北京市住宅市場(chǎng)在沉寂了兩個(gè)月后，于6月18日成交了首塊居住用地——北京市門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地，該地塊占地1.5005公頃，建筑面積為4.1836萬(wàn)平方米，在經(jīng)歷了30多輪競(jìng)價(jià)后，被北京鵬輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以2.785億元，折合樓面價(jià)為6657元/平方米獲得。該地塊的成交不僅結(jié)束了北京土地市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月居住用地零成交的“空窗期”，同時(shí)也是郊區(qū)住宅地塊首次在年內(nèi)獲得多次競(jìng)價(jià)局面的地塊。
就在同一天，在廣州，經(jīng)過(guò)18個(gè)開(kāi)發(fā)商上百輪競(jìng)價(jià)，最終恒大以13.22億元的價(jià)格摘得珠江新城D4－B2商業(yè)地塊，溢價(jià)170%，折合樓面地價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米，將廣州此前的商業(yè)地王樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄提升近一倍，同時(shí)也刷新了今年除加油站用地之外的全國(guó)樓面價(jià)新高。
這塊出讓土地位于廣州的金融中心區(qū)域，是該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多可供出讓的土地，占地面積為9570平方米，規(guī)劃建筑面積為4.01萬(wàn)平方米。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，北京門(mén)頭溝地塊以49.9%的溢價(jià)率成交，已經(jīng)是現(xiàn)有土地出讓溢價(jià)率政策允許的最高值。不過(guò)，雖然其溢價(jià)率很高，但從絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，樓面價(jià)6657元/平方米相比去年樓面價(jià)至少下滑了1252元/平方米，與2009年成交的住宅用地9314元/平方米相比相差約28.5%，另外，此地塊位于門(mén)頭溝區(qū)商業(yè)中心，周邊新房?jī)r(jià)格一般為18000元-20000元/平方米，質(zhì)優(yōu)價(jià)低也是其高溢價(jià)成交的原因。
對(duì)于廣州誕生的新“地王”，陳雪認(rèn)為，雖然此地塊樓面價(jià)高達(dá)3.3萬(wàn)元/平方米（廣州頂級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)眼下也僅為3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米），但如果考慮到其總價(jià)13億元的情況，實(shí)際上對(duì)于房企資金的壓力并不大，因此新“地王”的產(chǎn)生并不代表房企拿地態(tài)度有了根本的轉(zhuǎn)變。（編注：面對(duì)市場(chǎng)諸多質(zhì)疑，一位恒大內(nèi)部人士告訴新華社記者：“恒大認(rèn)為這一價(jià)格并不離譜，也在可接受范圍內(nèi)，未來(lái)可能將地塊用于建設(shè)豪華酒店。”）
另外，由于此次拍賣(mài)的地塊為商業(yè)用地。當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)，特別是一線(xiàn)城市，住宅發(fā)展速度過(guò)快，商業(yè)配套后續(xù)跟進(jìn)的時(shí)代即將來(lái)臨。未來(lái)商業(yè)用地樓面價(jià)高過(guò)住宅，可能成為常態(tài)。
京穗兩地土地的高溢價(jià)成交，是否意味著土地市場(chǎng)開(kāi)始由冷清重新回到熾熱的狀態(tài)？
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，目前的土地成交情況最能說(shuō)明的是，熱門(mén)地塊依舊不缺乏市場(chǎng)。
張大偉表示，此前土地市場(chǎng)的冷清，除了房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)預(yù)期下調(diào)，地方政府未供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊也是主要原因之一。
去年以來(lái)，隨著樓市的蕭條，地方政府為避免流標(biāo)過(guò)多，放緩了土地上市節(jié)奏，特別是住宅類(lèi)土地供應(yīng)明顯減少。同時(shí)，由于土地定價(jià)依然比較高，也影響了整體市場(chǎng)成交情況。地方政府不愿意低價(jià)賣(mài)地的心理普遍存在。
對(duì)于未來(lái)的土地市場(chǎng)走勢(shì)，張大偉表示，在已經(jīng)公布的2012年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，預(yù)計(jì)可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)極端：小部分熱點(diǎn)區(qū)域的地塊可能受到市場(chǎng)熱捧，而其他一些地塊可能因?yàn)檎{(diào)控而繼續(xù)降溫。
地產(chǎn)巨鱷角逐200輪 恒大擲13.2億拿下地王 南方日?qǐng)?bào)
32968元/平方米！這不是廣州某個(gè)高檔樓盤(pán)的房?jī)r(jià)，而是珠江新城D4-B2地塊昨日出讓的最終樓面地價(jià)。
昨日，在歷經(jīng)40多分鐘的激烈交鋒，或許是珠江新城最后一幅商業(yè)地的“D4-B2地塊”被恒大地產(chǎn)以13.22億元的價(jià)格收入囊中，其樓面地價(jià)刷新了廣州土地出讓的地價(jià)紀(jì)錄。
