強(qiáng)化這種預(yù)期。而且，近期樓市成交回暖，此噱頭至少可以提升售樓處到客數(shù)量。
到客數(shù)量增加有助于繳納定金認(rèn)籌客戶增加，等到認(rèn)籌客戶積累到一定數(shù)量，這個(gè)項(xiàng)目就可開(kāi)盤。這一項(xiàng)目總共只有360多套房源，開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)“保增長(zhǎng)”的炒作加快認(rèn)籌的速度。
他說(shuō)：“只要認(rèn)籌客戶數(shù)超過(guò)300位，這個(gè)項(xiàng)目就有可能在開(kāi)盤當(dāng)天售罄，也就不存在未售房源因價(jià)格上漲而滯銷的可能。倘若開(kāi)盤銷售情況果真如(社區(qū)網(wǎng)，論壇，商鋪)開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)的那樣接近售罄，所謂的‘逐月上調(diào)價(jià)格，跑贏銀行利率’的承諾也就無(wú)需兌現(xiàn)了，因?yàn)榧热粺o(wú)樓可售，也便無(wú)價(jià)可提了。”
“陽(yáng)基春天里”保證漲價(jià)的承諾一出，立即在深圳樓市引發(fā)強(qiáng)烈反響。有深圳地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，這一營(yíng)銷手段存在一定風(fēng)險(xiǎn)。即使是在成交回暖的當(dāng)下，深圳新盤開(kāi)盤當(dāng)天平均去化率只有55%左右，雖然深圳多個(gè)樓盤聲稱“熱銷”，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)后市依然不敢輕言樂(lè)觀。“限購(gòu)、限貸都沒(méi)有取消，有能力購(gòu)房的有效剛需能有多少呢？深圳地產(chǎn)圈中有這樣一個(gè)說(shuō)法，深圳的有效剛需將在今年‘金九銀十’后消化完畢，因此開(kāi)發(fā)商都在趁剛剛開(kāi)始的成交回暖抓緊出貨，畢竟其資金鏈緊張狀況難言樂(lè)觀。”
就在去年，深圳樓市曾出現(xiàn)承諾“三年保值”回購(gòu)的樓盤“綠景香頌”，同樣引起廣泛關(guān)注，引發(fā)后續(xù)入市樓盤爭(zhēng)相模仿。然而，深圳國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，這一項(xiàng)目開(kāi)盤第一周僅銷售30%左右，最終還是等到今年貨幣政策有松動(dòng)跡象后才加速去化。
事實(shí)表明，一個(gè)毛坯房項(xiàng)目“三年回購(gòu)”，不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷噱頭。“陽(yáng)基春天里”的房?jī)r(jià)“保增長(zhǎng)”則是開(kāi)發(fā)商用來(lái)吸引購(gòu)房者的另一個(gè)噱頭，在這背后或許是開(kāi)發(fā)商希望穩(wěn)賺不賠的“深謀遠(yuǎn)慮”。
"穩(wěn)增長(zhǎng)"不是"穩(wěn)房?jī)r(jià)" 樓市異動(dòng)調(diào)控勢(shì)必升級(jí) 新華08網(wǎng)
19日，國(guó)土資源部在京召開(kāi)視頻會(huì)議，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行了通報(bào)，并對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作進(jìn)行了部署。中央堅(jiān)定調(diào)控信心、完善調(diào)控方式的指向明顯。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果樓市出現(xiàn)異動(dòng)、房?jī)r(jià)大幅反彈，房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)必將進(jìn)一步從嚴(yán)。
房?jī)r(jià)若大幅反彈調(diào)控或再升級(jí)
通知指出，近期房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些波動(dòng)，雖未改變市場(chǎng)整體格局，但市場(chǎng)運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，任務(wù)還很艱巨。通知內(nèi)容幾乎就是圍繞土地控制展開(kāi)，政府下半年將對(duì)地方供地節(jié)奏及價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格把控，加大處理屯地的力度，同時(shí)要求各地嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，擅自調(diào)整放松或被問(wèn)責(zé)。
鏈家地產(chǎn)(微博)副總裁林倩認(rèn)為，從通知的政策指向不難看出，接下來(lái)各地方政府極可能陸續(xù)出臺(tái)鞏固調(diào)控效果的相關(guān)舉措。
林倩認(rèn)為，此前地方政策多有調(diào)整，雖然被叫停，但也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。此次通知直接明確了調(diào)控政策已經(jīng)沒(méi)有放松的空間，甚至還有從緊的可能，為整個(gè)下半年的政策定下了從緊的基調(diào)。
“今年相關(guān)部委已多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不動(dòng)搖，可見(jiàn)中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決。雖然刺激剛性需求是合理的，但過(guò)度放松很容易使得在剛性需求層面產(chǎn)生透支消費(fèi)。限購(gòu)及信貸差異化依然是政策底線。未來(lái)地方政府需加緊解決‘促剛需’與‘穩(wěn)預(yù)期’之間的矛盾，確保市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。”林倩說(shuō)。
核心提示：19日，國(guó)土資源部在京召開(kāi)視頻會(huì)議，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行了通報(bào)，并對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作進(jìn)行了部署。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，從通知的政策指向不難看出，接下來(lái)各地方政府極可能陸續(xù)出臺(tái)鞏固調(diào)控效果的相關(guān)舉措。
