提要]標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)公司說，由于一批短期房地產(chǎn)貸款將在今年到期，中國超過8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨一場生死存亡的考驗。這些企業(yè)有可能會孤注一擲地違約，在中國經(jīng)濟已經(jīng)開始放緩的情況下留下一堆爛尾樓，或是開始大幅降價，引發(fā)價格戰(zhàn)。
由于被高利貸者逼得走投無路，曾經(jīng)風(fēng)光無限的包頭市“房地產(chǎn)大王”魏剛上月自殺。
魏剛自殺事件發(fā)生之前，中國的信貸收緊政策已持續(xù)兩年，中國的小型房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力正與日俱增。
標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)公司說，由于一批短期房地產(chǎn)貸款將在今年到期，中國超過8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨一場生死存亡的考驗。這些企業(yè)有可能會孤注一擲地違約，在中國經(jīng)濟已經(jīng)開始放緩的情況下留下一堆爛尾樓，或是開始大幅降價，引發(fā)價格戰(zhàn)。
魏剛的故事集中體現(xiàn)了小型開發(fā)商的無奈與絕望。一些開發(fā)商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助。高利貸的利息最高可達每月5%，這是違反中國法律規(guī)定的。
渣打銀行前不久發(fā)表報告說，預(yù)計借了大量信托貸款的開發(fā)商將會通過大幅降價或出售資產(chǎn)來償債，估計房價將會平均下降10%。
但報告說，當(dāng)壓力開始讓某些人承受不住時，良性讓價有可能演變成一場價格戰(zhàn)。
靠信托公司獲得融資的房地產(chǎn)開發(fā)商的問題更大。在中國政府去年加緊了對銀行放貸的限制之后，信托公司已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的合法貸款的主要來源。最近幾個月，中國的銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)幾乎已禁止信托公司給開發(fā)商貸款續(xù)期。
證券經(jīng)紀(jì)商中國國際金融有限公司估計，今年將有2230億元的信托貸款到期，其中大約一半將在7月到9月之間到期，另外有2820億元的信托貸款將在明年到期。加在一起，這相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)2011年末所有未償信托貸款的75%。
開發(fā)商正在尋求從一些新成立的房地產(chǎn)投資基金以及資產(chǎn)管理公司那里融資。
房地產(chǎn)投資基金安泰盤實股權(quán)投資管理有限公司董事長蓬鋼說，希望從他那里獲得融資的開發(fā)商數(shù)量太多了，“我們根本無力提供這么多資金。”
蓬鋼曾掌管美林公司在中國的房地產(chǎn)投資。安泰盤實基金的預(yù)期年回報率至少為25%，遠高于一般信托基金10%～20%的回報率。該基金以接近完工的項目為目標(biāo)，要求開發(fā)商提供大量擔(dān)保，以確?；鹪诜績r大幅下降的情況下仍有高額回報。
蓬鋼說，“去年的時候，開發(fā)商對我們的利率還有些抵觸，現(xiàn)在他們已經(jīng)是窮途末路了。”
截至今年3月底，中國的信托公司管理的資產(chǎn)有5.3萬億元，是兩年前水平的兩倍多。.