廣州市國(guó)土房管局昨日還在廣州花園酒店國(guó)際會(huì)議中心舉行了2012年廣州經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)。萬(wàn)科、保利、恒大、時(shí)代地產(chǎn)、合生、越秀城建、中海、綠地和富力近200家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)赴會(huì)。
現(xiàn)場(chǎng)▶▶“3字頭”樓面地價(jià)刷新紀(jì)錄
昨日上午，珠江新城D4-B2地塊正式開(kāi)拍，又值近期樓市成交持續(xù)回暖行情，地塊吸引了保利、力迅和恒大等18家房企大鱷報(bào)名進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)奪。
該地塊在開(kāi)拍前便已先聲奪人，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)由4.9億元的底價(jià)一路上漲至7.03億元，樓面地價(jià)高達(dá)17531元/平方米，相比起去年珠江新城商業(yè)地王樓面地價(jià)17933元/平方米，僅僅低了400元左右。
在去年土地推介會(huì)“勾中”該地塊的力迅地產(chǎn)在一開(kāi)始便來(lái)勢(shì)洶洶，將地價(jià)由7.05億元抬升到8億元，掀起拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的第一輪小高潮。
但是隨著地價(jià)交替上升并迅速越過(guò)9億元的門(mén)檻，不少開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始偃旗息鼓，只剩下18號(hào)恒大地產(chǎn)和78號(hào)廣州聯(lián)鴻實(shí)業(yè)投資有限公司兩家開(kāi)發(fā)商相持不下，你追我趕。
競(jìng)拍地價(jià)不斷突破10億元、11億元、12億元，現(xiàn)場(chǎng)連連爆發(fā)出陣陣掌聲和驚呼聲，有業(yè)內(nèi)人士手持計(jì)算器緊張地計(jì)算著最新報(bào)價(jià)。其間，拍賣(mài)師三次提醒競(jìng)價(jià)人注意投資風(fēng)險(xiǎn)，但這也并沒(méi)有阻擋住兩家企業(yè)的競(jìng)拍步伐，價(jià)格還在一路狂飆。
最終，經(jīng)過(guò)近200輪的激烈交鋒，耗時(shí)40多分鐘，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)將地塊收入囊中，比起始價(jià)高出8.2億元，該地價(jià)折合樓面地價(jià)32968元/平方米，刷新了廣州地價(jià)新高。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這樣的價(jià)格堪稱(chēng)“面粉貴過(guò)面包”的典型案例。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，近期珠江新城D4-B2地塊附近的商業(yè)公寓房?jī)r(jià)，折后價(jià)大約在2.6-2.9萬(wàn)元/平方米左右。
焦點(diǎn)▶▶
1、高地價(jià)會(huì)抬高住宅房?jī)r(jià)嗎？
在“紅五月”廣州樓市的成交井噴后，廣州土地市場(chǎng)的火爆一幕讓不少市民有所疑慮：珠江新城的高地價(jià)會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲嗎？
廣州市政協(xié)常委、新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，恒大新“地王”火得有點(diǎn)過(guò)了，對(duì)后市有較強(qiáng)支撐作用，“當(dāng)然這跟住宅房?jī)r(jià)關(guān)系不大”。
保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部經(jīng)理吳定金說(shuō)，珠江新城商業(yè)地天價(jià)出讓對(duì)寫(xiě)字樓無(wú)疑是一個(gè)利好消息，在珠江新城地段的寫(xiě)字樓本身就處于供不應(yīng)求的狀況。他指出，現(xiàn)在很多樓盤(pán)都會(huì)借該地塊的高地價(jià)說(shuō)事，可能要漲價(jià)或是封盤(pán)一段時(shí)間，其實(shí)這也反映了大家對(duì)市場(chǎng)的一種預(yù)期。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也表示，恒大“地王”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期，從一定程度也可對(duì)在售樓盤(pán)產(chǎn)生刺激，“明天開(kāi)發(fā)商會(huì)受到誤導(dǎo)，將折扣收回。買(mǎi)家可能會(huì)重新入市，但市場(chǎng)未必這么樂(lè)觀，還要進(jìn)行觀望”。
2、土地市場(chǎng)會(huì)否迎來(lái)拐點(diǎn)？
隨著珠江新城商業(yè)地的天價(jià)出讓?zhuān)淝逡丫玫膹V州土地市場(chǎng)會(huì)否迎來(lái)拐點(diǎn)，步入成交火爆的新階段，備受各界關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，昨日拍賣(mài)的地塊可能是珠江新城最后一幅儲(chǔ)備地，其稀缺性引發(fā)了各路開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈關(guān)注，但是并不具備代表性。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，該地塊的天價(jià)產(chǎn)生是一種特殊的個(gè)案。首先，恒大地產(chǎn)對(duì)該地塊是勢(shì)在必得的，因?yàn)榇饲昂愦笤谥榻鲁遣⑽茨玫?，這是恒大在珠江新城拿地的最后機(jī)會(huì)，必須抓住。其次，隨著廣州的城市發(fā)展，中心城區(qū)的住宅用地漸少，商業(yè)、金融用地價(jià)格也在不斷上升。
