進(jìn)入“紅五月”后，北京樓市成交隨著氣溫節(jié)節(jié)攀高，5月純商品住宅新房成交自2011年2月“京十五條”公布后首次突破8000套大關(guān)，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為樓市成功“筑底”的標(biāo)志。隨著多個(gè)項(xiàng)目熱銷，擔(dān)憂房?jī)r(jià)將觸底反彈、“再不買就錯(cuò)過最后時(shí)機(jī)”的“恐慌性購房”也重返樓市。
5月樓市成交量沖高
記者綜合北京市住建委網(wǎng)站、亞豪機(jī)構(gòu)、思源機(jī)構(gòu)和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，北京一手商品房交易量已維持了連續(xù)4周的上漲行情，扣除保障房后，全月純商品住宅新房成交自2011年2月“京十五條“公布后首次突破8000套大關(guān)。
“5月前三周成交就已和4月持平。”思源經(jīng)紀(jì)北京副總經(jīng)理任莉告訴記者，據(jù)思源監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，北京市普通商品住宅去化率已超過60萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)近50%，幾乎與4月的整個(gè)去化量相當(dāng)。
不少業(yè)內(nèi)人士用“喜出望外”來形容北京樓市5月的成交佳績(jī)。在經(jīng)歷了前三周每周近10個(gè)新盤入市沖高成交量后，上周(5月21日-27日)僅有 5樓盤入市，但期房、現(xiàn)房商品住宅累計(jì)成交2834套，面積31.4萬平米，環(huán)比前一周(5月14日-20日)套數(shù)增加13.8%，成交面積增長(zhǎng) 12.8%。
“3月成交初現(xiàn)小回暖，而4月中下旬受國(guó)家強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不動(dòng)搖的講話影響，市場(chǎng)又開始下滑，從5月堅(jiān)挺的成交量能基本判斷，北京樓市成交量已經(jīng)筑底并開始緩慢回升。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者。
購房者預(yù)期發(fā)生變化
據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月北京約有近30家樓盤集中入市，供應(yīng)量創(chuàng)下北京年內(nèi)的高峰。
其中龍湖·時(shí)代天街“夜光”、北京城建·世華泊郡“售罄”、華潤(rùn)·橡樹灣“開盤認(rèn)購超12億元”、招商嘉銘瓏“兩周熱賣6億元”、華潤(rùn)·公元九里“認(rèn)購破8億元”等樓盤熱銷新聞不斷。
隨著純住宅商品房月度成交量重回8000套大關(guān)，持續(xù)了一年多的觀望預(yù)期似乎也被打破。記者了解到，上述囊括了剛需、中高端住宅的項(xiàng)目熱銷形成了今年市場(chǎng)首次大規(guī)模的紅火場(chǎng)面，更引發(fā)擔(dān)憂房?jī)r(jià)將再次上漲、“再不買就錯(cuò)過最后時(shí)機(jī)”的“恐慌性購房”重返樓市。
“一個(gè)月之內(nèi)已幫了四位朋友聯(lián)系買房。”一家國(guó)有企業(yè)高管告訴記者，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策即使不會(huì)放松，也不會(huì)更嚴(yán)厲，而從國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，銀根放松，啟動(dòng)新一輪基建投資都意味著買房時(shí)機(jī)已到，據(jù)其了解很多項(xiàng)目都已開始“暗漲”。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平(微博)表示，目前很多地產(chǎn)界人士都有市場(chǎng)“逐步見底”的判斷，一方面樓盤的土地成本較高，降價(jià)空間有限；另一方面業(yè)界普遍認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力下會(huì)對(duì)樓市調(diào)控有整體放松。
“目前市場(chǎng)上對(duì)調(diào)控政策的傳言很多，各個(gè)地方政府近期也針對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，這些都引起了購房者預(yù)期的變化。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為這促使剛需群體結(jié)束觀望、選擇出手，但他強(qiáng)調(diào)這些需求不能簡(jiǎn)單歸于“恐慌性購房”，而還應(yīng)觀察樓市后期成交情況。
■ 業(yè)內(nèi)分析
整體環(huán)境放松將惠及地產(chǎn)