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剛剛過去的端午假期，京、滬、深等一線城市樓市延續(xù)了近兩個月來供需兩旺的局面，特別是假期的前兩天，北京住宅網(wǎng)簽總量較五一假期前兩天的成交量上漲了56%，與去年端午假期前兩天的成交量相比更是增近3倍；而另據(jù)報道，太原、珠海、南昌等二三線城市的成交量也明顯增加。
樓市“紅六月”的回暖跡象引發(fā)了輿論的廣泛關(guān)注。網(wǎng)民認(rèn)為，這種跡象的出現(xiàn)，在很大程度上，是因為房價的松動刺激了剛需，目前還不能認(rèn)為樓市已經(jīng)回暖，近期一些城市房價的反彈也只是暫時的，房價會重回調(diào)整下降軌道。也有網(wǎng)民認(rèn)為，樓市還面臨一個繼續(xù)擠出泡沫的過程，需警惕投機者借機炒作樓市回暖。
價格松動刺激剛需
署名為“高卓”的博客認(rèn)為，高呼樓市已回暖為時尚早。首先，5月份以來的住房銷售增加，在很大程度上源自房價的松動刺激了剛需。也就是說，這次所謂的回暖并不是源于市場的供需均衡，而是源于心理，可以確定的是近幾個月來的房價下跌只是微跌，同時，央行調(diào)查報告顯示，近7成居民仍舊認(rèn)為當(dāng)前的高房價難以接受。
其次，當(dāng)前住房銷售量表面增加和近期宏觀的“穩(wěn)增長”政策被誤讀有一定關(guān)系。目前，降息政策被市場過度解讀，加之全國超過30個城市樓市調(diào)控政策的微調(diào)，都使得購房者預(yù)判市場將走出低谷，害怕再次踏空，而且5月份部分項目因成交量樂觀減少了折扣，購房者擔(dān)憂價格上行，所以入市積極性提高。
署名為“懿軒-晨晨”的微博也說：“6月份的降息只是改變了部分購房者的心理預(yù)期，促使開發(fā)商積極開盤，而剛需入市又造成了短時間內(nèi)的高成交(量)。”
反彈不等于反轉(zhuǎn)
隨著近期樓市回暖跡象的出現(xiàn)，一些城市的房價不同程度上漲。網(wǎng)民認(rèn)為，這和市場上剛需購房者的心理預(yù)期有一定關(guān)系。
網(wǎng)民“陳昌華”認(rèn)為，一個較為現(xiàn)實的可能是，市場參與者預(yù)期到房地產(chǎn)調(diào)控將開始放松，因此投資者便在價格反彈前進場。這其實是市場中一個普遍的預(yù)期，因為與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的行業(yè)實在太多。
署名為“汪_Zhangfa”的微博分析認(rèn)為，“如今在中國，很多人買房如同買黃金：用與不用沒有關(guān)系，買下來就放在那里。如果房價能夠持續(xù)調(diào)整兩三年，打破‘只升不跌’的心理預(yù)期，很多‘剛需’都將消失。”
網(wǎng)民“劉彬”說，房價短期上漲實際源于市場需求增長，但需求增長受制于收入增長緩慢和貨幣供給平穩(wěn)等長期因素制約，并不會維持較長時間。待消費需求告一段落，房價會重回調(diào)整下降軌道。
還應(yīng)繼續(xù)“擠泡沫”
不少網(wǎng)民認(rèn)為，應(yīng)該警惕對這種樓市回暖跡象的炒作。
署名為“高卓”的博客分析表示，房屋中介和投機性需求適時跟風(fēng)宣傳抬價出貨。北京二手房房主再現(xiàn)“坐地漲價”，一天漲價45萬，這就是一個很好的例證，先前樓市囤房較為充裕的投機客們來不及出手就被堵在了門口，這次趕上樓市“小陽春”，自然會竭力推高房價，在大賺一筆的前提下順利解套。
也有網(wǎng)民評論說，房地產(chǎn)調(diào)控政策對于遏制投機炒作的效果還是明顯的。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前也表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場。
但是，多數(shù)網(wǎng)民認(rèn)為，樓市還面臨一個繼續(xù)擠出泡沫的過程。
據(jù)媒體報道，眼下，盡管住宅地產(chǎn)市場的炒作有所降溫，但商業(yè)地產(chǎn)市場卻迅速升溫，因此照樣需要擠出泡沫。隨著商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購的特點“接棒”，成為吸引投資者的熱點物業(yè)形態(tài)，開發(fā)商拿地?zé)崆楹芨?。商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。
不少網(wǎng)民還說，中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的基調(diào)依然堅定。在復(fù)雜環(huán)境下，如何在穩(wěn)增長的同時，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅持房地產(chǎn)調(diào)控的正確方向不動搖，防止新的泡沫泛濫，這對各方都是新考驗。
網(wǎng)民“夏天”認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)進入關(guān)鍵階段，要擠出房產(chǎn)泡沫，促使房價合理回歸，需做到以下幾點：一是中央政府與各部委堅持調(diào)控的決心和政策不動搖。二是各部委、局在具體房市信貸、稅收政策等方面不放松。三是對于地方政府“救樓市”的各種小動作要發(fā)現(xiàn)一個叫停一個，讓房市調(diào)控的概念真正深入老百姓心中，直到房價回歸到合理水平。
