[提要]日前，央行下發(fā)了《中國人民銀行關于明確外商直接投資人民幣結算業(yè)務操作細則的通知》，該《通知》給人民幣FDI（跨境人民幣直接投資）設定了紅線，規(guī)定部分賬戶不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品。消息發(fā)出后的7月11日，開盤當日港資、外資房企股價紛紛下挫。
就在央行一月內兩次降息，業(yè)界普遍認為房地產(chǎn)市場將迎來轉機之際，一份新版“限外令”的落地，令很多內地房企猝不及防。日前，央行下發(fā)了《中國人民銀行關于明確外商直接投資人民幣結算業(yè)務操作細則的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》給人民幣FDI（跨境人民幣直接投資）設定了紅線，規(guī)定部分賬戶不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品。消息發(fā)出后的7月11日，開盤當日港資、外資房企股價紛紛下挫。
中國人民銀行研究局研究員鄒平座在接受本報記者采訪時表示，去年10月份推出的FDI業(yè)務結算辦法雖然允許投資房地產(chǎn)，但需要按照現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)審批、備案管理規(guī)定嚴格執(zhí)行。這次出臺的細則是對之前辦法的進一步明確，并且明令禁止了FDI投資房地產(chǎn)，其用意主要是防止境外資金利用離岸市場人民幣形式的熱錢回流國內，尤其是涌入樓市，給當下的房地產(chǎn)市場調控帶來不利。
記者采訪的業(yè)界普遍聲音也認為，境外人民幣資金一直對國內樓市虎視眈眈，由于國內樓市走勢不明朗，這些資金遲遲沒有大舉進入。此次細則的出臺，從投資范圍來看確實是約束了其投向房地產(chǎn)的通道，尤其是對港資房地產(chǎn)企業(yè)的影響更為突出。
“限外令”出鞘
去年10月，商務部和央行分別公布了有關FDI業(yè)務的細則和管理辦法，境外人民幣被允許有條件地投資房地產(chǎn)，這一度讓備受調控壓力的內地房企欣喜若狂，新的“輸血”渠道的獲得雖然有著條件限制，但對當時的房企而言如“掌上明珠”般珍貴。業(yè)界也普遍預測未來可能會有更多的內地企業(yè)赴港融資發(fā)債。
然而時間僅過去9個月，房企的這扇有限的融資大門又一次關閉?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，境外投資者人民幣前期費用專用賬戶不得用于土地招拍掛或購買房產(chǎn)；資本金專用賬戶等不得用于投資有價證券和金融衍生品，不得用于委托貸款，不得購買理財產(chǎn)品、非自用房產(chǎn)；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得自境外借用人民幣資金。
由于外界均認為該《通知》意在限制FDI投向房地產(chǎn)，受其影響，香港市場內資房地產(chǎn)股普遍受壓，碧桂園、佳兆業(yè)、富力、融創(chuàng)、世茂、百仕達等房地產(chǎn)股均出現(xiàn)了不同程度的下跌。
業(yè)內人士在接受記者采訪時認為，該細則是對之前商務部、央行分別下發(fā)的《關于跨境人民幣直接投資有關問題的通知》、《外商直接投資人民幣結算業(yè)務管理辦法》以及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2011年修訂）》的補充和銜接。之前的“限外令”也并沒有完全放松，這次的細分更是把之前松綁的小口徹底扎緊，“是為了防止境外機構結合香港離岸人民幣自由兌換的原則，利用息差、利差的優(yōu)勢到境內投資獲利，對港股造成很大影響”。
某銀行金融市場部分析師在接受記者采訪時認為，之前FDI業(yè)務有條件地放開房地產(chǎn)投資，有利于緩解國內房地產(chǎn)市場資金緊張的局面，多少能讓房企解點渴，這次政策的“關閘”，除了讓房企更加“干枯扎脖”外，也壓縮了跨境人民幣資金在房地產(chǎn)市場投機行為的操作空間。
宏源證券高級分析師何一峰接受本報記者采訪時認為，從投資范圍來看，細則確實是約束了投向房地產(chǎn)的通道，但過去房地產(chǎn)企業(yè)在利用外資方面主要還是依靠到境外發(fā)債，禁止人民幣FDI投資房地產(chǎn)只是為了避免外資在沒有外管局監(jiān)管的情況下進入內地的房地產(chǎn)市場。這也是給人民幣FDI的投資范圍打上一個“補丁”，繼續(xù)推進人民幣FDI的思路沒有發(fā)生變化。
香港依然能“籌錢”
隨著人民幣貿易結算計劃的不斷推進，香港離岸人民幣市場不僅為在內地開展業(yè)務的外資企業(yè)開辟了一條融資渠道，還為受困于融資困難的內地房企提供了一個低成本融資的機會。然而此次細則的“禁令”是否意味著內地房企的香港“求錢之路”將不再平坦？而赴港上市的內地企業(yè)，其內地的房地產(chǎn)投資之路是否也將不再順暢？
業(yè)內人士認為，受人民幣升值等影響，境外資本投資國內房地產(chǎn)逐漸升溫，甚至有很多海外資金在加速涉房。此《通知》可解讀為在房地產(chǎn)調控大背景下，政策層對于境外資本涉足境內房地產(chǎn)投資領域的相關政策依然趨緊。但對于內地房企赴港融資的行動不會產(chǎn)生影響。
世茂股份董事會秘書羅瑞華在接受本報記者采訪時指出，人民幣FDI禁止投向房地產(chǎn)對房企影響并不是很大，受外匯管制額度的影響，F(xiàn)DI投入房地產(chǎn)的份額并不大，進來的時間也較短，房企融資對FDI的需求很小。
融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德也對記者表示，該《通知》實際上對房企融資沒有太大的影響，只是影響到了境內居民參與港股直通車的基金不能買賣香港上市房企股票，這個量是很小的。至于目前離岸人民幣資金參與內地的土地招拍掛和買賣房產(chǎn)，并未受到限制。而規(guī)定出臺后房企股價的大跌，只是一個信號，是監(jiān)管層在內地樓市轉暖時清晰地表達繼續(xù)嚴控房地產(chǎn)所使用的工具之一，象征意義大于實際意義。
“在人民幣FDI推出之前，內地房企就已經(jīng)開始去香港上市融資了，這個不屬于人民幣FDI的內容，自然也不會受到該細則影響。之所以推出人民幣FDI，是為了擴大大陸以外國家和地區(qū)居民或企業(yè)持有的人民幣的用途，是人民幣國際化的一個步驟。”何一峰表示。
自2009年7月中國啟動跨境貿易人民幣結算以來，人民幣存款已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，是境外最大的離岸人民幣資金池，故香港也成為內地房企越來越看好的資金來源地。
