[提要]去年下半年以來，截至目前，已有全國30多個城市出臺樓市微調(diào)政策，近期河南省發(fā)文稱首套房貸利率可打七折引起市場對樓市調(diào)控是否會放松的討論。
降息、樓盤熱銷、房價上漲……諸多跡象顯示，此前因“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控而來的市場堅冰正逐漸消融。
去年下半年以來，截至目前，已有全國30多個城市出臺樓市微調(diào)政策，近期河南省發(fā)文稱首套房貸利率可打七折引起市場對樓市調(diào)控是否會放松的討論。
與地方政策通過“微調(diào)”方式打“擦邊球”的同時，6月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年內(nèi)第三次“喊話”，要求“堅定不移落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施”。
各方博弈之下，處境微妙的房地產(chǎn)市場又一次地站在“向左走，還是向右走”的十字路口上。
6月樓市回暖顯著
6月初的降息利好，令本月整個住宅樓市都處溫暖之中。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，端午期間，北京市新建住宅簽約1397套，二手房住宅簽約378套，合計簽約1775套，較今年“五一”三天假期上漲104%，同比去年飆漲307%。有報道稱，整個6月北京樓市成交量創(chuàng)下限購后新高已成為定局。
價格方面，北京樓市也告別此前的僵持狀態(tài)。統(tǒng)計顯示，北京熱銷的64個樓盤中，均價上漲的達37個。6月北京普通住宅簽約均價為21238元/平方米，環(huán)比上漲7.7%，再次突破2萬元。
在上海、南京、廣州等多個城市，端午期間均現(xiàn)樓市陽春。上述城市中有樓盤價格漲幅甚至超過10%。
各地頻繁微調(diào)樓市政策
有分析指出，央行6月初降息是推動當(dāng)前樓市回暖的主要因素。但在降息利好之前，部分地區(qū)就出現(xiàn)了樓市限購政策的微調(diào)。據(jù)記者梳理，自2011年下半年以來，已有30余個城市陸續(xù)出臺樓市微調(diào)政策，涵蓋稅費優(yōu)惠、購房補貼等多個方面。
廣東佛山是全國首個明確放松限購政策的城市。至今年2月，安徽蕪湖更是發(fā)文對“購房者購買90平米及以下房子，給予50元/平米—150元/平米的補貼”。
佛山、蕪湖等地的新政出臺后，遭到外界對于其地方政府“托市痕跡明顯”等質(zhì)疑。在上級政府干預(yù)下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺到被叫停尚不到12小時，被諷為“史上最短命新政”。
與此前佛山、蕪湖、成都、?？诘瘸鞘形⒄{(diào)被叫停不同。其他城市微調(diào)政策均在默許下正常進行。今年5月，揚州發(fā)布新政，受到了住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心官員的肯定，稱其并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進行的積極有益的探索。
6月25日，河南省6部門發(fā)文，稱金融機構(gòu)原則上應(yīng)給予首套房購房者基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調(diào)政策能夠通過中央關(guān)口，那無疑將形成示范效應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危。
部委6月5次回應(yīng)“風(fēng)聲”
各地政府接連對限購政策微調(diào)，加上降息刺激，開發(fā)商頻頻放出限購政策將松綁的信號。對此，6月以來，中央多個部委5次重申，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，“個人房貸政策不變”。
6月6日，住建部新聞發(fā)言人敦促有關(guān)城市，“執(zhí)行好限購措施”。同時，該發(fā)言人還稱，住建部對地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。19日，住建部發(fā)言人再次表示，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。據(jù)悉，今年以來，住建部已3次重申“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。
同月，發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會接連駁斥了市場上關(guān)于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個人住房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重下調(diào)的報道。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵認為，只要調(diào)控不違背限購紅線，出臺支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的。河南的政策是對“認房又認貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進。
多部委回應(yīng)樓市“風(fēng)聲”
6月6日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重申
繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。
6月12日 國家發(fā)改委發(fā)表聲明
媒體6月10日發(fā)表題為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道。經(jīng)查，我委最近沒有人接受過《投資者報》記者的采訪，有關(guān)報道純屬捏造。
6月14日 中國人民銀行
銀發(fā)〔2012〕142號文中“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，是對個人住房貸款利率浮動區(qū)間下限不再進一步放寬，此次仍保持基準(zhǔn)利率的0.7倍不變。中央銀行和監(jiān)管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。
