主題為“沖突論：跨越政經(jīng)周期的邏輯”的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第12屆年會于7月3日—7月6日在海南三亞召開。高盛集團中國投資管理部副主席哈繼銘發(fā)表主題演講。sf
高盛集團中國投資管理部副主席哈繼銘
他說：“最后談一下房地產(chǎn)，房地產(chǎn)想說四句話，第一我想對研究者說一句話，庫存大小與地產(chǎn)復蘇不相矛盾，美國現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存量很大，但是地產(chǎn)已經(jīng)開始復蘇，為什么？雖然目前庫存是集中的，但是美國的庫存比中國還要大。很多地方確實是房地產(chǎn)積壓很多，但是這并不妨礙房地產(chǎn)在其他城市的上升，總體的房價還是上升未必是下降，因為這種庫存是無效庫存，會被將來的需求所消化掉。”sf
以下為文字實錄： sf
哈繼銘：首先感謝論壇的邀請，今天上午聽了三、四個小時，聽到的觀點悲觀的居多。我覺得現(xiàn)實的情況沒有這么糟糕，今天演講的題目是“即將見地”。我想利用15分鐘的時間談談三個方面的問題，第一是歐洲的債務；第二中國經(jīng)濟，以及經(jīng)濟放緩過程中我們的機會；第三，結(jié)合今天的主題談一下房地產(chǎn)。 sf
上個星期五的歐洲峰會結(jié)束后，各國的市場出現(xiàn)了明顯的“小陽春”，出現(xiàn)了振奮。到底歐洲經(jīng)濟取得了哪些進展，我們應該如何認識進展，是不是從根本上解決了歐洲的問題。 sf
簡單概括的來說，上星期五的歐洲峰會取得的進展是長征途中的重要一步，但絕對不是“大躍進”式的解決根本性的問題。具體來說提出了銀行業(yè)的聯(lián)盟，包括泛歐地區(qū)銀行業(yè)的統(tǒng)一監(jiān)管以及歐盟對于銀行的援助，可以直接的進行，而不是通過各國政府，如果通過各國政府的話，等于是拆東墻補西墻，國家欠了這筆錢之后通過銀行進行援助，現(xiàn)在是繞過歐盟，直接對銀行進行援助。 sf
援助是帶有附加條件的，現(xiàn)在來看，這些附加條件略微的放松，附加條件的放寬使得援助變得更加的可行，援助的資金不再具備優(yōu)先權(quán)了。之前是購買了歐債和國債，如果一個國家債務出現(xiàn)問題，優(yōu)先受償歐債，其他國家的債務就會受到損失，現(xiàn)在這一點解除了，不享受優(yōu)先受償權(quán)了。 sf
會議也沒有提出財政的問題，也沒有提出泛歐重返的問題。歐盟關(guān)鍵的問題是有統(tǒng)一的貨幣，沒有統(tǒng)一的財政，設(shè)計上出現(xiàn)了問題。 sf
歐洲的問題如何解決？似乎大家看到的都是摸著石頭過河的解決方式，缺乏頂層設(shè)計，這也是中國的問題。市場沒有看到讓它能夠信服和相信，切實可行的解決方案。我覺得可以大膽的猜測未來的解決方案，有人認為歐元區(qū)會解體，這種猜測有什么意義。 sf
我們回顧過去幾十年期間，不少國家和地區(qū)之間出現(xiàn)金融危機，爆發(fā)問題的根源在哪里，最終解決的途徑是哪些？再來參照歐元區(qū)出現(xiàn)的主權(quán)債務的問題，他們是否有能力借鑒和參考過去國家解決問題的路徑。 sf
簡單的來說分為三類的問題，一類是三、四年前美國爆發(fā)的金融危機，主要的根源是經(jīng)濟過多的透支了房地產(chǎn)的需求。尤其是杠桿型的產(chǎn)品，給予低收入者購房的杠桿型的產(chǎn)品出現(xiàn)了問題，因此在金融領(lǐng)域引起了連鎖的反映，導致問題的出現(xiàn)，解決問題的途徑，美國是果斷的通過聯(lián)邦政府對于金融企業(yè)的注資，將企業(yè)的債務問題部分轉(zhuǎn)嫁給了政府，因為政府可以收稅，但是企業(yè)不可以收稅，政府可以印鈔票稀釋債務，但是企業(yè)不能。這樣的政策就是救企業(yè)不救政府。 sf
