眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)乍暖還寒。5月樓市成交上升，市場(chǎng)已有觸底之聲，但房企依舊面臨資金面緊張的局面。
5月18日，央行下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，昨晚再次宣布降息，信貸環(huán)境預(yù)期有所寬松，但房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況仍不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源26667億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比1~3月份繼續(xù)回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。
在房地產(chǎn)自籌資金來(lái)源中，由于擔(dān)心信托違約風(fēng)險(xiǎn)增大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模呈下降趨勢(shì)，使得房企融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。而隨著下半年第二波房地產(chǎn)信托償債高峰期的臨近，房企的資金壓力再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
信托資金成“輸血”管道
去年三季度以來(lái)，樓市成交下降，房企資金鏈緊張的局面進(jìn)一步加劇，至今未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源26667億元，同比增長(zhǎng)5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款5221億元，自籌資金11144億元，其他資金10176億元。盡管如此，1~4月份銀行貸款所占資金來(lái)源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企業(yè)自籌資金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。
除此之外，由于一季度樓市成交冷清，使得企業(yè)銷售回款放緩，也影響到企業(yè)資金投入。今年前4個(gè)月房企資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款為6042億元，下降6.3%；個(gè)人按揭貸款2607億元，下降5.3%。
眼下，由于銀行信貸資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的規(guī)模減少，普遍面臨融資壓力的房企，將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)信托領(lǐng)域，信托資金成為房企重要的資金“輸血”管道。
今年一季度，樓市成交量跌入歷史低谷，市場(chǎng)普遍擔(dān)憂違約風(fēng)險(xiǎn)增大，信托公司對(duì)新增房地產(chǎn)信托產(chǎn)品變得日益謹(jǐn)慎，再加上行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，使得房地產(chǎn)信托市場(chǎng)瞬間轉(zhuǎn)弱，出現(xiàn)兩年來(lái)增速首次下降。
根據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2012年一季度共發(fā)行了165款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含保障房），發(fā)行規(guī)模為354.15億元。與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量減少10.33%，發(fā)行規(guī)模同比下降33.72%。與2011年四季度相比，發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降6.78%，發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降11.17%。
從2010年4月開(kāi)始，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，2011年二季度達(dá)到頂峰，單月超過(guò)400億元。今年4月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在成立數(shù)量和規(guī)模上均出現(xiàn)明顯下降。用益信托公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在4月份的成立規(guī)模僅69.23億元，與3月份相比減少了39億元。而今年1~4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行346.38億元，占比從2月份末的21%進(jìn)一步下降至20%。
對(duì)此，深圳一業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，隨著5月樓市成交好轉(zhuǎn)，信托公司心理預(yù)期增強(qiáng)，預(yù)計(jì)6月房地產(chǎn)信托市場(chǎng)會(huì)有所恢復(fù)。
但也有分析表示，如果二至三季度房地產(chǎn)調(diào)控仍未松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進(jìn)一步緊張。
房企多渠道融資應(yīng)對(duì)資金壓力
目前，房地產(chǎn)集合資金信托融資仍是企業(yè)主要融資的渠道。在銀行信貸資金收緊之下，下半年房企所面臨的信托債務(wù)兌付高峰如期而至，使得開(kāi)發(fā)商原本就緊張的資金鏈“神經(jīng)”再次緊繃起來(lái)。
據(jù)中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。而進(jìn)入第三季度房地產(chǎn)信托即將進(jìn)入單季900億元的兌付時(shí)代。
房企如何應(yīng)付即將到來(lái)的資金壓力？
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝稱，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增加，目前銀行給開(kāi)發(fā)商放貸的態(tài)度謹(jǐn)慎，一些大開(kāi)發(fā)商更容易獲得銀行貸款，中小開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款的難度則大大增加。
為了緩解資金壓力，彌補(bǔ)銀行信貸收緊的資金缺口，從去年下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商加大了促銷的力度。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)稱，2011年全國(guó)100強(qiáng)房企自籌資金增長(zhǎng)率達(dá)到34.7%。
同時(shí)，房企也在尋求多元化的融資渠道，積極通過(guò)海外融資、信托、保障房融資等方式獲取資金注入。
一個(gè)明顯例子是，在內(nèi)地融資渠道收窄之時(shí)，5月份招商、萬(wàn)科相繼收購(gòu)香港上市公司，尋求境外融資渠道。
對(duì)此，吳志輝認(rèn)為，隨著房企融資多元化的行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。房企開(kāi)始紛紛向金融靠近，尋求民間借貸、房地產(chǎn)基金、金融租賃等不同的融資方式。
盡管如此，現(xiàn)實(shí)的情況是樓市限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行，在短時(shí)期內(nèi)，房企資金壓力仍將持續(xù)，如何化解值得期待。
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存準(zhǔn)下調(diào)刺激有限？分析認(rèn)為，對(duì)股市的利好仍有待觀察，對(duì)樓市實(shí)際“利多”有限。
央行12日決定自5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)普遍判斷這一消息對(duì)股市將產(chǎn)生利好刺激，不過(guò)亦有分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)仍然面臨下行壓力時(shí)，單純的貨幣政策松動(dòng)帶來(lái)的利好仍有待觀察。業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，此次下調(diào)存準(zhǔn)有助于增進(jìn)樓市信心但實(shí)際“利多”有限。
意在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)
央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在市場(chǎng)人士看來(lái)，直接的原因就是4月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)增速低于預(yù)期，從而有必要通過(guò)貨幣政策一定程度的放松來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
根據(jù)央行4月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月末人民幣存款余額為84.23萬(wàn)億元。據(jù)此測(cè)算，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，將直接為市場(chǎng)帶來(lái)4000億元左右的流動(dòng)性。
雖然準(zhǔn)備金率下調(diào)的消息被多數(shù)市場(chǎng)人士判斷為對(duì)股市的利好，但是經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力、何時(shí)觸底反彈的分歧仍然會(huì)給股市的前景帶來(lái)不確定性。
英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄直言，央行再次降準(zhǔn)，更為寬松貨幣政策意圖明顯，利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并利于股市穩(wěn)定，為重大利好。
進(jìn)入5月之后，對(duì)于基本面的擔(dān)憂開(kāi)始影響A股做多情緒。伴隨密集出爐的宏觀數(shù)據(jù)，上證綜指在5月的第二周下跌2.33%，是近6周以來(lái)的最大單周跌幅。
來(lái)自國(guó)信證券的觀點(diǎn)認(rèn)為，目前的貨幣財(cái)政政策僅是一定程度對(duì)沖經(jīng)濟(jì)放緩，而難以推動(dòng)增速大幅反彈，這可能是2012年資本市場(chǎng)投資需要一直注意的問(wèn)題。
房企資金鏈難改觀
“銀根”松動(dòng)，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注。“銀行流動(dòng)性的增加，會(huì)使得一部分銀行按揭貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。一些銀行人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的情況下，把貸款放給購(gòu)房者是比較好的選擇。”365地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李智說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在整體調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的背景下，降低存準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性有多少能進(jìn)入樓市還是個(gè)未知數(shù)，總的來(lái)說(shuō)利多較為有限。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于調(diào)控政策仍然偏向“去投資化”，“降準(zhǔn)”后房企短期內(nèi)不會(huì)獲得融資的直接便利，其資金鏈較為緊張的狀況不可能因此改觀。