6月14日 銀監(jiān)會發(fā)表聲明
個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致。近日，有媒體稱，銀監(jiān)會降低了個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重，純屬誤讀。
6月19日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
■ 各方
購房者 害怕不趕趟
“房地產(chǎn)市場怎么感覺有些回暖了呢？我們是不是又趕不上趟了？”打算籌備婚房的李女士26日略有些沮喪地告訴記者，“端午節(jié)看了三天二手房，明顯感覺到議價空間收窄了。”
面對近期相關(guān)部門的先后澄清和政策重申以及市場似乎回暖的局面，一些購房者確實有些迷惘和著急。
近期，部分房地產(chǎn)標(biāo)桿城市成交量有所放大，尤其是北京、深圳、杭州、南京等地成交量增幅較大。6月中上旬，北京住宅簽約總套數(shù)已經(jīng)達到15067套，較5月同期上漲14.8%，較去年同期增長57.6%。南京等地甚至出現(xiàn)近期罕見的整夜排隊購房的現(xiàn)象，有的樓盤一天之內(nèi)認購超七成。
“降息和利率折扣優(yōu)惠可減少10萬至20萬元的購房成本，這很難不讓我動心。”李女士的話反映了當(dāng)下大多數(shù)購房者的心聲。
專家認為，近期降息及房價略降等綜合因素有效刺激了購房者，端午節(jié)前后，因樓市調(diào)控而積蓄已久的購房需求得以加速釋放，成交量的持續(xù)攀升多數(shù)是由剛需支撐的。
開發(fā)商 趁“亂”炒需求
今年開發(fā)商策略和去年明顯不同，因為資金壓力，不再捂盤，而是想方設(shè)法減少庫存，以價換量，近期更是利用市場揣測引導(dǎo)需求。
利用購房者心理微妙變化、市場對于政策揣測混亂，開發(fā)商釋放有利信息，使得一些購房者趨之若鶩。從目前不少樓盤銷售火熱的情況來看，確實有成效。
數(shù)據(jù)顯示，一些房企近期銷量環(huán)比上漲明顯。其中，保利、恒大創(chuàng)造了銷售業(yè)績史上的最高峰，華潤置地、首創(chuàng)、萬保中恒六大房企齊聚“單月百億俱樂部”。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前市場過度解讀了降息信號和個別城市樓市政策微調(diào)。但其實，房貸政策并沒有放松，尤其對于商住房、寫字樓的調(diào)控力度不減。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將不會改變，對于首套房和改善性住房需求，政策一如既往加大扶植力度，力圖拉動經(jīng)濟。
■ 分析
為何頻調(diào)？ 樓市低迷影響地方土地財政
住建部連續(xù)重申調(diào)控政策不動搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進行微調(diào)。某業(yè)內(nèi)認為，地方政府進行房地產(chǎn)政策微調(diào)的動力在于受樓市調(diào)控的影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷，影響到地方財政收入。另外，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的驅(qū)動力，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，因此政府不希望樓市再低迷下去。
此外，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策緊中有松，重點打擊投資性需求，鼓勵剛需置業(yè)，對不同需求進行差異化對待。而河南等地的政策微調(diào)，也是打著剛需旗號進行調(diào)整，這樣的微調(diào)也無可厚非。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，地方經(jīng)濟發(fā)展過于依賴土地財政的路徑短期難以改善，在沒有尋找到替代性產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟的背景下，限購政策執(zhí)行一年多的時間，開發(fā)商銷售困難庫存增加，拿地意愿空前低迷，地方財政的壓力到了一個臨界點，再加上地方政府換屆后迫切需要政績表現(xiàn)，房地產(chǎn)作為拉動投資、消費最快的產(chǎn)業(yè)，無疑被地方政府寄予厚望，因此頻頻出臺松動政策。
房價反彈？ 微調(diào)或使量價齊升
專家表示，如果多地效仿微調(diào)，可能會引起成交量的增加和房價的反彈，但明顯反彈的可能性還是不大。首先，限購限貸政策沒有完全放開，不少購房人仍處于觀望狀態(tài)；其次，企業(yè)資金壓力仍然很大，以價換量仍是趨勢；再次目前住宅庫存仍處高位，還需要消化一段時間。
郭毅認為，有2008、2009年樓市暴漲暴跌的先例，調(diào)控政策的微調(diào)將極大影響到購房者和開發(fā)商對樓市走向的預(yù)期，近期北京商品住宅銷量大幅攀升正是購房者在樓市向好預(yù)期下的抄底心態(tài)造成的。雖然房價反彈，有幅度，也有時間，只要限購不解禁，成交價量的反彈不可持續(xù)，但當(dāng)前，反彈是必然。
會否松綁？ 其他城市或效仿跟進
某專家認為，如果河南的樓市微調(diào)不被叫停的話，其他城市效仿的可能性還是很大。而且“認房不認貸”的政策與國家政策相悖，但可能地方銀監(jiān)局與銀監(jiān)會溝通過，才出這樣的政策出來。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵也認為，只要調(diào)控不違背限購紅線，出臺支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的。其他城市也會繼續(xù)跟進。河南的政策是對“認房又認貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進，而7折利率也是央行默許的，最終的決定權(quán)仍在各大銀行手中。
郭毅則認為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調(diào)政策能夠通過中央關(guān)口，那無疑將形成示范效應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危。