黃韜則指出，昨日主要是兩家開(kāi)發(fā)商激烈角逐，但是多數(shù)開(kāi)發(fā)商出手仍然謹(jǐn)慎，因此不代表土地市場(chǎng)和樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇了。
珠江新城D4-B2地塊的高價(jià)出讓掀起了昨日廣州市土地推介會(huì)的高潮，也揭開(kāi)了廣州大舉推地的序幕。記者了解到，今年廣州全年市轄十區(qū)計(jì)劃出讓103宗經(jīng)營(yíng)性用地，總用地面積約5.7平方公里。其中商品住宅用地規(guī)模2.55平方公里，大部分位于番禺和南沙等外圍區(qū)域，其中番禺有6宗商品住宅地位于南站地區(qū)；中心六區(qū)供地，大部分位于白云區(qū)金沙洲和白云新城等板塊。另外將推出60宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，總計(jì)約3.23平方公里。
廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士也表示，未來(lái)廣州土地供應(yīng)的著力點(diǎn)是城市綜合體地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和地下空間地產(chǎn)等。
廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士還介紹，三舊改造政策是國(guó)家給予廣東廣州的優(yōu)惠政策，截至目前為止，廣州已批復(fù)26條城中村改造，涉及用地15.3平方公里；批復(fù)交由政府儲(chǔ)備的舊廠65宗，涉及土地用地約4平方公里，其中，相對(duì)成熟的舊廠房28宗，包含18宗經(jīng)適房用地，5宗商住用地和5宗商業(yè)金融業(yè)用地。其中，舊廠房主要分布天河、海珠、白云、荔灣和黃埔等中心區(qū)。今后，廣州計(jì)劃逐步推出10萬(wàn)平方米的舊廠居住用地和5萬(wàn)平方米的舊廠商住用地。今年，廣州將在白鵝潭地區(qū)重點(diǎn)推出廣紙地塊和新隆沙地塊。
業(yè)內(nèi)人士表示，與過(guò)往年度供地計(jì)劃相比，今年廣州市加重了商業(yè)地塊的推出規(guī)模，減少了住宅地塊的推出規(guī)模。但這不會(huì)造成今后兩三年后的住宅供應(yīng)緊張，因?yàn)槊磕曜≌┑孛磕耆缒苡?平方公里左右就已足夠。
產(chǎn)業(yè)觀察
兩巨頭拿地向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向？
一直以來(lái)，恒大的開(kāi)發(fā)模式側(cè)重在二三線(xiàn)城市和一線(xiàn)城市的近郊區(qū)域進(jìn)行大體量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而此次不惜重金在一線(xiàn)城市核心區(qū)域拿下商業(yè)地塊，是否是其開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)并重的信號(hào)？
事實(shí)上，與恒大一樣，萬(wàn)科也瞄上了天河的商業(yè)地。在昨日的土地拍賣(mài)會(huì)上，萬(wàn)科廣州公司通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式成功獲取了天河軟件園高唐新建區(qū)高普路AT030548地塊。這是萬(wàn)科首次在廣州土地市場(chǎng)出手拿商業(yè)地塊。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，該地塊體量小，對(duì)恒大整體開(kāi)發(fā)體系影響不大，可以算是城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)嘗試，但不代表其開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略從此轉(zhuǎn)型。黃韜認(rèn)為，由于此次地塊拍賣(mài)受到業(yè)界高度關(guān)注，恒大此次拿地，主要目標(biāo)是展現(xiàn)其行業(yè)影響力。通過(guò)此次創(chuàng)下紀(jì)錄的拿地，既提升了其品牌影響力，又增加了長(zhǎng)期持有的投資項(xiàng)目，并對(duì)目前在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售形成利好造勢(shì)。
廣州萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，除了看中合理的價(jià)格之外，更是基于對(duì)該板塊未來(lái)發(fā)展的信心以及對(duì)于市場(chǎng)的健康判斷。據(jù)記者了解，萬(wàn)科首次在廣州市場(chǎng)獲取商業(yè)金融業(yè)用地，這對(duì)于以往只做住宅項(xiàng)目的廣州萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這又將是一次新的嘗試。上述負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“對(duì)于廣州萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，獲取商業(yè)金融業(yè)地塊是一次機(jī)遇也是一次挑戰(zhàn)。但基于公司雄厚的品牌實(shí)力和以往成功打造產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，我們有信心將項(xiàng)目打造成公司發(fā)展史上具有重要意義的非住宅類(lèi)項(xiàng)目”。
