[提要]得房率，是購房者買房時反復(fù)提及、問詢的詞語，它和樓盤地段、開發(fā)商品牌、樓盤品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)等一樣，是影響購房者是否購買的重要因素。
得房率，是購房者買房時反復(fù)提及、問詢的詞語，它和樓盤地段、開發(fā)商品牌、樓盤品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)等一樣，是影響購房者是否購買的重要因素。sf
但是，就是這樣一個重要的參考項，在所有房地產(chǎn)法規(guī)、文件和字典里都查詢不到，只是市民約定俗成的一種叫法。因為缺少規(guī)范性的定義，在購房行為中，購房者對得房率存在著不少的理解誤區(qū)和片面判斷。sf
得房率是一筆“糊涂賬”sf
購房者容易存誤區(qū)sf
近期，城北某樓盤業(yè)主陳先生（化名）正在忙著收房，但是得房率的問題困擾了他。sf
對于得房率沒有任何概念的陳先生，發(fā)現(xiàn)自己所購的房子面積為135平方米，而套內(nèi)面積只有86平方米，按照別人提供的計算方式，計算出得房率也僅有63.7平方米。sf
陳先生打聽了數(shù)位業(yè)主，發(fā)現(xiàn)大家的“得房率”相差很大，令他不能接受的是，同一個小區(qū)的一套面積為120平方米的房子，套內(nèi)面積為89平方米。sf
“我的建筑面積比他（另一位業(yè)主）家的大了15平方米，使用面積卻少了3平方米。得房率怎么能差這么多？”陳先生對于得房率充滿了無奈和疑問。sf
陳先生的疑問并不是個案，目前商品房的購買合同文本中，并不存在“得房率”這一詞語，只存在“建筑面積”和“套內(nèi)面積”兩個數(shù)據(jù)，在一般購房者的眼里，僅僅是兩組數(shù)據(jù)而已，即使一些業(yè)主計算過得房率，但是也缺少橫向比較的概念。sf
得房率是購房者在選擇樓盤時的一個重要因素，通常得房率的高低能夠從側(cè)面反映出樓盤的品質(zhì)以及戶型結(jié)構(gòu)配置是否合理。sf
由于得房率是民間的一種叫法，在法律法規(guī)上并沒有相關(guān)的明確規(guī)定，而且也沒有一個硬性的數(shù)值來界定得房率必須達到多少標(biāo)準(zhǔn)。測繪部門也只是負責(zé)測量建筑面積等，不會去計算和比較得房率的問題。所以，得房率是一筆“糊涂賬”。sf
杭州市普遍目前采用的計算方式為，得房率為可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。sf
影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。sf
值得注意的是，車庫、會所等具備獨立使用功能的空間；售樓單位自營、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備房等，并不計算入公攤面積內(nèi)，所以其大小并不影響住戶的得房率。sf
同個小區(qū)得房率有區(qū)別sf
多方面因素影響得房率sf
據(jù)記者調(diào)查，目前杭州商品房市場的得房率相差較大，從60%多到90%多均有存在。甚至同一個小區(qū)內(nèi)，不同幢數(shù)的房源得房率相差較大，相同幢數(shù)不同單元的得房率也有差距。sf
之所以存在如此大的差距，是因為影響得房率大小的因素較多，主要有以下幾個方面。sf