記者了解到，雖然對(duì)樓市是否“觸底”仍有爭(zhēng)議，但大部分業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，年內(nèi)政府針對(duì)樓市不會(huì)再有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，而整體銀根放松及對(duì)首次置業(yè)的支持等將惠及房地產(chǎn)行業(yè)。
限購短期不會(huì)放開
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)加大，中央將“保穩(wěn)定”放在首位，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、放寬信貸、開發(fā)民間資本等一系列刺激 政策接連出臺(tái)；雖然限購短期內(nèi)不會(huì)放開，但各個(gè)地方政府打著鼓勵(lì)自住需求旗號(hào)出臺(tái)的放寬政策屢屢過關(guān)，政策的松動(dòng)也在吸引購房者積極入市抄底。
北京工程勘察設(shè)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曲際水對(duì)記者表示，國(guó)家“十二五”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然主要依靠投資和內(nèi)需轉(zhuǎn)換，無論從地方政府的財(cái)政收入，還是城市化需求看，房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)仍然處于強(qiáng)勁的發(fā)展期，轉(zhuǎn)變地方政府的收入結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)所占比重都難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
樓市仍處去庫存階段
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)則對(duì)本報(bào)記者表示，據(jù)其了解北京市財(cái)政一年對(duì)公交車、地鐵的補(bǔ)貼超過百億元，這些資金來源通常都是賣地收入；土地出讓金銳減后，各地方政府的稅務(wù)機(jī)關(guān)正通過企業(yè)稅收來增加收入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難重重，成為各地樓市頻傳“微調(diào)”的大背景。
但也有一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)期并不樂觀。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，目前來看針對(duì)開發(fā)商的銀根還未出現(xiàn)放松，樓市仍處于去庫存階段。“調(diào)控是中央政府，缺錢是地方政府，二者博弈下我們需要做最糟的打算。”大興一家民營(yíng)房企開發(fā)商高管對(duì)記者如是說。
房?jī)r(jià)年內(nèi)難上漲
多位業(yè)內(nèi)人士向記者強(qiáng)調(diào)，目前樓市“以價(jià)換量”的基調(diào)未變，從前五月銷售良好的樓盤看，都是針對(duì)剛需的低價(jià)推盤項(xiàng)目，目前大部分項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度并未改變。5月的樓市成交回暖是受到了政策預(yù)期轉(zhuǎn)好、剛需項(xiàng)目維持“低價(jià)”策略促銷的雙重影響。
促銷到位致成交量大漲
“近期熱銷的龍湖·時(shí)代天街、綠地國(guó)際花都、魯能7號(hào)院，成交單價(jià)均在萬元左右，是典型的剛需盤。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，而橡樹灣、公元九里、招商嘉銘瓏原等中高端豪宅產(chǎn)品都經(jīng)過了較長(zhǎng)的蓄客期，屬于改善性需求的回流，銷售較好屬意料之中。
任啟鑫表示，今年房企到期的債務(wù)規(guī)模處于高位，流動(dòng)性也遭到削弱，而目前北京的調(diào)控政策依舊趨緊，迫使企業(yè)采取靈活推盤、降價(jià)促銷等措施，從而令上周高、中、低端項(xiàng)目成交延續(xù)了全面上漲之勢(shì)。
價(jià)格反彈可能性不大
陳國(guó)強(qiáng)表示，筑底成功的前提是價(jià)格不變后成交量仍穩(wěn)定在一定的成交水平上，單憑5月的數(shù)據(jù)并不能代表樓市筑底已經(jīng)完成，重回上升軌道還有待一段時(shí)間的觀察。
在房企流動(dòng)性沒有根本好轉(zhuǎn)的前提下，仍會(huì)采取“降價(jià)保量”的方式回籠資金，降價(jià)項(xiàng)目將成為吸引樓市銷量提升的最大動(dòng)力。
“樓市回暖和促銷力度大、新盤低開有關(guān)。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平表示，即使樓市已筑底，但房?jī)r(jià)快速、大幅反彈不大可能，或出現(xiàn)小幅回暖。
