1.樓盤報(bào)價(jià)可疑的“起”字
“均價(jià)10000元/㎡，現(xiàn)在推出30套保留單位，特惠價(jià)8000元/m2起。”這樣的價(jià)格無疑是相當(dāng)誘人的，問題是當(dāng)有興趣的買家到了銷售現(xiàn)場時(shí)，往往就會(huì)被銷售人員告知：“8000元/㎡的單位只有兩套，已經(jīng)賣完了，但我們還有9000元/㎡以上的單位，既然都來了，還是看看吧。”
還有一種方式是把“滯銷房”包裝成“珍藏版”，明明是長期賣不動(dòng)的房子，一旦打出“珍藏、限量優(yōu)惠發(fā)售”這樣的口號，消費(fèi)者便會(huì)樂呵呵地還以為自己揀了大便宜，沒想到卻是陳年舊貨了。
2.裝修標(biāo)準(zhǔn)“灌水”嚴(yán)重
標(biāo)榜“隨樓附送每平方米數(shù)千元超豪華裝修”的樓盤比比皆是，到底是不是貨真價(jià)實(shí)呢?相信不少買家都不甚了解。
不過，當(dāng)你寧愿放棄這高檔裝修而以毛坯收樓時(shí)，發(fā)展商是死活不肯照裝修價(jià)減免其中的樓價(jià)的，頂多也就減個(gè)1000元/m2。可見裝修標(biāo)準(zhǔn)“價(jià)值灌水”相當(dāng)嚴(yán)重。
購買了某大型小區(qū)的張小姐擔(dān)心地提出，在與發(fā)展商簽訂的購房合同附件里，沒有明確標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)，比如所用材料的品牌、規(guī)格、等級等，也沒有明確說明裝修標(biāo)準(zhǔn)參考的是哪一套樣板房的交付標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，張小姐的擔(dān)心是可以理解的。
對此，有專家建議，買樓時(shí)不妨將樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)細(xì)節(jié)都進(jìn)行拍照，同時(shí)記錄下所用材料的品牌、規(guī)格等，即使開發(fā)商到時(shí)以“發(fā)展商有權(quán)以同等標(biāo)準(zhǔn)之建筑材料及設(shè)備替代”作為搪塞，但買家自己握有證據(jù)，更有利于保障自己的權(quán)益。
3.距離10分鐘?開車!
“地鐵上蓋”、“到天河只需5分鐘”這些描述樓盤交通便捷的用詞，相信不少消費(fèi)者都耳熟能詳，而樓盤的位置圖也會(huì)把附近的標(biāo)志性建筑物標(biāo)示出來，讓人感覺到樓盤離繁華市區(qū)或者交通樞紐相當(dāng)近，但至于實(shí)際距離是多少，則大部分樓盤的銷售人員都不會(huì)告知你一個(gè)真實(shí)的數(shù)字。當(dāng)消費(fèi)者按圖索驥前往地鐵站或者市中心時(shí)，往往“10分鐘的距離”走了30分鐘還未見到地鐵口的影子。這就是所謂的“距離謊言”。
盡可能在語言和圖示上縮短物業(yè)與市中心的實(shí)際距離，這種表述近年來經(jīng)歷了三個(gè)階段的變化：開始是使用不實(shí)的里程誤導(dǎo)客戶，明明是10公里，樓書上卻寫成5公里;后來隨著廣告監(jiān)管嚴(yán)厲了，就開始使用含糊的時(shí)間概念，譬如“10分鐘車程到某地”;到最近，有些樓盤創(chuàng)造了一種“米計(jì)量表述法”，比如某項(xiàng)目距離地鐵站是3公里距離，還是挺遠(yuǎn)的，但發(fā)展商會(huì)巧妙地轉(zhuǎn)換計(jì)量單位，說成是“僅3000米”，買家一聽，嘩，真的“近在咫尺喔!”