樓盤形態(tài)：對于一般公寓而言，樓盤形態(tài)分為高層公寓（12層以上）、小高層公寓（8—11層）和多層公寓（7層以內(nèi)）等，對于一般公寓而言，一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。杭州的一些老的商品房多為多層公寓，大部分得房率都在90%以上，70多平方米甚至能做到三室一廳一衛(wèi)一廚，主臥還相對寬敞。隨著商品房越建越高，不同樓盤類型得房率差距逐漸明顯，即使同一個小區(qū)，不同幢數(shù)的房源得房率相差也較大。比如華盛達·閱城項目，同是建筑面積為126平方米的房源，小高層的10幢得房率為84.59%，套內(nèi)面積為107.31平方米；而高層的9幢得房率為74.92%，套內(nèi)面積只有94.85平方米，相差約13平方米，相當(dāng)于一個房間的差距。sf
物業(yè)類型：同一個小區(qū)，不同幢數(shù)的單元數(shù)一般有區(qū)別，單元數(shù)較多的一般稱為板式樓，其外形像一塊板磚；而單元數(shù)較少的稱為點式樓，外形偏向于柱狀。相對來說，板式樓的得房率較高，點式樓的得房率較低，同一個小區(qū)，板式樓的得房率一般比點式樓大幾個百分點。sf
小區(qū)檔次：隨著樓盤品質(zhì)的提高，公共區(qū)域部分也是開發(fā)商重點考慮的賣點，在杭州甚至出現(xiàn)了挑高近5米的入戶大堂，多部寬敞的電梯，甚至還出現(xiàn)了室內(nèi)車庫，這些提高了小區(qū)檔次的同時，也會占用到大量公攤面積，故得房率相對較低。相對來說，剛需樓盤的購房者對于面積格外敏感，開發(fā)商相對注意實用性，公共區(qū)域面積減少，將省下的面積轉(zhuǎn)移到業(yè)主的房間內(nèi)。sf
房源面積大?。涸谕恍^(qū)內(nèi)，大戶型房源和中小戶型房源一般分布在不同的幢數(shù)，這也造成了同一個小區(qū)內(nèi)得房率不同的情況。一般來說，同一層房源，房源面積越大，戶數(shù)越少，電梯的數(shù)量越少，公共區(qū)域也越小，公攤面積減少會增加得房率，所以大面積集中的幢數(shù)房源得房率要高于中小戶型為主的房源。比如觀瀾時代10幢均為大戶型房源，得房率高達96.04%，而2幢為中小戶型分布，得房率僅為66.45%，一套面積為88.88平方米的房源，套內(nèi)面積僅為59.06平方米。建議中小戶型購房者在選購房源時，盡量選取同一幢內(nèi)有大戶型分布較多的房源。sf
得房率多少最適合？sf
得房率是買房比較重要的一個指標(biāo)，得房率高意味著套內(nèi)面積大，但是并不是越高越好，當(dāng)?shù)梅柯蔬^高時，公共部分的面積就越少，住戶居住性會受到影響。sf
雖然得房率和住房舒適性是一個此消彼長的駁論體，但是得房率保持在什么數(shù)字是最佳狀態(tài)呢？目前國內(nèi)接受度最高的標(biāo)準(zhǔn)為：多層得房率為88%左右，高層得房率為72%左右。sf
記者選取了數(shù)十個杭州主城區(qū)熱點區(qū)域的熱點樓盤，經(jīng)過計算得知不少樓盤在售或已售房源得房率低于70%。業(yè)內(nèi)人士稱，低于70%的得房率，對于購房者來說非常不劃算，室內(nèi)居住性受到較大影響。sf
但是，得房率的多少并不能完全真實的反映出房屋的居住性。比如位于下沙的湖左岸項目，其得房率僅為71.29%，但是由于其挑高較高，贈送面積較大，得房率雖小，但是能利用的面積并不小。除此之外，開發(fā)商通過贈送飄窗、露臺、設(shè)備平臺等，也能提高房屋的使用面積。sf
目前市場上，關(guān)于得房率的問題存在著很多的亂象，有些樓盤在宣傳中聲稱得房率超過100%，但是實際得房率遠遠達不到這個數(shù)據(jù)，這是因為開發(fā)商在宣傳的過程中，混淆定義的將贈送面積算進建筑面積里面，事實上，這些合同中體現(xiàn)不出來的“贈送面積”，實質(zhì)上屬于室內(nèi)“違章建筑”，如果通不過有關(guān)部門的審批，存在著拿不到的風(fēng)險。sf