1998年亞洲金融危機，這些國家實行固定的利率，出口抑制，進口大幅度的上升，外匯儲備逐漸的消失，市場對這些國家的匯率表現(xiàn)為不信任，他們的解決辦法是通過匯率的大幅度的貶值解決競爭力，償還透支。通過多年順差的提高，償還自己的債務。 sf
第三個途徑，是不是有國家和地區(qū)，問題出現(xiàn)之后，匯率也保持穩(wěn)定，最后走出了危機，這就是1997年之后的香港，香港靠的是什么？ sf
香港考的是縮減內(nèi)需和通縮，裁員和降工資，CPI和房價都下降了百分之幾十，這三個途徑，歐元區(qū)是否可以遵循，第一條途徑要有聯(lián)邦政府救助各個地區(qū)出問題的企業(yè)，看來歐元區(qū)沒有財政聯(lián)盟是無法做得到的。 sf
第二個問題，不是貶值20％到30％，而是貶值幾百倍，例如印度尼西亞的貶值就是幾百倍，歐元區(qū)有的國家還是沒有問題的。 sf
第三個途徑是巨大的財政實力，香港的情況，多年來一直是財政的順差，因此金融危機的時候，可以通過社會保障網(wǎng)覆蓋，覆蓋弱勢群體，現(xiàn)在歐元區(qū)國家本身的財政已經(jīng)是焦頭爛額，根本沒有能力再執(zhí)行緊縮內(nèi)需的同時援助弱勢群體，這三條道路似乎每一條道路都走不通。 sf
最終的途徑就是三條路徑的組合，某些發(fā)達的歐元區(qū)國家，要承擔調(diào)控的成本，有的國家需要匯率大幅度的貶值，如果呆在歐元區(qū)的話，就是用縮減內(nèi)需的辦法進行調(diào)整，退出的話就不用說了。 sf
目前來說，沒有看到具體和切實可行的方案，因此我認為歐洲的問題是任重而道遠的。 sf
另外說一下中國的經(jīng)濟，我想分短期和長期兩個方面來說。 sf
短期我并不悲觀，因為我們看到中國經(jīng)濟在一季度8.1％的增長之后，二季度很多領(lǐng)先指標顯示經(jīng)濟指標進一步的放緩，無論內(nèi)需還是外需，很有可能二季度的GDP在8％以下，我相信會促使政府有更大的決心提振經(jīng)濟，尤其是六月份通貨膨脹有可能達到2.5％以下。這樣為貨幣政策的進一步放松，為財政政策的進一步放松提供了空間。 sf
中國尤其是面臨著外需走弱，尤其是下半年來自于美國的外需進一步的疲軟，所以比較穩(wěn)定的增長需要更大的力度來拉動，包括房地產(chǎn)。 sf
從中長期來看，我們現(xiàn)在面臨的是一個經(jīng)濟增速放緩的，因為經(jīng)濟的基數(shù)很大，人口紅利也不像以前那么的大。我們未來靠出口靠投資這兩駕馬車推動經(jīng)濟是不現(xiàn)實的。但是更多的增長支點將落在消費上面，這種消費更多意義上是體現(xiàn)在消費的深層次上，而未必是消費的擴大。現(xiàn)在誰家還吃不飽，穿不好，該買車的也買了，買房房的也買了，目前房價也下跌了20％，但是仍然有人再購買房屋?，F(xiàn)在大家關(guān)注的是飲食安全、穿戴品牌、座駕豪華這一類消費趨勢將來會長期的推動經(jīng)濟。在這個層面上我們應該多關(guān)注一些食品飲料行業(yè)，尤其是讓大家吃得安全、吃得放心、吃得健康的食品行業(yè)，相應的農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)也有去大的增長潛力。 sf
另外就是中高檔行業(yè)，也就是奢侈品行業(yè)，隨著中國中產(chǎn)階級不斷的誕生，對于高品質(zhì)、國際品牌的需求，現(xiàn)在大家也看到消費者到境外購買的品牌和產(chǎn)品，無論是包還是首飾、化妝品和汽車，這些需求依然是剛剛開始釋放，將來會有更大的發(fā)展?jié)摿Α?sf
