提要]雖然土地和商品房市場(chǎng)有雙雙“回暖”跡象，但專家認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)以“以價(jià)換量”為主，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)反彈，隨著去庫(kù)存化的加快，房地產(chǎn)商適當(dāng)拿地反而有利于后市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
近期，國(guó)內(nèi)不少城市的土地成交溢價(jià)率出現(xiàn)回升現(xiàn)象，成交量也有所放大，同時(shí)，隨著降息等利好消息的相繼出臺(tái)，一些城市的商品房成交量也繼續(xù)增加。雖然土地和商品房市場(chǎng)有雙雙“回暖”跡象，但專家認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)以“以價(jià)換量”為主，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)反彈，隨著去庫(kù)存化的加快，房地產(chǎn)商適當(dāng)拿地反而有利于后市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
多地土地成交溢價(jià)率回升
近日，土地市場(chǎng)成交回暖、溢價(jià)率上升的消息受到廣大購(gòu)房者的關(guān)注。據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布的成交公告，12日，上海趙巷鎮(zhèn)嘉松公路西側(cè)地塊成交價(jià)達(dá)3.81億元，溢價(jià)率高達(dá)111.85%，而在6日，上海嘉定區(qū)嘉定新城一個(gè)地塊則以435.5%的超高溢價(jià)率成交。
從一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，6月份以來(lái)，我國(guó)一些城市的土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)溢價(jià)率升高的現(xiàn)象。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的土地?cái)?shù)據(jù)顯示，6月第一周，20個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到了14.6%。而自去年8月份至今年5月以來(lái)，這20個(gè)重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，調(diào)控后土地市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)，低溢價(jià)率成為市場(chǎng)常態(tài)。造成各個(gè)地方政府的土地收益急劇減少，地方財(cái)政壓力增大。因此，當(dāng)前各個(gè)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性都在增加，價(jià)格也在下調(diào)，另外房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)土地的積極性比較大，使得溢價(jià)率短期內(nèi)上升。
溢價(jià)率回升是否意味著土地市場(chǎng)“回暖”尚不確定，但近期的土地成交量有所放大。6月4日至10日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市成交住宅用地18宗，較上周增加12宗，成交面積61萬(wàn)平方米，較上周增加37萬(wàn)平方米，均出現(xiàn)明顯增加。
然而，整體來(lái)看，住宅用地成交量仍處于低位。今年5月份全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5%，同比減少21%，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。
商品房成交回暖
相對(duì)于土地市場(chǎng)最近才出現(xiàn)的“回暖”跡象，商品房成交量早已開(kāi)始回升。特別是許多房地產(chǎn)商“以價(jià)換量”措施的推出，使不少城市的樓市成交同比開(kāi)始出現(xiàn)上升。樓市成交整體快于土地成交，房地產(chǎn)投資增速不斷下降等“反差”使得房地產(chǎn)商的庫(kù)存壓力開(kāi)始減小。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的20個(gè)一二線城市5月新房成交量環(huán)比上漲26.8%。某機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，6月4日至10日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，八成城市商品房周均同比均有所上升。
這種土地和商品房成交的“反差”，對(duì)于各地樓市去庫(kù)存化具有明顯作用。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存銷比為13，存銷比連續(xù)3個(gè)月回落，在5月成交量大幅反彈情況下，存銷比回落速度加快。
山東中原地產(chǎn)的投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商的資金壓力雖有所減輕，但總體來(lái)看并不十分樂(lè)觀，降價(jià)促銷仍是各大項(xiàng)目加快回籠資金的主要措施，這種“以價(jià)換量”的做法是各地庫(kù)存壓力下降的主要原因。
多重利好會(huì)否推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)？
近期和房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的政策微調(diào)措施可謂不少，公積金貸款額度提高、基準(zhǔn)利率下調(diào)、金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，這些消息刺激樓市成交的同時(shí)，也讓不少民眾開(kāi)始擔(dān)心，房?jī)r(jià)會(huì)否就此反彈？
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控的最終目的是為更好地滿足人們的住房需求，無(wú)論是央行降息、房貸利率優(yōu)惠還是公積金額度提高都有利于緩解剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平認(rèn)為，剛需的合理釋放并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈。“限購(gòu)政策并未改變，這是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向健康方向發(fā)展和房?jī)r(jià)理性回歸的關(guān)鍵，這一前提不發(fā)生變化則普通商品房不會(huì)出現(xiàn)突然井噴的現(xiàn)象。”他說(shuō)。
業(yè)內(nèi)專家表示，土地成交量的回升，反而對(duì)后市調(diào)控有積極意義。因?yàn)椋?至4月，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積下降4.2%，今年商品房新開(kāi)工面積增幅的回落將影響一年后的開(kāi)盤(pán)，明年商品房供應(yīng)的不足可能催漲房?jī)r(jià)。
“如果銷量持續(xù)增加，但上游供給不足，后期價(jià)格反彈的可能性是有的。所以目前這些利好政策在一定程度上反而有利于穩(wěn)定后期市場(chǎng)。”薄夫利說(shuō)。
雖然對(duì)于房?jī)r(jià)的反彈不必過(guò)分擔(dān)心，但也有專家表示，目前樓市調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，限購(gòu)等抑制投機(jī)性需求的調(diào)控政策決不能放松，對(duì)于土地市場(chǎng)及樓市成交的回暖，也應(yīng)密切關(guān)注，防止其可能引發(fā)非理性的土地開(kāi)發(fā)投資和制造房?jī)r(jià)上漲噱頭。