為避免被誤導(dǎo)，買家一定要記住“耳聽為虛眼見為實(shí)”，最好進(jìn)行一番實(shí)地察看，這樣，樓盤的交通是否真方便就能了然于胸了。
4.配套承諾拍完胸口不兌現(xiàn)
許先生居住的小區(qū)已經(jīng)交樓很多年了，但小區(qū)籃球場比標(biāo)準(zhǔn)籃球場小了至少1/4，這與當(dāng)初樓盤銷售時(shí)稱“配有標(biāo)準(zhǔn)籃球場”的宣傳嚴(yán)重不符。
還有一些小區(qū)標(biāo)榜有“園林泳池”，但實(shí)際上建成后卻沒有;說社區(qū)內(nèi)配套有小學(xué)，但入住三年了小學(xué)還沒開建……
社區(qū)配套設(shè)施是買家購房的重要參考因素，所以大多數(shù)開發(fā)商都在宣傳上作出很多承諾。專家提醒消費(fèi)者，發(fā)展商對于小區(qū)配套設(shè)施的宣傳單張及口頭承諾都是沒有法律效力的。如果買家很看重某項(xiàng)小區(qū)配套，必須在簽訂認(rèn)購書之前，先看合同中有無關(guān)于此項(xiàng)配套的約定。如果沒有，可要求發(fā)展商以書面形式寫下來，以備日后有理有據(jù)維權(quán)。
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5.公布業(yè)績開盤必“售罄”
一些開發(fā)商在報(bào)業(yè)績的時(shí)候，往往喜歡用“開盤即售罄”、“開盤銷售逾九成”的字眼，這在樓價(jià)漲勢猛烈的時(shí)候表現(xiàn)得尤其明顯，以至于不少買家一看銷售數(shù)字，就生怕自己只能挑“貨尾”了，于是買房簡直如同“搶房”。當(dāng)然這也不排除確實(shí)有樓盤賣得非常紅火，但也有一些開發(fā)商刻意制造成交活躍的氣氛給買家進(jìn)行心理加壓。
在如今市場成交比較清淡的時(shí)期，開發(fā)商的報(bào)業(yè)績措辭仍會(huì)出現(xiàn)“九成”、“售罄”這樣的字眼，但細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，這和之前已大不相同，在“九成”或“售罄”的前面都會(huì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)毓谝?ldquo;本次推貨量”或者是“首批推貨量”，意思是“我所指的并不是所有貨量啊”。從這點(diǎn)改變看，也算是樓市信息披露中的一個(gè)進(jìn)步吧。
某大盤舉行推盤優(yōu)惠活動(dòng)，但張小姐因?yàn)橥獬鲥e(cuò)過了時(shí)機(jī)。半月后，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠時(shí)間延長了，于是她趕緊下了定。但又過了一個(gè)月，她發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠還有，甚至比自己買的時(shí)候更便宜。她非常困惑：“這到底是什么‘優(yōu)惠’呀?真的還是假的?”
在樓市前景不太明朗的現(xiàn)在，樓盤優(yōu)惠可謂“一年四季都有”。不僅優(yōu)惠時(shí)間延長了，優(yōu)惠的品種也琳瑯滿目：有“倒計(jì)時(shí)的優(yōu)惠、附送豪華裝修、一口價(jià)、前N名買家可享受一定程度的折扣”等等。到底用何種方式買樓才最“著數(shù)”?事實(shí)上，即使買家不太符合某種優(yōu)惠折扣的條件，但只要表現(xiàn)出足夠的誠意，銷售人員也可“順利申請到應(yīng)得的優(yōu)惠”。就像“有機(jī)會(huì)獲送10年管理費(fèi)”的優(yōu)惠，到底誰有“機(jī)會(huì)”?怎么才能獲取?買家可謂一頭霧水，恐怕只有發(fā)展商心里最明白。
7.銷控表紅色的誘惑
樓盤在銷售時(shí)都會(huì)貼出銷控表，表上用紅色圓點(diǎn)標(biāo)明該套商品房已售。若購房者看到表上紅彤彤一片時(shí)，往往會(huì)感到該樓盤的銷售形勢真是一片紅火啊，能選擇的商品房已不多了，只能欲購從速了。
而實(shí)際上，銷控表的紅點(diǎn)也是有“水分”的，一些開發(fā)商有意將其中的一些商品房做了“銷售控制”，將未售出的單位也標(biāo)為“已售”，造成銷售形勢大好的假象，迫使購房者趕快下單。但同時(shí)也會(huì)留出一部分單位作為“未售”，以免買家失望而歸。
8.手機(jī)短信廣告看上去很“抵”
時(shí)下，各種群發(fā)的樓市手機(jī)短信十分泛濫，其中不少短信廣告存在著虛假成分。這些虛假的短信廣告有個(gè)共同的特點(diǎn)，就是價(jià)格水分太大或者夸大優(yōu)惠力度。
樓盤通過這種價(jià)格低廉的廣告手段來吸引消費(fèi)者，根本無需為廣告的真實(shí)性負(fù)責(zé)。而當(dāng)消費(fèi)者去到樓盤現(xiàn)場時(shí)，銷售人員往往以“不知情”或者“優(yōu)惠已結(jié)束”來搪塞。
9.“前10位”永遠(yuǎn)的“幸運(yùn)兒”
“推出××套特惠單位”、“前10位購房者享受××折”也是目前樓盤銷售慣用的促銷手法。不過，這些所謂的“限量優(yōu)惠”經(jīng)常是“大眾優(yōu)惠”而已。例如“特價(jià)單位”幾乎所有都是，其目的在于吸引消費(fèi)者前來看樓。
而經(jīng)常看到的“前10位購房者享受××折”，其實(shí)只要購房的都會(huì)享受到折扣，不知情的消費(fèi)者還以為撿了便宜呢。
10.Sales說：“有人也想要這套”
“逼”買家下定的方法有很多，比如不給他們有充分考慮權(quán)衡的時(shí)間，讓其匆匆購房;在與客戶洽談的時(shí)間里，售樓人員互相配合著打“假電話”，或假裝成顧客，假裝有很多人都想要這套單位的樣子;或是在客戶稍微猶豫的時(shí)候，馬上把房子介紹給另外的購房者，營造緊張氣氛，進(jìn)行“逼購”，讓購房者盡快下單。