除了衣食住行之外還有一種消費，是我們多年來一直比較薄弱的消費，就是精神層面的消費，我們現(xiàn)在從物質(zhì)消費向精神層面消費轉(zhuǎn)移，比如說文化、娛樂、旅游、甚至于理財。中國文化娛樂方面的消費是非常的薄弱。這一點從中國的口頭禪就可以知道，中國見面就是問“吃了嗎”，外國人見面都是，哪一場球看了沒有，哪一場電影看了沒有，所以我們的收入增長到現(xiàn)在的水平，要向精神層面邁進。 sf
還有就是理財需求，中國老百姓為什么大量的買房子，因為其他的投資需求太狹窄了，投股票波動比較大，所以所有理財?shù)墓ぞ叨技械劫I房上面。這樣將來房地產(chǎn)盡管還有比較長的增長空間，但是房價像過去十幾年大幅度增長的和發(fā)展的態(tài)勢基本上已經(jīng)達到高峰，所以大家對于其他的投資渠道會更關(guān)注，尤其是推動人民幣國際化后，理財不僅在國內(nèi)投資，還可以到國外投資，通過溫州試點等等方式會使得中國的投資者分享全球經(jīng)濟的增長機會。 sf
最后談一下房地產(chǎn)，房地產(chǎn)想說四句話，第一我想對研究者說一句話，庫存大小與地產(chǎn)復蘇不相矛盾，美國現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存量很大，但是地產(chǎn)已經(jīng)開始復蘇，為什么？雖然目前庫存是集中的，但是美國的庫存比中國還要大。很多地方確實是房地產(chǎn)積壓很多，但是這并不妨礙房地產(chǎn)在其他城市的上升，總體的房價還是上升未必是下降，因為這種庫存是無效庫存，會被將來的需求所消化掉。 sf
我想對政府說一句話，我們不應該鼓勵首次購房者，也不應該一味的打壓投資者，美國的房地產(chǎn)泡沫的教訓其中之一的教訓就是房地產(chǎn)購買多為低收入者，房地產(chǎn)改革到現(xiàn)在已經(jīng)14年了，如果到現(xiàn)在一棟房子都沒有，就是低收入者，一味鼓勵低收入者，給他創(chuàng)造條件買房，不應該是一個很明智的做法。 sf
第二，我們也不要一味打壓投資性需求，因為所有的房子都是用來自住的，那么租賃市場怎么辦？那沒有租賃的市場是不健全的不完善的，也無法長期發(fā)展的。sf
第三，我想對投資者說一句話，買房不如買房地產(chǎn)股和債，這句話其實我在去年初的時候跟潘石屹在“上海頭腦風暴”的會議上就說過，現(xiàn)在房地產(chǎn)沒有升值，而很多房地產(chǎn)股票漲了很多，眼前交易量的上升，也從一個方面否定了一種說法，就是有人擔憂房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈要斷裂。 sf
第四句話，我是對自己說。我覺得中國很多的政策是很難執(zhí)行的，另一類政策是可以做的，但是很難說。比如說讓民營資金進入到壟斷行業(yè)，這個已經(jīng)說了很多年了，但是很難做，經(jīng)濟漲到10％是比較難以做到的，經(jīng)濟降到8％更難做。也有一些是很難做，但是不能說的，就是地方政府對房地產(chǎn)政策的微調(diào)，我覺得可以做，但是不一定說。 sf
目前我們看到的很多政策，不像去年的時候，地方政府一出來微調(diào)的政策，馬上就被中央叫停，現(xiàn)在很多政策也得到了默許，尤其是鼓勵剛需的政策。 sf
所以現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)應當是和整個經(jīng)濟一樣，二季度是見底回升的階段，謝謝大家。sf