“穩(wěn)增長(zhǎng)”不是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”
進(jìn)入2012年，隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)的提出，各地對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)和財(cái)稅收入的依賴性進(jìn)一步增強(qiáng)，從而出現(xiàn)地方政策微調(diào)不斷，且力度進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。
除了原有的購(gòu)房入戶、提高公積金貸款額度、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策外，揚(yáng)州對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房提供房款4‰-6‰的政府獎(jiǎng)勵(lì)、福建戶籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶條件、重慶大幅提高公積金貸款額度等，均明顯超過(guò)了之前政策微調(diào)的幅度。購(gòu)房者對(duì)政策松動(dòng)的擔(dān)憂不斷升級(jí)。
“穩(wěn)增長(zhǎng)”離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但這并不意味著“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要以動(dòng)搖房地產(chǎn)調(diào)控為代價(jià)。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，在今年提出“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”的同時(shí)，中央也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”的基本精神。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅(jiān)定不移地執(zhí)行和貫徹，這既是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在需要，更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性回暖的大背景下，中央再次明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的力度不能動(dòng)搖，充分體現(xiàn)出“穩(wěn)增長(zhǎng)”并不等于“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，宏觀經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)并非是要靠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)。這對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有著至關(guān)重要的作用。
核心提示：19日，國(guó)土資源部在京召開(kāi)視頻會(huì)議，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行了通報(bào)，并對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作進(jìn)行了部署。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，從通知的政策指向不難看出，接下來(lái)各地方政府極可能陸續(xù)出臺(tái)鞏固調(diào)控效果的相關(guān)舉措。
調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制亟須完善
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者表示，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題從來(lái)都不是一個(gè)單純的行業(yè)問(wèn)題，在房地產(chǎn)高速而又畸形發(fā)展背后，暴露出的是長(zhǎng)期以來(lái)形成的不合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要建立起更具市場(chǎng)化的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶7月初在江蘇常州調(diào)研時(shí)明確提出，要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策”；要抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系。
事實(shí)上，從2011年初本輪調(diào)控開(kāi)啟之時(shí)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系就已經(jīng)提上了日程，在“限購(gòu)”“限貸”等調(diào)控手段之外，包括房產(chǎn)稅、大中城市住房信息聯(lián)網(wǎng)等政策也開(kāi)始了加緊試點(diǎn)和推進(jìn)。
不可否認(rèn)，以“限購(gòu)”為代表的調(diào)控政策在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的過(guò)程中起到了不可替代的關(guān)鍵性作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，帶有明顯行政色彩的調(diào)控手段遲早要被市場(chǎng)化的手段所取代。隨著市場(chǎng)周期性回暖的到來(lái)，前期“限購(gòu)”取得的政策效果正在逐步被消化，要鞏固調(diào)控成果，在遏制投資、投機(jī)性需求的同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要更多常態(tài)化的政策手段和更多市場(chǎng)化的調(diào)控措施。
